나이스옥션 법원경매 여주 2024타경1274 [3] 경기도 여주시 강천면 강천리 19-6 임야 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경1274 [3] 경기도 여주시 강천면 강천리 19-6 임야 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매1계 2024타경1274 | 소재지: 경기도 여주시 강천면 강천리 19-6 | 감정가: 123,750,000원 | 최저가: 86,625,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경1274 (3)

소재지: 경기도 여주시 강천면 강천리 19-6

용도: 임야

매각대상: 토지매각 (일괄매각 조건)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 한OO

채권자: 여OOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 123,750,000원

토지면적: 3,300.00제곱미터 (약 998.24평)

건물면적: 0.00제곱미터

1.3. 주의사항 및 특이사항

본건은 기호1부터 4까지 총 4필지를 일괄매각하는 조건입니다.

목록4 토지 지상에는 비닐하우스(철파이프조 비닐지붕 50제곱미터) 1동이 소재하나, 이는 매각 대상에서 제외됩니다.

공부상 용도는 임야이나, 현황은 하단부 일부가 전(밭)으로 이용되고 있습니다. (지목과 현황의 불일치)

기호4 토지는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 땅)입니다.

인근에 '농어촌폐기물처리장'이 소재하며, 본건 북측 인근의 지방도는 처리장 출입도로로 이용되고 있어 주위환경 및 진입 여건에 영향을 미치고 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 여주시 강천면 강천리 소재 '윗설만이마을' 남서측 인근에 위치한 자연림입니다.

주위는 농가마을, 소규모 공장, 야적장, 농경지, 임야 등이 혼재된 순수 농경 및 산림 지대입니다.

교통 상황은 다소 불편하며, 대중교통 이용이 용이하지 않습니다. 중소형 차량은 기호1-3 토지까지 출입 가능하나, 기호4 토지는 맹지입니다.

지적도상 맹지인 기호4 토지를 포함하여 기호1-3 토지는 남동측 구거부지에 복개된 포장도로에 접하고 있습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주변은 농촌 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 및 상권이 형성되어 있지 않습니다. 차량을 이용해 강천면 또는 여주시내로 이동해야 합니다.

본건 북측 인근에 지방도가 소재하나, 해당 도로가 '농어촌폐기물처리장'의 주 출입도로로 사용되고 있어, 해당 시설의 존재로 인한 환경적 영향 및 접근성에 미치는 영향이 중요하게 고려되어야 합니다. 해당 처리장은 산업폐기물 불법 야적 및 침출수 방지 시설 미비 등의 문제로 환경 오염 우려가 제기된 바 있어 지역의 혐오시설로 작용하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

본건은 토지 전체를 매각하는 토지 임의경매 물건으로, 토지에 대한 소유권 이전에는 특별한 문제가 없을 것으로 판단됩니다. (등기부상 추가 확인 필요)

매각 대상은 '토지매각'으로, 목록4 지상에 소재하는 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 따라서 낙찰자는 비닐하우스의 소유자(소유자 미상이나 농업용으로 추정됨)와 협의를 통해 처리하거나, 토지 소유권을 바탕으로 법적 조치를 취해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 감정평가서에 의하면 비닐하우스는 철거가 용이한 단순 구조물로 토지에 미치는 영향은 적을 것으로 보고 있습니다.

4. 투자 분석

4.1. 잠재적 리스크

현황상 일부 전(밭)으로 이용 중이나 지목은 임야입니다. 농지법상 취득 조건(농지취득자격증명)이 요구될 수 있는지, 또한 실제 농지 전용 시 법적 절차가 복잡할 수 있는지 확인이 필요합니다.

본건 토지 인근의 지방도가 '농어촌폐기물처리장' 진입 도로로 이용되며, 해당 시설의 존재가 주변 환경 및 토지 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 해당 처리장은 과거 산업쓰레기 불법 야적 문제 등 환경 문제가 발생했던 이력이 있어, 투자 시 반드시 고려해야 할 혐오시설입니다.

기호4 토지는 맹지(지적도상 도로에 접하지 않음)이므로 이용 가치가 낮고 개발행위에 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역으로 비교적 용도 활용 범위가 넓으나, 가축사육제한구역, 준보전산지, 자연보전권역 등 중첩된 규제가 많아 개발 전 세부적인 행위 제한 사항 확인이 필수적입니다.

4.2. 종합 의견

본건은 계획관리지역 내 약 1,000평에 달하는 대형 임야/전으로, 용도 변경 및 개발 가능성이 비교적 높은 토지입니다. 감정가가 적절한 수준으로 형성된 것으로 보이나, 인근 혐오시설(폐기물처리장)의 존재와 그로 인한 주변 환경 저해 가능성, 그리고 일부 맹지(기호4)의 포함 및 비닐하우스의 명도 문제 등 리스크 요인도 명확합니다.

4.3. 투자 포인트

비교적 넓은 면적 (3,300.00제곱미터, 약 998.24평)을 계획관리지역에서 확보할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. 향후 개발 또는 전원주택단지, 소규모 창고, 또는 농업용 시설 부지 등으로의 활용 여지를 가지고 있습니다.

지목은 임야이나 현황은 일부 전으로 이용되고 있어, 용도 변경이나 전용 절차를 통해 활용도를 높일 수 있습니다. (세부 규제 확인 필수)

일괄매각 조건이므로, 4필지의 활용도를 종합적으로 판단하고 리스크를 감안하여 1회 유찰 후 재매각을 노려보는 전략을 고려할 필요가 있습니다.

(작성자 정보는 포함하지 않음)

법원 정보

여주지원 경매1계