나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3045 [1] 부산광역시 동구 범일동 830-296 진흥마제스타워범일 103동 9층3109호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3045 [1] 부산광역시 동구 범일동 830-296 진흥마제스타워범일 103동 9층3109호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매1계 2024타경3045 | 소재지: 부산광역시 동구 자성로133번길 6, 103동 9층3109호 (범일동,진흥마제스타워범일) | 감정가: 160,000,000원 | 최저가: 112,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경3045 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 160,000,000원 (일억육천만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

채무자/소유자: 이OO

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-296 진흥마제스타워범일 103동 9층 3109호

용도: 오피스텔 (현장조사일 현재 사무실, 상호: 한바다손해사정으로 이용 중)

건물면적 (전용면적): 67.47㎡ (약 20.41평)

토지면적 (대지권): 9.07㎡ (약 2.74평)

구조: 철근콘크리트구조 (30층 건물 중 9층)

특이사항: 유동화물건

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 교통 환경

지하철: 부산도시철도 2호선 문현역이 인근에 위치하며, 부산 1호선 범일역도 이용 가능한 더블 역세권에 해당합니다.

도로교통: 남측, 서측, 동측으로 각각 폭 50미터, 25미터, 12미터의 포장도로에 접해 차량 접근이 용이합니다. 또한 문현고가교 및 동서고가로 진출입로가 가까워 광역 교통망 접근성이 매우 편리합니다.

대중교통: 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 편리한 편입니다.

2.2. 주위 환경

위치: 부산시민회관 남측 인근에 위치하는 주상복합단지(아파트/오피스텔) 내 오피스텔입니다.

주변환경: 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 본건 건물은 주상복합 내 오피스텔동(103동)이며, 고급화 전략을 취한 단지로 외관 및 자재에 신경을 쓴 편입니다.

혐오시설 및 리스크: 본건 인근에 동천강이 흐르고 있으며, 대상 물건이 위치한 지역은 일반상업지역 및 방화지구에 해당하여 주거 전용지역 대비 유동인구가 많고 차량 통행량이 높아 소음 발생 가능성이 있습니다.

2.3. 상권 분석

지역 특징: 본건이 속한 범일동 일대는 일반상업지역으로, 부산의 원도심 상권에 속하며 최근 10년간 다른 신흥 상권(서면, 전포, 광안리 등)으로 상권 중심이 이동하며 상대적으로 쇠퇴 양상을 보이는 지역으로 분류됩니다.

상권 현황: 범일역 인근 상권은 사업체당 평균 매출액이 55개 주요 상권 중 최저 수준(2023년 기준)이며, 소형, 생활밀착, 저매출형 점포가 밀집된 형태를 보입니다.

투자 관점: 해당 오피스텔은 현재 '사무실'로 이용 중인 만큼, 주거용보다는 업무용 수요를 타겟으로 접근해야 하며, 상권의 영세화 추세에도 불구하고 대형 오피스텔로서의 업무 시설 수요는 꾸준할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

경매구분: 부동산임의경매이며, 채무자(이OO)와 소유자(이OO)가 동일한 것으로 보아 소유자의 채무로 인해 경매가 진행된 사건입니다.

매각 대상: 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

3.2. 특이사항 및 리스크

점유 현황: 현황조사서상 현재 오피스텔은 '사무실(한바다손해사정)'로 이용 중이며, 이는 임차인이 있을 가능성을 시사합니다. 정확한 임차인의 보증금, 월세, 전입/사업자등록일 등의 정보 확인이 필요합니다.

유동화물건: 본건은 '유동화물건'으로 표시되어 있어, 채권자가 대규모 금융기관이 아닌 유동화전문회사일 가능성이 높습니다. 통상적으로 유동화물건은 일반 채권에 비해 배당요구가 없을 경우 말소기준권리 이후 권리관계 처리가 명확한 경우가 많습니다.

권리 관계: 등기부상 말소기준권리를 확인하여 임차인의 대항력 여부, 기타 권리의 소멸 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다. (제시된 정보만으로는 상세한 권리분석 불가)

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

현황 임차인: 현재 사무실로 이용 중인 점유자의 임대차 관계(대항력 여부 및 인수금액)가 가장 큰 리스크입니다. 명도(인도)의 어려움 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

노후화 가능성: 2010년 입주(추정)된 건물로, 연식이 10년 이상 되었으므로 내부 인테리어, 설비 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 부산도시철도 2호선 문현역 인근에 위치하며 주요 도로망 접근이 용이하여 교통 입지가 뛰어납니다.

다용도 활용: 전용면적 67.47㎡(약 20.41평)으로 면적이 넓어 주거용 오피스텔뿐만 아니라 현재 이용 상태와 같이 전문직 사무실, 소형 오피스 등으로 활용도가 높습니다.

개발 호재: 범일동 일대는 재개발이 활발하게 진행 중인 동네로, 장기적으로는 주거 환경 개선 및 신규 인구 유입에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본건 오피스텔은 교통 여건이 우수하고 활용도가 높은 중대형 오피스텔입니다. 다만, 전통적인 상권 쇠퇴 지역에 위치하고 있어 시세 상승의 폭은 제한적일 수 있으나, 업무시설로서의 안정적인 임대 수요를 확보할 경우 안정적인 수익률을 기대할 수 있습니다. 입찰 전 필수적으로 임차인의 대항력 유무와 명도 계획을 수립해야 하며, 주변 오피스텔/소형 오피스의 임대 시세 및 매매 시세를 정확히 조사하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계