나이스옥션 법원경매 여주 2024타경34793 [1] 경기도 이천시 장록동 227-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경34793 [1] 경기도 이천시 장록동 227-1 답 경매

• 사건번호: 2024타경34793
• 주소: 경기도 이천시 장록동 227-1
• 감정가: 72,864,000원
• 최저가: 51,005,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

여주지원 경매2계 2024타경34793 | 소재지: 경기도 이천시 장록동 227-1 | 감정가: 72,864,000원 | 최저가: 51,005,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보

본 물건은 여주지원 2024타경34793 (1) 사건으로 진행되는 공유물분할을 위한 경매 물건입니다.

채권자 이OO의 신청에 의한 경매이며, 소유자는 서OO입니다.

경매 구분이 '공유물분할을 위한 경매'라는 특성상, 일반적인 강제경매나 임의경매와 달리 채권 회수 목적 외에 공유 관계를 해소하기 위한 경매이므로, 물건 자체의 권리관계는 비교적 단순할 수 있습니다.

1.2. 토지 현황

본 물건은 경기도 이천시 장록동 227-1에 위치한 '답(畓)' 용도의 토지입니다.

감정가는 72,864,000원입니다.

토지 면적은 506.00㎡ (약 153.07평)입니다.

공부 및 제시외 건물/토지는 없는 순수 토지입니다.

이 물건은 농지이므로 매각결정기일 전까지 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 하는 의무가 있습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 이천시 장록동 소재 "장록회전교차로" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 국도 및 기존 마을 주변의 전, 답 등의 근교 농경지대로 형성되어 있습니다.

감정평가서상 제반 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.

지목은 '답'이며, 인접지와 함께 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 현재 농경지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건 및 접근성

본건 토지는 '맹지(盲地)'입니다.

차량 접근이 불가능하며, 인근 간선도로변의 대중교통수단 이용이 가능하여 제반 교통여건은 보통시 되나, 직접적인 접근성은 매우 취약합니다.

맹지라는 특성상 개발행위나 이용에 제약이 크므로, 토지 가치 평가에 있어 중요한 감점 요인으로 작용합니다.

3. 권리분석 및 주의사항

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 '기타'로 분류된 토지 지분 전체(506.00㎡)입니다.

경매의 종류가 '공유물분할을 위한 경매'이므로, 낙찰자는 이 토지의 전체 면적을 단독 소유하게 됩니다.

제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

임대차 관계는 미상입니다.

3.2. 특별한 제한 및 주의사항

농지취득자격증명 제출 의무: 농지법에 따라 농지인 본 물건을 취득하기 위해서는 매각결정기일(통상 낙찰일로부터 7일)까지 관할 관청으로부터 '농지취득자격증명'을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

맹지 위험: 본 물건은 인접 도로 상태에서 '맹지'로 확인되었습니다. 이는 향후 건축이나 개발 행위 시 도로 확보(주위토지통행권 분쟁 또는 매입)라는 추가 비용 및 시간적 리스크를 수반합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 토지 이용 제한사항

토지이용계획상 도시지역, 생산녹지지역에 속하여 개발 행위에 제약이 따릅니다.

특히, 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등 각종 법령에 의한 중첩된 규제를 받고 있어, 주택 등 비농업시설의 신축이나 용도 변경에 상당한 어려움이 예상됩니다.

4.2. 주변 생활 인프라

인근은 근교 농경지대로서 상권이나 생활 편의시설이 발달되어 있지 않습니다.

장록회전교차로 인근 간선도로를 통해 이천 시내 또는 주변 마을로 이동해야 기본적인 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

농지로서의 이용을 전제로 해야 하며, 주거 편의성은 낮습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주요 리스크

농지취득자격증명 미제출 리스크: 농지법 위반으로 낙찰 후 소유권 취득이 불가능해지고 보증금을 몰수당할 위험이 가장 큽니다. 농업경영계획서 등을 통해 농취증 발급 가능성을 미리 확인해야 합니다.

맹지 리스크: 건축이나 타 용도로의 개발 시 도로 확보를 위한 추가적인 사도 개설 비용이나 인접 토지 소유자와의 협의가 필수적이며, 협의가 불가능할 경우 주위토지통행권 소송 등의 법적 리스크를 감수해야 합니다.

5.2. 혐오시설 검토

직접적인 혐오시설이 토지 인근에 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 이천시는 과거 광역 쓰레기 소각장 및 화장장 건립 문제로 인근 지자체와 갈등이 있었던 지역적 배경이 있습니다. 본 물건은 환경 관련 규제(자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등)가 중첩된 생산녹지지역의 농경지이므로, 개발 압력에 따른 환경 변화나 인근 지역의 잠재적 혐오시설 이슈에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 토지면적 506.00㎡ (약 153.07평)의 생산녹지지역 '답'으로서, 공유물분할 경매로 인해 권리관계는 단순하나, '농지취득자격증명 제출'과 '맹지'라는 치명적인 단점을 동시에 안고 있습니다.

감정평가액은 주변 농경지 시세를 반영한 것으로 보이나, 맹지라는 단점과 중첩된 개발 규제로 인해 이용 가치가 낮아져 실제 시장 가치는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

순수한 농업 목적 또는 장기적인 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합하며, 단기적인 개발이나 시세 차익을 기대하기는 어렵습니다.

6.2. 투자 포인트

경매 구분 특성: 공유물분할 경매는 지분 경매보다 명확하게 토지 전체를 취득할 수 있어 권리 행사에 유리합니다.

저가 매수 기회: 맹지 및 중첩 규제 때문에 유찰이 반복될 경우, 낮은 가격으로 토지를 매입할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

장기적 관점: 생산녹지지역 및 각종 환경 규제에 묶여 있지만, 수도권 인근 근교 농경지로서 장기적인 관점에서 이천시의 도시계획 변화에 따른 용도지역 변경 가능성을 기대하는 장기 투자가 유효합니다.

투자자 유형: 농업 경영을 목적으로 하거나, 맹지 해소 방안에 대한 명확한 전략(인접 토지 소유자와의 사전 협의 능력)을 가진 전문 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

여주지원 경매2계