나이스옥션 법원경매 여주 2024타경33783 [1] 경기도 여주시 북내면 중암리 280 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백 · 평가일 2024.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 북내면 중암리 소재 "중암1리마을회관" 북서측 원거리에 위치하며
주위는 동측 인근에 마을이 소재하고 주변은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하나 버스정류장의 위치 및 배차간격 등을 고려하여 볼??
일반 대중교통편의는 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 동하향 완경사지대 내의 부정형의 토지로 2단으로 조성되어 있는 토지임.
기호2,3 : 남동 하향의 2필 1단지로 2단으로 조성된 부정형의 토지로 건부지임.
기호6,7 : 남측으로 임야와 접한 부정형의 토지로 동하향 완만한 경사지이며 "묵전" 및 일부
"도로" 임.

인접 도로상태

기호1 : 동측으로 폭 약 3-4미터의 현황 도로와 접함.
기호2,3 : 북측으로 폭 약 3-4미터의 현황 도로와 접함.
기호6,7 : 동측으로 본건 일부를 포함하여 폭 약 3-4미터의 현황 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한지역
300m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전
권역<수도권정비계획법>

기호2,3 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역 300m)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>

기호6,7 : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전
권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

해당사항없음.

공부와의 차이

기호1 토지는 지목이 "전"이나 현황 개발행위허가를 득하고 조성한 상태의 토지이며
기호6 토지는 공부상 지목이 "답" 기호7 토지는 "전"이나 현황 "묵전" 및 일부 현황
"도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 : 목조 아스팔트싱글지붕 단층으로
외벽 : 목재판넬위 페인팅 마감 등.
내벽 : 목재붙임 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

기호5 : 목조 아스팔트싱글지붕 2층으로
외벽 : 목재판넬위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호4는 공부상 "근린생활시설" 용도 기호5는 "주택" 용도이나 현황 기호4는 "공실" 기호5는
"주택"이며 내부수리 준비중임. (후첨 "건물개황도", "사진" 참조)

설비내역

위생, 급배수시설 및 개별 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조

공부와의 차이

본건은 공부상 기호2(280번지),3(281번지) 지상에 소재하나 현황 기호3(281번지) 지상에
소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관게 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅅ) 매각 포함
- 견사(감정서상 ㅇ) 매각에서 제외, 목록2 지상 석상 매각제외
- 목록 5번은 내부수리 중임
- 신청채권자 제출의 2024. 6. 13.자 무상거주자 배당배제 신청서 제출됨(점유자 남종현의 무상거주자확인서 첨부)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경33783 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 여주시 북내면 중암리 280

용도: 단독주택

감정가: 422,217,520원 (약 4억 2,222만원)

토지면적: 1120.00㎡ (약 339평)

건물면적: 347.78㎡ (약 105평)

건물 제시외면적: 71.90㎡ (약 22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보 (건축물표제부 요약)

본 건축물은 단독주택 용도로, 일반목구조로 건축되었으며 2개 층으로 구성되어 있습니다.

건축물대장상 해당 건물(4번 기호)의 토지대지 면적은 622㎡(약 188평)이며, 건축물 연면적은 199.14㎡(약 60평)입니다.

건축물 표제부상의 주택은 1997년 5월 15일 신축되어 1998년 4월 1일에 사용승인되었습니다.

다만, 감정평가서상에는 단층 건물(기호4)과 2층 건물(기호5)이 구분되어 있으며, 전체 건물 면적이 347.78㎡(약 105평)임을 고려할 때, 건축물표제부상의 정보는 본건 주택의 일부를 나타내거나 본건과 관련된 일부 건물에 대한 정보일 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 북내면 중암리 소재 "중암1리마을회관"에서 북서측으로 다소 떨어진 곳에 위치하고 있습니다.

주변은 동측 인근에 마을이 소재하며, 농경지와 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 버스정류장의 위치 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 동하향 완경사 지대에 부정형으로 조성되어 있으며, 일부는 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 본건의 동측 및 북측으로 폭 약 3-4미터의 현황 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m~500m), 배출시설설치제한구역, 자연보전권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 진행

채권자는 주OOOOOOOOO이며, 본건은 중복사건 및 공동담보로 진행되고 있습니다.

말소기준권리는 2022년 11월 16일 접수된 주식회사 뉴동림대부의 근저당권(을22)입니다.

모든 등기부상 권리(근저당권, 질권 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 남종현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2009-09-14

대항력: 있음

비고: 신청채권자는 2024년 6월 13일자로 남종현에 대한 무상거주자 배당배제 신청서를 제출하였습니다. (점유자 남종현의 무상거주자 확인서 첨부)

3.3. 임차인 관련 주의사항

상기 임차인 남종현은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 보증금 및 차임이 확인되지 않더라도 대항력 있는 임차인의 경우, 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 농경지와 임야가 혼재하는 농촌 지역에 위치하며, 인근에 마을이 소재합니다.

주변에 상업시설이 밀집한 지역은 아니며, 감정평가서상 기호4 건물은 공부상 "근린생활시설" 용도이나 현재 "공실" 상태로 파악됩니다.

따라서 본건의 상권은 일반적인 상업 지역의 분석과는 차이가 있으며, 지역적 특성을 고려한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주위는 농경지 및 임야와 더불어 일부 주거지가 혼재되어 있어 비교적 조용한 환경을 갖추고 있습니다.

본건은 주택 2개 동(기호4, 기호5)과 제시외 건물로 구성되어 있습니다. 기호5 건물은 현재 내부 수리 중입니다.

5.2. 편의시설 및 교통

생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 인근 마을을 통해 기본적인 생활 서비스를 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

교통 측면에서는 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인 남종현의 존재는 낙찰 후 인수 여부 및 관련 절차에 대한 주의를 요합니다.

* 건물 상태: 주택(기호5)의 내부 수리 중 상태는 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 제시외 건물: 감정서상 ㄱ~ㅅ까지의 제시외 건물은 매각에 포함되나, 견사(ㅇ) 및 석상은 제외되므로 현장 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 활용에 제약이 될 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 복잡한 권리관계로 인해 경매 절차가 원활하지 않거나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 농경지 및 임야가 혼재한 지역 특성상, 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 축산 시설 등)의 존재 가능성 또는 주변 지역의 환경 관련 이슈(예: 가축분뇨 처리 시설 갈등 등)에 대한 확인이 필요합니다. 본 검색 결과, 여주시 내에서 가축분뇨 처리 시설 관련 지역 갈등 사례가 있음을 확인하였으나, 본건 소재지(중암리 280) 인근에 직접적인 혐오시설이 존재하는지에 대한 명확한 정보는 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 여주시 북내면의 넓은 토지 위에 단독주택과 부속건물들이 소재하는 물건입니다. 감정가는 약 4억 2,222만원이며, 토지 면적이 1,120㎡로 상당한 규모를 자랑합니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 보증금/차임 없이 거주 중이며, 주택 일부가 수리 중이라는 점, 그리고 다양한 토지 이용 제한이 있다는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

주변 시세 조사 결과, 유사한 규모의 토지를 가진 전원주택 매매가는 약 2억 8천만원에서 4억원 내외로 확인되었습니다. 감정가는 이 범위의 상단 또는 그 이상에 해당될 수 있어, 경매 예정가는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1,120㎡의 넓은 토지는 향후 개발 또는 활용 가능성을 제공합니다.

* 농촌 주택의 매력: 조용한 전원생활을 희망하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 다양한 용도 가능성: 현재 단독주택 및 일부 근린생활시설 용도가 있으나, 토지 이용 계획을 고려한 다양한 활용 방안 모색이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 422,217,520원입니다.

현재 파악된 주변 단독주택 매매 시세(약 2억 8천만원 ~ 4억원)와 본건의 넓은 토지 면적(약 339평), 그리고 대항력 있는 임차인 존재, 건물 수리 중 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 남종현의 보증금이 0원이므로 인수해야 할 보증금은 없습니다.

주변 시세 및 물건의 리스크 요인, 감정가 등을 종합적으로 판단하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 3억 3천만원 ~ 3억 8천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 시세 및 정보에 기반한 추정치이며, 현장 답사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.