나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568606 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 977-6 4층 402호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경568606 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 977-6 4층 402호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경568606 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 경원대로887번길 18, 4층 402호 | 감정가: 163,000,000원 | 최저가: 114,100,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 인천지방법원 2024타경568606 (1)이며, 소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 977-6, 4층 402호(통칭: 디케이퍼스트타운)입니다.

용도는 아파트(실이용상태 기준)로, 매각대상은 토지/건물일괄매각이며 경매구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 163,000,000원이며, 건물면적은 48.90㎡, 토지면적은 19.92㎡입니다. 소유자와 채무자는 유OO으로 동일하며, 채권자는 인OOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건 분석

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '제물포여자중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 본건 남측으로 도로폭 약 6M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 소유자(유OO)와 채무자(유OO)가 동일한 부동산 강제경매 물건입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식이므로, 낙찰 후 건물 철거 등의 법정지상권 문제는 발생하지 않습니다.

다만, 현재 임대관계(임차인 유무)는 미상(알 수 없음)이므로, 명도를 진행하기 전에 반드시 현장조사 및 전입세대 열람을 통해 임차인의 유무와 대항력 여부를 확인해야 하는 권리적 리스크가 존재합니다.

1.4. 상권분석

본건 토지의 이용계획상 '일반상업지역' 및 '방화지구'로 지정되어 있습니다. 상업지역은 주거지역에 비해 용적률이 높고 다양한 상업 시설의 입점이 가능하여 잠재적인 개발 가치나 임대 수익률 측면에서 유리할 수 있습니다.

주변에 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 상권이 형성되어 있으며, 이는 향후 임차 수요 확보에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 2014년 12월 31일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 / 지상 8층 건물 내 제4층 제402호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이샤시 창호입니다.

설비내역으로는 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있어 거주에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추고 있습니다.

*중요 체크사항: 공부(집합건축물대장)상 오피스텔로 등재되어 있으나, 현재 이용상태는 아파트로 이용 중인 점을 고려하여 입찰 전 용도변경 가능성 및 세금(취득세 등) 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 용도 불일치 리스크: 공부상 오피스텔, 현황상 아파트로 사용 중인 점이 가장 큰 리스크입니다. 주택 수 포함 여부, 취득세율 등 세금 문제를 반드시 사전 점검해야 합니다.

2. 임차인 미확인 리스크: 임대관계가 미상인 관계로, 낙찰 후 예측하지 못한 대항력 있는 임차인이 발견될 경우 명도에 어려움이 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 상업지역 내 주거: 일반상업지역에 위치하므로 주거지역에 비해 소음, 혼잡도 등이 높을 수 있으며, 이는 정주 여건에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

1. 일반상업지역 입지: 희소성이 높은 일반상업지역 내 소형 주거시설로, 향후 투자가치 또는 매각 시 수요층 확보에 유리할 수 있습니다.

2. 소형 평형 및 주거 대체 수요: 전용면적 48.90㎡의 소형 평형으로, 인근의 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3. 안정적인 경매 진행: 토지/건물 일괄매각으로 권리관계가 비교적 단순하며, 채무자와 소유자가 일치하는 강제경매로 명도 절차가 간결할 가능성이 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 건은 인천 주안동 일반상업지역에 위치한 소규모 주거시설(오피스텔/아파트)로, 감정가 대비 투자 매력도가 양호한 물건입니다.

가장 중요한 절차는 '공부상 용도와 실제 사용 용도의 불일치'에 대한 해결책(세금, 건축법 등)을 마련하는 것입니다. 투자금 대비 높은 임대수익이나 매매차익을 기대하는 소액 투자자에게 적합하며, 반드시 입찰 전 현장조사를 통해 미상의 임대관계 및 실제 거주 현황을 명확히 파악한 후 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계