나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4802 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1122-19 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경4802 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1122-19 단독주택 경매

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부산지방법원 경매1계 2024타경4802 | 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1122-19 | 감정가: 461,121,660원 | 최저가: 322,785,162원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경4802 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1122-19

용도: 단독주택

감정가: 461,121,660원

토지면적: 135.90㎡ (약 41.11평)

건물면적: 125.32㎡ (약 37.91평)

제시외 건물면적: 7.31㎡ (약 2.21평)

1.2. 경매 정보 및 주의사항

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 김OO (특이사항: 소유자, 채무자, 채권자가 동일인으로 표기되어 있어 권리관계의 단순화 가능성 있음)

특이사항: 중복사건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 7.31㎡ (약 2.21평) 포함 매각.

2. 입지 조건 및 평가

2.1. 최고의 입지:

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "새연산자동차매매단지" 북동측 인근에 위치합니다.

부근은 후면 상가 및 주택지대로서 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 기존 주택지대입니다.

제3종일반주거지역에 위치하여 주거 편의성이 높으며, 향후 개발 잠재력도 기대할 수 있습니다.

2.2. 교통 상황:

본건까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하며, 도시철도 1, 3호선 "연산역, 교대역, 거제역" 및 동해선 "거제역, 교대역" 등 다수의 대중교통 노선이 인접해 있어 대중교통 사정은 매우 양호합니다.

도보로 이용 가능한 다중 역세권 입지로 평가됩니다.

3. 물건 상세 정보

3.1. 토지 현황:

형태 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 문제가 없습니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률이 비교적 높아 토지 활용도가 우수합니다.

3.2. 건물 현황:

건물의 구조: 벽돌조 스라브가 2층 건물로, 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감 등으로 이루어져 있으며, 창호는 샷시창 구조입니다.

이용상태: 1, 2층 모두 "주택"으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

제시외 건물: 제시외 건물 7.31㎡ (약 2.21평)이 포함되어 일괄매각됩니다.

특이사항: 본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물 (증축, 블록판넬, 15㎡)로 등재되어 있으니, 경매 응찰 시 이행강제금 부과 가능성 등을 반드시 확인해야 합니다.

4. 권리분석

소유자 및 채무자 현황: 소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 표기되어 있으나, 경매의 원인이 된 채권의 실제 관계를 명확히 파악해야 합니다.

임대차 관계: 임대관계는 현재 미상입니다. 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했으므로, 낙찰 후 임차인의 유무 및 대항력 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

점유 관계: 현장조사 시 내부 확인이 불가능했으므로, 점유자가 있을 경우 명도(집행)에 대한 충분한 시간과 비용을 고려해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

상권 환경: 본건은 후면 주택지대와 연산동의 상업지대 경계에 위치하여 주거 환경의 조용함과 상업시설 이용의 편리성을 동시에 갖추고 있습니다.

생활 편의시설: 연산역 주변의 다양한 근린생활시설 및 상업시설을 편리하게 이용할 수 있으며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, "새연산자동차매매단지"와 인접해 있어 주간 시간대 소음 및 통행량 증가는 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물 리스크: 가장 큰 리스크는 건축물대장에 기재된 위반건축물(증축 15㎡)입니다. 이는 낙찰자가 승계하게 되며, 관할 관청으로부터 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다. (※ 매각 후 위반 면적 철거 또는 양성화 가능성을 확인해야 함.)

내부 이용상황 미상: 폐문으로 내부 확인이 불가능하여 건물의 실제 이용상태, 관리상태, 노후도 등을 정확히 알 수 없습니다. 이는 예상치 못한 추가 보수 비용을 발생시킬 수 있습니다.

임차인 미상: 임대차 관계가 미상이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 법적 다툼이나 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 부산의 핵심 교통 요지인 연산동의 다중 역세권에 위치한 제3종일반주거지역의 단독주택입니다. 토지의 입지가 우수하며 정방형의 토지 모양도 좋습니다. 그러나 위반건축물 리스크와 내부 이용상태 미확인이라는 명확한 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

투자 포인트:

1) 최고의 입지: 부산 도시철도 1, 3호선 및 동해선이 지나는 연산역/교대역 인근의 우수한 대중교통 접근성.

2) 높은 토지 가치: 주거 선호도가 높은 제3종일반주거지역에 위치하여 토지 자체의 가치 및 향후 개발(재건축/신축) 잠재력이 높습니다.

3) 실거주 및 투자 목적 모두 적합: 대지지분이 약 41평으로, 안정적인 실거주와 장기적인 시세차익을 기대하는 투자자 모두에게 매력적입니다.

※ 입찰 전 위반건축물 철거(양성화) 가능성, 이행강제금 규모, 그리고 명도를 위한 철저한 사전조사가 필수적입니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계