나이스옥션 법원경매 인천 2024타경563533 [1] 인천광역시 동구 화수동 79-4 영풍아파트 104동 11층1101호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경563533 [1] 인천광역시 동구 화수동 79-4 영풍아파트 104동 11층1101호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매4계 2024타경563533 | 소재지: 인천광역시 동구 화도진로 132, 104동 11층1101호 (화수동,영풍아파트) | 감정가: 228,000,000원 | 최저가: 159,600,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

인천지방법원 2024타경563533 (1) 사건으로 진행되는 인천광역시 동구 화수동 79-4 영풍아파트 104동 11층1101호 물건 보고서입니다. 본 건은 아파트를 대상으로 하는 부동산임의경매 사건이며, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 형태입니다. 최초 감정가는 228,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 물건 기본 정보

본 건의 전용면적은 건물 59.99㎡, 토지 30.99㎡입니다. 건축 구조는 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 내의 11층에 위치하고 있으며, 현재 아파트로 이용 중입니다. 기본적인 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등 주거에 필요한 제반 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 인천 만석초등학교 남측으로 인접하여 위치하며, 주위는 동류형의 아파트, 다세대주택 및 학교, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 역시 무난한 편입니다. 초등학교를 가까이 두어 통학이 편리한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 토지 이용

본 건이 속한 토지는 제3종일반주거지역에 해당하여 용적률 및 건폐율 측면에서 비교적 높은 활용도를 기대할 수 있습니다. 또한 광평수의 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다. 다만, 인천만석초등학교의 상대 및 절대 보호구역에 포함되어 있으며, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)으로 지정되어 있어 일부 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태 및 소유/채무 관계

본 건은 채권자 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매입니다. 소유자 및 채무자가 파OOOOOOOOOOOOOOOOO로 동일인인 것으로 확인되어 기본적인 권리관계는 단순한 것으로 파악됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

'유동화물건'으로 분류되어 있으며, 이는 채권의 매각 등을 통해 진행되는 경매일 가능성이 높습니다. 임대관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 점유 관계를 정확히 파악하여 명도 진행 시 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 사전에 대비해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주거 편의성

주거 밀집 지역 내에 위치하며, 초등학교가 인접해 있어 주거 편의성이 높은 편입니다. 주변 다세대 주택과 근린생활시설의 분포로 인해 기본적인 생활 상권은 이미 형성되어 있는 것으로 보이며, 만석초등학교를 중심으로 한 주거 안정성을 확보하고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 및 교통

인천만석초등학교가 가까이 위치하여 교육 여건이 우수하며, 이는 특히 어린 자녀를 둔 실수요자에게 매력적인 요소입니다. 제반 교통상황은 버스정류장 등을 통해 무난하게 확보되어 있으나, 구체적인 도심 접근성은 현장 조사를 통해 추가 확인할 필요가 있습니다.

5.2. 설비 및 건물 상태

15층 중 11층에 위치하여 일조 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다. 외벽은 세멘몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다. 건물의 구조 및 이용상태는 일반적인 아파트의 기준에 부합하는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 및 기타 리스크

임대 관계가 미상인 관계로, 실제 점유자가 소유자 외의 임차인일 경우 임차인의 대항력 여부에 따라 명도 저항이 발생할 수 있습니다. 이는 낙찰자가 추가적인 시간과 비용을 투입해야 하는 명도 리스크로 이어집니다. 또한, 역사문화환경보존지역 지정에 따른 행위 제한 여부를 지자체에 확인하는 것이 안전합니다.

7. 종합 의견

본 건은 만석초등학교 인근에 위치하며, 비교적 높은 용적률을 기대할 수 있는 제3종일반주거지역 아파트입니다. 59.99㎡의 면적은 소형 아파트 실수요층에게 선호도가 높을 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 적정성을 판단하여 입찰가를 산정할 경우 안정적인 투자 가치를 확보할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 투자 가치

최고의 입지: 초등학교 인접 및 주거지역 내 위치로 실수요자 선호도 높음.

용도지역: 제3종일반주거지역에 해당하여 토지 가치 및 잠재력이 양호함.

면적 구성: 소형 아파트에 해당하여 환금성이 우수하며, 비교적 낮은 감정가로 진입 장벽이 낮음.

명도 리스크 대비: 임대 미상에 대한 철저한 권리분석 및 명도 계획 수립이 관건입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매4계