나이스옥션 법원경매 대구 2024타경128143 [1] 경상북도 영천시 도남동 8-2 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2024타경128143 [1] 경상북도 영천시 도남동 8-2 답 경매

물건 대표 이미지

대구지방법원 경매2계 2024타경128143 | 소재지: 경상북도 영천시 도남동 8-2 | 감정가: 21,060,000원 | 최저가: 14,742,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경128143 (1)

소재지: 경상북도 영천시 도남동 8-2

용도/현황: 답 (현황 묵전)

감정가: 21,060,000원

토지면적: 795.00㎡ (약 240.49평)

매각대상: 토지 일부 지분 (6002.25 지분)

경매구분: 부동산 강제경매

1.2. 핵심 요약 및 특이사항

본건은 경상북도 영천시 도남동에 위치한 농지(현황 묵전)의 일부 지분 매각 물건입니다.

가장 큰 특이사항은 지분 매각이라는 점과 '공유자우선매수신고'가 이미 진행되었거나 가능성이 높다는 점입니다. 특히, 본 경매는 공유자우선매수신고가 1회에 한하여 행사될 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 또한, 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나 인접 필지를 경유하여 출입이 가능하며, 도시계획시설(도로)에 일부 저촉되는 부분이 있어 향후 개발 시 변동성이 예상됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 영천시 도남동 소재 "도남교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 주거지역과 농경지가 접하는 형태로서, 향후 도시계획에 따라 주거지 개발 가능성도 내포하고 있습니다. 제반 교통 사정은 간선도로 등의 위치를 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권분석

본 물건은 지목상 '답'이며 현황 '묵전'으로 이용되는 토지 지분입니다. 토지 이용계획상 제1종일반주거지역에 속하나, 현재는 상업적인 활동이 활발한 상권으로 보기 어렵습니다. 다만, 주거지역이 인근에 형성되어 있어, 장기적으로 토지 개발 또는 용도 변경 시 주거 편의시설과 연계될 수 있는 잠재력이 있습니다.

2.3. 생활정보

본건 주변은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어, 기본적인 주거 인프라(편의점, 소규모 상가 등)는 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다. 다만, 도남교 동측의 다소 외곽 지역으로 분류되어 대규모 편의시설 이용은 차량을 이용해야 할 수 있습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 소유자 김OO, 채권자 임OO 간의 금전 채권 관계에 기인한 경매입니다.

가장 중요한 권리관계는 '지분매각'이라는 점입니다. 낙찰을 받더라도 해당 토지의 소유권을 타 공유자와 공유해야 하며, 토지 이용 및 처분 시 공유자 전원의 동의가 필요하거나 공유물분할 청구 소송이 필요할 수 있습니다.

또한, '공유자우선매수신고'가 특이사항으로 기재되어 있어, 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자가 법정 기한 내에 우선 매수를 신고하면 낙찰받지 못할 수 있습니다. (우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능)

3.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지(일련번호 1, 2 공히)는 제1종일반주거지역에 속하며, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 이는 개발 행위 시 지구단위계획의 규제를 받는다는 의미이므로, 반드시 해당 지자체(도시계획과)에 문의하여 개발 가능성을 확인해야 합니다.

그 외 소로1류, 소로2류, 중로3류 등 도로에 접합 또는 저촉되어 있고, 가축사육제한구역(전부제한 300m), 역사문화환경보존지역 등의 제한을 받습니다.

4. 리스크 및 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

최고의 리스크: 지분매각 및 공유자우선매수신고

지분 매각은 공유자와의 협의 또는 공유물분할 청구를 통해 소유권을 정리해야 하는 추가적인 시간과 비용, 법적 리스크를 수반합니다. 또한, 공유자가 우선매수를 신청할 경우 낙찰이 불가능합니다.

입지적 리스크: 지적도상 맹지

토지가 현황 도로에 접하여 출입이 가능하다 하더라도, 지적도상 맹지라는 점은 개발 행위나 건축 허가 시 까다로운 절차가 필요할 수 있으며, 장기적인 이용에 제약이 될 수 있습니다.

법적 리스크: 지구단위계획구역 및 도로 저촉

제1종지구단위계획구역에 속하여 규제가 강화될 수 있으며, 일부 도로에 저촉되거나 접합되는 부분은 향후 도시계획시설 사업에 편입될 가능성이나 개발 시 용도 폐지 등의 불확실성을 내포합니다.

혐오시설 리스크:

감정평가서에 명시된 혐오시설은 없으나, 실제 투자를 결정하기 전에는 반드시 현장답사를 통해 주변 환경(예: 고압선, 축사, 공해 시설 등)을 직접 확인해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 제1종일반주거지역에 속하는 토지 지분으로, 장기적인 관점에서 주거지역 개발의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 지분 매각, 공유자우선매수, 맹지, 지구단위계획구역 지정이라는 매우 높은 수준의 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서, 해당 지역 개발에 대한 명확한 청사진과 공유자와의 협의를 위한 구체적인 전략(예: 지분 매입 또는 분할 청구 비용 예상)을 가지고 접근해야 하는 고위험-고수익(High Risk-High Return) 물건으로 판단됩니다.

4.3. 투자 포인트

토지 용도 지역: 제1종일반주거지역에 속하여 향후 주거 개발을 위한 용도로 전환될 가능성이 높은 지역에 위치함.

상대적 저가 매수 가능성: 지분 매각 및 맹지라는 리스크로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 존재함.

공유자우선매수 제한: 공유자우선매수신고가 1회로 제한된다는 점을 고려하여, 경쟁률 및 투자 전략을 수립할 필요가 있음.

법원 정보

대구지방법원 경매2계