나이스옥션 법원경매 울산 2023타경9971 [5] 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3 엣지타워 6층1103호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경9971 [5] 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3 엣지타워 6층1103호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매9계 2023타경9971 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 구영로 70, 6층1103호 (엣지타워) | 감정가: 130,000,000원 | 최저가: 91,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 엣지타워 오피스텔 경매 분석 보고서

1.1. 사건개요 및 기본정보

사건번호는 울산지방법원 2023타경9971 (5)이며, 소재지는 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3 엣지타워 6층1103호 오피스텔입니다.

경매 물건은 오피스텔로, 감정가는 130,000,000원입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건입니다. 채무자 및 소유자는 주OOOOOOOOOO이며, 채권자는 박OO입니다.

면적 정보는 다음과 같습니다. 건물 전용면적은 38.02㎡ (약 11.50평)이며, 대지권은 13.18㎡ (약 3.99평)입니다. 해당 물건은 철근콘크리트 구조 8층 건물 중 6층에 위치합니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

대상 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 구영초등학교 동측 인근에 소재하며, 주변은 구획정리지대로 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 판매시설, 학교 등이 혼재된 주상복합지역입니다.

교통상황은 인근에 버스정류장이 소재하고 본 건물에 차량 출입이 용이하여 양호합니다. 토지의 형상은 정방형에 가까운 다각형지로, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택이 복합된 시설 용지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 준주거지역 및 지구단위계획구역(구영택지지구)에 해당하며, 소로2류 및 중로1류(20m-25m)에 접합하고 있습니다. 또한 상대보호구역으로 지정되어 학교 인근 입지임을 알 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 채권자 박OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 권리 관계의 복잡성은 낮은 편입니다.

매각은 토지와 건물 일괄매각이므로 권리상 하자가 적어 안정적이나, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰 후 명도 진행 시 임차인의 유무, 대항력 및 배당 관계 등에 대한 철저한 현장 조사 및 매각물건명세서 확인이 필수적입니다. 미상인 임대차 관계는 예상치 못한 명도 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

대상 물건이 소재한 지역은 준주거지역으로, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 시설 접근성이 우수합니다. 구영초등학교 인근으로 학군이 형성되어 있으며, 주변 아파트 단지와 주택 단지를 배후로 하는 기본적인 생활 상권이 구축되어 있습니다.

본 건물은 급배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비, 화재관리설비 등을 갖추고 있어 오피스텔로서의 기본적인 생활 편의 시설은 양호합니다. 내부 확인된 호실을 기준으로 복층형 구조로 파악되어 임차 수요가 높을 수 있는 주거 형태로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 공부(공적 장부)상의 호실 표시 불일치 문제입니다. 층별 평면도의 호실 표시(예: 6층 4-7-03)와 건축물대장, 등기부, 현관 호실 표시(6층 1103호)가 상이하다는 점을 명확히 인지하고, 감정평가사가 현관 호실 표시를 기준으로 감정평가 했음을 유의하여 응찰 시 재확인해야 합니다.

또한, 건축물현황도 중 각 호별 평면도가 실제 평면도가 아닌 공용 평면도를 사용하여 발급받은 것이므로 내부 구조, 특히 복층형 구조와 설비 상태 등에 대한 입찰 전 철저한 현장 확인이 요구됩니다.

내부 미확인(폐문부재) 호실이므로 내부 시설 상태, 특히 마감재 및 설비 노후도 등은 입찰자가 직접 확인해야 하는 잠재적 리스크입니다. 임대관계 미상으로 명도 시 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 투자 포인트 및 종합 의견

투자 포인트:

구영택지지구 내 준주거지역에 위치하여 안정적인 주거 및 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

토지와 건물 일괄매각으로 권리 관계가 비교적 깔끔합니다.

내부 구조가 복층형일 가능성이 높아 (건축물현황도 기준) 오피스텔로서의 공간 활용도가 우수하며 임차인의 선호도가 높을 수 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

종합 의견:

본 물건은 울산광역시 울주군 내 택지지구의 준주거지역에 위치한 복층형 오피스텔(추정)로 임대수익형 부동산으로서의 잠재력은 높습니다. 다만, 건축물 공부상의 호실 표시 불일치 문제가 명확히 고지되어 있으므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 해당 호실의 특정 및 내부 상태를 철저히 확인해야 합니다. 공부 불일치에 대한 경매 진행상의 특이점을 정확히 이해하고 입찰에 참여해야 하는, 면밀한 분석이 요구되는 물건입니다. 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크를 염두에 두고 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계