나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16174 [1] 인천광역시 서구 석남동 567-20 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2024.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 ""서부여성회관역"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(서부여성회관역)이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 평지로 단독주택 건부지로 이용임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"", 후첨 ""지적도 및 건물개황도"" 참고 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 벽돌조슬래브위 기와지붕 단층주택, 지하실 및 단층부속건물로서,
외벽: 벽돌쌓기 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수시설, 전기시설, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"", 후첨 ""지적도 및 건물개황도"" 참고 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""간석오거리역"" 동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(간석오거리역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 제8층 제802호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경16174 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 567-20

용도: 단독주택

감정가: 426,147,280 원

토지면적: 128.40㎡ (약 38.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 130.16㎡ (약 39.35평)

건물 제시외면적: 6.00㎡ (약 1.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "서부여성회관역" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있고 지하철 서부여성회관역이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 지장이 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서부여성회관역 주변), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 5월 17일 접수된 인천성암신용협동조합의 근저당권(을3, 채권최고액 144,000,000원)입니다.

* 소멸될 권리

말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들은 경매 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부요약 상 근저당권(을6), 임의경매(갑4, 갑6), 가압류(갑5) 등이 모두 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 인수될 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 공부상 임대차 관계가 미상으로 파악되는 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경

본건이 소재한 석남동 일대는 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 주거지역으로, 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 최근 시세 동향 (주변 다세대/빌라 기준)

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 1월 기준 전용면적 38.97㎡ ~ 47.76㎡(약 11.8평 ~ 14.4평)의 다세대 주택이 7,700만원에서 10,500만원 수준에서 거래되었습니다. 이는 본건 단독주택의 감정가와는 큰 차이가 있으나, 지역 내 주거용 부동산의 전반적인 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건은 단독주택으로, 상대적으로 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 가치가 높게 평가됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물의 이용 및 설비

본건 건물은 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 단층 주택으로, 지하실 및 단층 부속건물이 있으며 현재 주택으로 이용 중입니다. 내부에는 위생설비, 급배수 시설, 전기 시설, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설

인근에 지하철역(서부여성회관역)과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주거지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건

"중복사건" 및 "유동화물건"이라는 특이사항은 경매 진행 과정이나 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 추가적인 법률적 검토나 행정 절차상의 지연 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 제시외 건물

건물 등기사항에 포함되지 않은 제시외 건물(6.00㎡)이 포함되어 매각됩니다. 해당 건물의 현황, 가치, 법적 문제 여부 등을 현장에서 면밀히 확인해야 합니다.

* 미상 임대관계

공부상 임대 관계가 미상인 점은, 실제 거주자나 미등기 임차인 등이 존재할 경우 예상치 못한 명도 문제나 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건 인천광역시 서구 석남동 소재 단독주택은 서부여성회관역 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 경매로 인한 권리 소멸이 명확하여 비교적 안전하게 취득 가능한 물건입니다. 토지면적이 상당하여 재건축 또는 증축 등의 개발 잠재력도 보유하고 있습니다. 다만, 중복사건 및 유동화물건이라는 복잡성과 제시외 건물, 미상 임대관계 등의 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철역과의 인접성으로 대중교통 이용이 편리하며, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 등기 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리관계가 깨끗합니다.

* 넓은 토지 면적: 단독주택 부지로서의 활용 가치 및 개발 잠재력이 높습니다.

* 인수 보증금 없음: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 명도 비용을 절감할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건 감정가는 426,147,280원입니다. 주변 다세대 주택의 시세는 본건과 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 주택 거래 동향을 참고할 수 있습니다.

"중복사건" 및 "유동화물건" 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 초기 입찰 시점에서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 383,532,552 원 ~ 426,147,280 원 (감정가의 약 90% ~ 100%)

위 예상 입찰가는 현재 파악된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 토대로 산정한 것이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 정도, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.