나이스옥션 법원경매 여주 2024타경2161 [1] 경기도 이천시 호법면 유산리 산53 임야 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경2161 [1] 경기도 이천시 호법면 유산리 산53 임야 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매1계 2024타경2161 | 소재지: 경기도 이천시 호법면 유산리 산53 | 감정가: 27,769,232원 | 최저가: 19,438,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 여주지원 2024타경2161 (1)이며, 매각대상은 토지일부지분매각 물건입니다.

소재지는 경기도 이천시 호법면 유산리 산53으로, 용도는 임야(현황은 자연림 및 일부 도로)입니다. 해당 소재지는 감정평가서상의 기호(2)에 해당합니다.

감정가는 27,769,232원이며, 토지면적은 9,025.00㎡ (약 2,730.06평)입니다. 건물은 없으며, 매각은 토지 일부 지분에 대해서만 진행됩니다.

경매구분은 부동산 강제경매이며, 소유자와 채무자는 박OO로 동일합니다. 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

1.2. 특이사항 및 주의사항

가장 중요한 특이사항은 '지분매각'이라는 점입니다.

공유자의 우선매수신고가 가능하며, 이는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

주의사항으로, 공부상 임야이나 현황은 일부 도로로 사용되고 있다는 점을 현장 확인 시 유의해야 합니다.

본건(기호2)은 남측으로 폭 약 3m 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 교통 상황

본건은 경기도 이천시 호법면 유산리 '유산4리 마을회관' 서측 인근에 위치하며, 주변은 순수 야산지대입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 남측으로 아스팔트 포장도로가 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

다만, 노선버스정류장이 원거리에 소재하고 있어 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.2. 토지 이용 및 제한

본건은 남측으로 하향 완경사진 부정형 토지로서, 현황은 '자연림 및 일부 도로' 상태입니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역(2023-08-18 지정)에 속해 있어, 향후 개발 잠재력은 있으나,

동시에 가축사육제한구역(일부/전부), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등의 다수 규제가 중첩되어 있어 개발에 제약이 많습니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 순수 야산지대에 위치하고 있어 주변에 발달된 상권은 없습니다.

가까운 호법면 소재지로 이동해야 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 이천시청 호법면 정보에 따르면, 호법파출소, 호법농협, 호법우체국 등의 주요 기관이 호법면 이섭대천로 주변에 위치하고 있습니다.

주변에는 이천 테르메덴, 지산 포레스트 리조트, 에덴파라다이스호텔, 스티븐 승마클럽, 어농성지 등 관광 및 레저 시설이 차량으로 약 4.8km 내외 거리에 위치하고 있습니다.

2.4. 혐오시설 분석

본건은 순수 야산지대 인근에 위치하며, 소재지 주변에 직접적으로 확인된 대형 혐오시설은 없습니다.

다만, 이천시를 포함한 경기도 내 일부 지자체에서 폐기물 처리시설, 화장장 등의 건립이 주민 반발로 난항을 겪고 있다는 보도가 있는 만큼, 향후 이천시의 도시계획 추진 방향에 대한 지속적인 모니터링은 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 권리 관계

매각대상은 토지일부지분으로, 물건명세서상 별도의 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없습니다.

본건은 부동산 강제경매 사건이며, 채권자에 의해 강제집행이 진행 중입니다.

3.2. 주요 위험 권리

본건은 지분 매각 물건이므로, 공유자의 우선매수권 행사가 가장 큰 권리적 변수입니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰자는 소유권을 취득하지 못하게 됩니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 지분 매각 및 공유물 문제

가장 큰 리스크는 지분 매각이라는 점입니다. 낙찰 후 공유자 전체와의 협의를 통해 토지의 사용, 수익 방안을 결정해야 하며, 협의가 원만하지 않을 경우 공유물 분할 청구 소송을 진행해야 합니다. 이 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

4.2. 중첩된 토지 이용 규제

도시지역 및 자연녹지지역에 포함되어 있음에도 불구하고, 임업용산지, 보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 규제가 중첩되어 있어, 실제적인 개발이나 형질 변경은 매우 까다롭거나 불가능할 수 있습니다. 투자 전 이천시 관련 부서와의 개발 가능성 여부에 대한 심도 깊은 확인이 필수적입니다.

4.3. 현황 도로 문제

공부상 임야이나 현황은 일부 도로로 사용되고 있어, 도로로 사용되는 부분에 대한 배타적 사용수익권 주장이 제한될 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건(기호2)은 도로에 접해있다는 장점과 도시지역(자연녹지지역)에 속해 있다는 장기적 잠재력을 가졌습니다. 그러나 지분 매각이며 동시에 개발 행위가 까다로운 중첩된 규제 지역 내 임야라는 점을 고려할 때, 단기적인 시세차익을 목표로 하는 투자는 적합하지 않습니다. 공유자와의 관계 설정 및 장기적인 토지 가치 상승을 보고 접근해야 하는 난이도가 있는 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지:

도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 약 3m 포장도로에 접해 있어 접근성이 확보되어 있습니다. 이는 순수 농림지역 임야보다 장기적인 가치 상승 잠재력이 높다는 것을 의미합니다.

지분 매각 경쟁 완화:

지분 매각 물건은 일반 물건 대비 경쟁률이 낮아 상대적으로 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 높습니다. (단, 공유자 우선매수권은 변수)

장기적 보전/산림 투자:

당장 개발이 어렵다는 점을 역으로 이용하여, 보전 가치가 있는 산림 투자나, 장기적인 관점에서 자연녹지지역의 토지 가치 상승을 기대하는 투자에 적합합니다.

법원 정보

여주지원 경매1계