나이스옥션 법원경매 수원 2024타경84914 [1] 경기도 화성시 장안면 장안리 1075-37 주/상용건물 경매
매각기일: 2026-01-09
물건 개요
나이스옥션 법원경매 수원 2024타경84914 [1] 경기도 화성시 장안면 장안리 1075-37 주/상용건물 경매
- 사건번호: 2024타경84914
- 주소: 경기도 화성시 장안면 장안리 1075-37
- 감정가: 184,358,500원
- 최저가: 129,050,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 주/상용건물
수원지방법원 경매2계 2024타경84914 | 소재지: 경기도 화성시 장안면 장안리 1075-37 | 감정가: 184,358,500원 | 최저가: 129,050,000원 | 용도: 주/상용건물
1. 물건 보고서: 수원지방법원 2024타경84914 (1)
1.1. 사건 및 소재지 정보
소재지: 경기도 화성시 장안면 장안리 1075-37
용도: 주/상용건물
사건번호: 수원지방법원 2024타경84914 (1)
경매구분: 부동산강제경매
매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)
소유자/채무자/채권자:
소유자: 송OO
채무자: 정보 없음
채권자: 서OOOOOOOOO
1.2. 감정평가 요약
감정가: 184,358,500원
토지면적: 385.00㎡ (약 116.46평)
건물면적 (공부상): 15.60㎡ (약 4.72평)
제시외 건물면적 (매각 포함): 138.10㎡ (약 41.77평)
총 건물 현황상 면적 (추정): 약 153.70㎡ (약 46.5평)
2. 입지조건 분석
2.1. 위치 및 환경
본건은 경기도 화성시 장안면 장안리 "장명초교 장일분교장" 서측 인근에 위치한 부동산입니다.
주위는 단독주택, 농경지 및 학교 등으로 구성된 농촌 취락지대입니다. 주거 개발 진흥 지구 및 지구 단위 계획 구역 (장안 지구) 내에 위치하고 있어, 향후 개발 계획에 따른 변화 가능성이 잠재되어 있습니다.
2.2. 교통상황
본건까지 차량 출입은 가능합니다. 다만, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 운행 빈도 및 노선의 횟수 등을 감안할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
2.3. 토지 현황 및 도로 조건
토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 장방형의 형태로, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.
북서측 및 남서측으로 노폭 약 6미터, 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.
3. 건물 현황 및 특징
3.1. 건물 구조 및 이용상태
기호 (가) 건물은 시멘트 벽돌조 시멘트 기와 지붕(함석기와 보강) 단층 건물로, 현재 단독주택 (방 3, 거실, 주방, 다용도실 등)으로 이용 중입니다.
기호 (나) 건물은 시멘트 블록조 슬레이트 지붕 단층 건물로, 현재 주택 (방 1, 통로)으로 이용 중입니다.
기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등은 갖추고 있습니다.
3.2. 공부와 현황의 차이 및 제시외 건물
기호 (가) 건물은 공부상 지붕 구조가 '시멘트 기와지붕'이나 현황은 '시멘트 함석지붕'입니다.
기호 (나) 건물은 공부상 용도가 '제1종근린생활시설'이나 현황은 '주택'으로 사용 중입니다.
또한, 공부에 등재되지 않은 제시외 건물 (부합물 및 종물 ㉠-㉤ 포함)이 약 138.10㎡ (약 41.77평)으로 상당한 면적을 차지하고 있으며, 이는 매각 대상에 포함되어 일괄 매각됩니다.
4. 권리분석
4.1. 매각 방식 및 채권 관계
본건은 부동산 강제 경매 사건이며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다.
제시외 건물 또한 매각 대상에 포함되므로, 인수 시 제시외 건물에 대한 철거 또는 법적 분쟁 리스크는 낮으나, 후술 할 공법상 리스크는 존재합니다.
임대 관계는 미상으로, 낙찰 시 현황 조사 및 명도 협상을 위한 시간 및 비용을 예상해야 합니다.
4.2. 법정 문제
토지의 일부가 도시 계획 시설 도로 (소로 3류, 폭 8미터 미만)에 저촉되는 공법상 제한이 존재합니다. 감정 평가 시 이 제한의 정도를 감안하여 평가되었으나, 향후 토지 사용 및 건축 행위에 제약이 따를 수 있으므로 심도 있는 검토가 필요합니다.
5. 상권분석 및 생활정보
5.1. 주변 환경 및 생활정보
본건은 농촌 취락 지대로서, 기본적인 생활 편의 시설은 주변 단독 주택 거주민을 중심으로 형성되어 있습니다.
대형 상권 및 편의 시설 이용은 인근 시가지로의 차량 이동이 필수적입니다.
교육 시설로는 인근에 장명초교 장일분교장이 위치하고 있습니다.
5.2. 환경적 요소 (혐오 시설 포함)
본건은 계획 관리 지역 및 성장 관리 권역에 위치하며, 주변은 농촌과 주거가 혼재된 지역입니다.
법적으로 가축 사육 제한 구역 (전부 제한)으로 지정되어 있어, 환경적 쾌적성을 확보하려는 조치가 이루어지고 있으나, 과거 또는 인근에 공장이나 농축 시설 등이 혼재될 가능성도 배제할 수 없습니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 공법상 제한 리스크
토지의 일부가 도시 계획 시설 도로에 저촉되어 있어, 건축 시 도로 부지 관련 공법상 제한이 발생할 수 있습니다. 이는 건축 가능 면적 및 건폐율 등에 영향을 미치며, 향후 도로 개설 시 수용 가능성 및 보상 문제에 대한 사전 분석이 필요합니다.
6.2. 건축물 현황 불일치 및 제시외 건물
공부상 '제1종 근린생활시설'인 부분이 현황 '주택'으로 사용되고 있습니다. 이는 주택법 및 건축법상의 위반 소지가 있으며, 낙찰 후 용도 변경 또는 '이행강제금' 부과 등의 위험이 있습니다.
제시외 건물 (약 41.77평)이 매각에 포함되나, 미등기 상태이므로 양성화 (합법화) 추진 가능성 및 비용을 사전에 확인해야 합니다.
6.3. 명도 리스크
임대 관계가 미상인 바, 현재 점유자가 임차인인지 소유자인지 여부를 명확히 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 여부 및 명도 소송 가능성을 염두에 두어야 합니다.
7. 종합 의견 및 투자 포인트
7.1. 종합 의견
본건은 넓은 토지 (약 116평)를 계획 관리 지역 및 지구 단위 계획 구역 내에서 확보할 수 있는 기회입니다.
다만, 도시 계획 시설 도로 저촉, 건물 용도 위반 (근생 -> 주택), 상당 면적의 제시외 건물 등 복합적인 공법상 리스크를 안고 있습니다.
7.2. 투자 포인트
토지/건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함): 감정가 대비 넓은 현황 면적 (토지 약 116평, 건물 약 46평)을 확보할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.
개발 잠재력: 계획 관리 지역 및 주거 개발 진흥 지구 내에 위치하여, 장안 지구 단위 계획의 진행 상황에 따라 향후 토지 가치 상승의 잠재력이 있습니다.
실수요자 적합: 공법상 제한 및 현황 불일치 문제를 해결할 의사가 있는 실수요자가 현황 주택으로 이용하기에 적합할 수 있습니다. 리스크 해결을 위한 비용과 시간 반영 후 보수적으로 접근해야 합니다.
법원 정보
수원지방법원 경매2계