나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118766 [1] 울산광역시 북구 가대동 339 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118766 [1] 울산광역시 북구 가대동 339 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경118766
• 주소: 울산광역시 북구 버덩길 45-11
• 감정가: 214,572,600원
• 최저가: 150,201,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

울산지방법원 경매9계 2024타경118766 | 소재지: 울산광역시 북구 버덩길 45-11 | 감정가: 214,572,600원 | 최저가: 150,201,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경118766 (1)이며, 소재지는 울산광역시 북구 가대동 339입니다.

용도는 단독주택이고, 감정가는 214,572,600원입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자는 고OO, 채무자는 주OOOOOOO, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 489.00㎡ (약 147.92평)이고, 건물면적은 109.60㎡ (약 33.15평)입니다.

건물 제시외 면적으로 축사 33.20㎡ (약 10.04평)이 포함되어 있습니다.

(주택은 실측면적 55.00㎡, 축사는 33.20㎡로 평가되었으며, 별도의 멸실된 건물(33.6㎡)은 평가에서 제외되었습니다.)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 가대동 소재 "장골마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림, 단독주택 등으로 형성된 전원형 주택지대입니다.

부정형의 토지이며, 완경사지에 자체 지면은 평탄하게 조성되어 단독주택 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황 및 도로

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

남측으로 폭 약 2m의 세로(세로: 폭이 좁은 도로)와 접하고 있어 차량 진출입에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 법률 및 제한 사항 분석

3.1. 권리분석 (경매 구분 및 특이사항)

경매 구분은 채권자가 경매를 신청한 부동산 임의경매입니다.

매각 대상은 토지 및 건물의 일괄매각 조건이며, 임대 관계는 미상입니다.

주의사항 1.일괄매각. 2.목록1. 면적은 일반건축물대장상 42.8㎡이나, 실측면적은 55㎡로 실측 면적을 기준으로 평가함. 구조 및 지붕은 일반건축물대장상 '목조, 기와지붕'이나, 현황 '목조 및 일부 조적조, 강판지붕'임. 3.축사(33.2㎡)는 일반건축물대장상 '기와지붕'이나 현황 '스레트 지붕'임. 4.목록2. 토지상 목조 기와지붕 주택(33.6㎡)은 기둥, 벽체, 지붕 등의 멸실로 평가에서 제외함. 5.인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함.

3.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역으로 지정되어 개발 행위에 제한이 따릅니다.

또한, 가축사육제한구역(일부제한 250m 이내 지역 및 전부제한 100m 이내 지역) 및 장애물제한표면구역에도 포함됩니다.

자연녹지지역과 개발제한구역 지정은 토지의 보존을 우선시하며, 향후 건축 및 증축 등에 제약 요소로 작용할 수 있습니다.

4. 현황 분석 및 리스크

4.1. 건물 현황 및 공부와의 차이

주택(가)은 일반건축물대장상 면적(42.8㎡)과 실제 실측 면적(55㎡)이 상이하며, 구조 및 지붕 또한 '목조, 기와지붕'이 아닌 '목조 및 일부 조적조, 강판지붕'으로 현황과 공부의 불일치가 확인됩니다.

제시외 건물인 축사(다: 33.20㎡)의 지붕 역시 공부상 '기와지붕'과 달리 현황은 '스레트 지붕'입니다.

목록2 토지상 목조 기와지붕 주택(33.6㎡)은 멸실(기둥, 벽체, 지붕 등의 훼손)로 판단되어 평가에서 제외되었습니다. 이는 추후 철거 또는 등기부 정리의 이슈가 발생할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

1) 지적 경계 불분명: 인접지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필수적으로 요구됩니다.

2) 불법 건축물 우려: 건축물대장과 현황의 면적 및 구조/지붕 재질 차이가 다수 존재하여, 일부 면적이 건축법상 문제가 될 여지가 있으므로 확인이 필요합니다.

3) 임대 관계: 임대 관계가 미상으로, 명도 시 주거자가 있을 경우 인도명령 또는 명도 소송에 대한 대비가 필요합니다.

4) 개발 제한: 자연녹지지역 및 개발제한구역으로 지정되어 있어, 단순 투자 목적보다는 실 거주 및 전원생활 목적의 활용이 적합해 보입니다.

5. 주변 정보 및 시장 분석

5.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 농경지 및 자연림 인근의 마을에 위치하여 주거 환경이 쾌적하고 조용합니다.

다만, 상권 형성 지역이 아니므로 대형 마트, 병원, 학교 등 근린생활시설은 차량을 이용하여 인접한 북구 중산동이나 호계동 등으로 이동해야 합니다.

기본적인 생활 편의시설 접근성은 다소 낮습니다.

5.2. 혐오시설

울산 북구에는 과거 음식물자원화시설을 철거하고 세대공감 창의놀이터로 변신시킨 사례가 있으나 , 본건 소재지인 가대동 장골마을 주변에 직접적인 대형 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

주변은 농경지, 자연림 위주입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 약 148평의 넓은 토지 면적을 보유하고 있는 단독주택으로, 도시지역 내 자연녹지지역 및 개발제한구역에 위치하여 주택 용도의 가치와 함께 전원주택으로서의 활용 가치가 높습니다.

감정가는 214,572,600원으로 책정되었으며, 현재 공부상 면적과 실제 현황이 다수 상이하고, 지적 경계가 불분명하다는 리스크가 있으나, 이는 매입 후 측량 및 건축물 현황 정리로 해소할 수 있는 부분입니다.

6.2. 투자 포인트

1) 넓은 대지 활용: 토지 면적이 489.00㎡ (약 147.92평)으로 넓어 정원, 텃밭 등 전원생활에 충분한 공간 확보가 가능합니다.

2) 자연친화적 주거 환경: 농경지 및 자연림으로 둘러싸여 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 귀농/귀촌 또는 전원주택을 희망하는 실수요자에게 적합합니다.

3) 실속형 주택: 감정가가 2억 1천만 원대로, 넓은 대지 면적 대비 상대적으로 낮은 가격에 형성되어 있어 입찰 메리트가 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계