나이스옥션 법원경매 여주 2024타경33783 [1] 경기도 여주시 북내면 중암리 280 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경33783 [1] 경기도 여주시 북내면 중암리 280 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경33783
• 주소: 경기도 여주시 북내면 중암리 280
• 감정가: 422,217,520원
• 최저가: 295,552,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

여주지원 경매2계 2024타경33783 | 소재지: 경기도 여주시 북내면 중암리 280 | 감정가: 422,217,520원 | 최저가: 295,552,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서: 여주지원 2024타경33783 (1)

1.1. 기본 정보

사건번호는 여주지원 2024타경33783 (1)이며, 소재지는 경기도 여주시 북내면 중암리 280이다.

용도는 단독주택을 포함한 토지 및 건물 일괄매각 건으로, 부동산임의경매 사건이다.

감정가는 422,217,520원이며, 소유자 및 채무자는 김OO이다.

채권자는 주OOOOOOOOO이다.

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

토지면적은 1,120.00㎡ (약 338.83평)이며, 제시외면적은 0.00㎡이다.

건물면적은 347.78㎡ (약 105.20평)이며, 매각대상에 포함되는 제시외 건물면적은 81.10㎡ (약 24.53평)이다.

따라서 총 매각대상 건물면적은 428.88㎡ (약 129.74평)이다.

2. 입지 조건 및 생활 정보

2.1. 입지 조건

본건은 경기도 여주시 북내면 중암리 소재 "중암1리마을회관" 북서측 원거리에 위치한다.

주위는 동측 인근에 마을이 소재하고 주변은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준이다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 출입은 가능하나, 버스정류장의 위치 및 배차간격 등을 고려할 때 일반 대중교통편의는 다소 불편한 것으로 평가된다.

토지 중 기호1, 기호2,3, 기호6,7 모두 폭 약 3-4미터의 현황 도로와 접하고 있어 차량 접근성은 확보되어 있다.

2.3. 생활 정보

본건 주변은 농경지 및 임야가 혼재된 지역으로, 도심의 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상된다.

다만, 개별 난방설비 및 위생, 급배수 시설은 갖추고 있다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 형태

본건은 토지 및 건물 일괄매각 건이다.

제시외 건물(81.10㎡)은 매각에 포함되나, 별도의 제시외 건물인 견사(9.2㎡)는 매각에서 제외되는 점을 유의해야 한다.

3.2. 주요 권리 및 특이사항

가장 큰 특이사항은 법정지상권 성립 여지이다. 토지와 건물의 소유자가 동일인(김OO)이므로 원칙적으로는 문제가 없어야 하나, 감정평가서에 명시된 '특이사항: 법정지상권'을 볼 때, 매각 전에 토지나 건물 중 하나에만 설정된 근저당권 등에 의한 강제경매 또는 임의경매로 인해 소유자가 달라질 가능성이 있었거나 현재도 그 여부를 심층적으로 검토해야 함을 시사한다. 이 부분에 대한 정밀한 등기부 분석 및 현장 확인이 필수적이다.

신청채권자 제출의 2024. 6. 13.자 무상거주자 배당배제 신청서(무상거주자확인서 첨부)가 제출되었다. 이는 현 점유자가 무상으로 거주하고 있음을 주장하며, 향후 낙찰자가 인도명령을 통해 명도를 진행할 때 명도 대상은 되지만, 배당요구권이 없음을 시사하여 명도 비용 외에 추가적인 임차인 관련 리스크는 낮을 수 있다.

건물의 이용상태 중 기호4(근린생활시설 용도, 현황 공실)와 기호5(주택 용도, 현황 주택)는 내부 수리 준비 중이며, 기호5(주택)가 내부 수리 중임을 감안해야 한다.

4. 상권 분석 및 주변 환경 분석

4.1. 상권 분석

본건은 주위가 농경지 및 임야가 혼재하는 전형적인 외곽의 주거 및 농촌 지역이다.

기호4 건물이 공부상 '근린생활시설' 용도였으나 현재 '공실' 상태인 점을 고려할 때, 상업적 가치는 매우 낮거나 전무하며, 주거용 또는 전원생활 목적으로의 활용이 주가 될 것이다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지는 대부분 '계획관리지역' 및 '성장관리계획구역(일반형)'에 속하여 건축 행위가 비교적 자유롭다는 장점은 있으나,

동시에 '가축사육제한구역'(200m/300m/500m), '배출시설설치제한지역', '자연보전권역' 등 중첩된 제한을 받고 있어, 개발 및 건축 시 관련 규정의 정밀한 검토가 필요하다.

4.3. 혐오 시설 여부

제시된 정보만으로는 주변 혐오 시설 유무를 확인할 수 없으나, 농경지 및 임야 혼재 지역의 특성상 주변 환경은 전원적일 것으로 추정된다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 리스크

가장 중대한 리스크는 감정평가서에 명시된 '법정지상권' 문제이다. 만약 법정지상권이 성립한다면, 건물 철거를 요구할 수 없으며 토지 소유권 행사에 제약이 따른다. 등기부등본 및 선순위 권리 관계를 면밀히 분석하여 법정지상권 성립 여부를 반드시 확인해야 한다.

5.2. 현황과 공부상의 차이

기호1 토지는 지목 '전'이나 현황 '조성된 토지'이며, 기호6/7 토지는 지목 '답'/'전'이나 현황 '묵전' 및 일부 '도로'이다. 매각에 포함되지 않는 제시외 건물(견사, 9.2㎡)의 존재도 명확히 인지해야 한다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 투자 포인트

약 338.83평의 넓은 토지 면적과 100평이 넘는 주택(및 부속시설)을 일괄 매입할 수 있는 기회이다.

계획관리지역에 위치하여 향후 용도변경이나 증축 등 활용 가능성이 비교적 높다.

도시를 벗어난 전원생활이나 주말 주택, 혹은 농장이나 개인 사옥 등으로 활용하기에 적합하다.

6.2. 종합 의견

본 물건은 법정지상권 성립 가능성, 무상거주자의 명도 문제, 그리고 복잡한 토지 이용 계획(가축사육제한 등) 등 복합적인 권리 및 규제 리스크를 안고 있다.

감정가 대비하여 가격적인 메리트가 발생할 경우, 법정지상권에 대한 법률 전문가의 명확한 분석을 선행한 후 입찰에 참여해야 하는 고난도 물건이다.

일반적인 실수요자보다는 권리 분석 능력과 명도 해결 능력을 갖춘 투자자에게 적합하다.

법원 정보

여주지원 경매2계