나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100327 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 370-1 에코하임 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""명학초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 에코하임 2층 202호로서 부근은 학교, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건내 2층 202호로서

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 등.
창호 : 샷시조 마감 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서 다세대주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도 등을 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2019-01-25)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(명학초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비 촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 9.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경100327 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 370-1 에코하임 2층202호

용도: 다세대주택

건물명: 에코하임

사용승인일: 2014-11-17

감정가: 203,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.2. 면적

토지면적: 26.35㎡ (약 7.97평)

토지지분: 26.35㎡ (약 7.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 47.67㎡ (약 14.42평)

건물지분: 47.67㎡ (약 14.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 용도

구조: 철근콘크리트구조

건축물 총 층수: 5층

해당 층: 2층

총 연면적: 404.32㎡ (약 122.31평)

대지 면적 (건물 전체): 186.1㎡ (약 56.30평)

건폐율: 59.81%

용적률: 217.26%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "명학초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 학교, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 인접 공도 등을 이용하여 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m) (접합)

* 상대보호구역 (명학초등학교. 세부 사항은 안양과천교육지원청 문의 필요)

* 대기관리권역

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 08월 24일에 접수된 주식회사시원푸드의 근저당권(금액: 60,000,000원)입니다.

3.2. 등기부상 권리 내역

* 소유권보존: 2014-11-21 (서이태 외 1명)

* 공유자전원지분전부 이전: 2015-01-16 (김선호)

* 소유권이전: 2021-06-14 (이광희, 190,000,000원)

* 근저당권: 2021-08-24 (주식회사시원푸드, 60,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 2023-05-23 (주식회사지금융코리아, 24,000,000원)

* 주택임차권: 2021-05-24 (최정환, 190,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 2025-01-13 (주택도시보증공사, 204,804,383원) - 본 경매건, 말소 예정

3.3. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 거주자 최정환)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-24

* 확정일자: 2021-05-24

* 배당신고일자: 2023-06-27

* 대항력: 없음 (권리분석상 '없음'으로 표기)

특이사항:

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 6. 9.자)가 제출되었습니다. 이로 인해 임차인의 보증금 관련 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 학교 및 공동주택 밀집 지역에 위치하여, 근린생활시설이 혼재된 지역 상권입니다.

4.2. 최근 실거래가 동향

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 해당 지역 내 다세대주택의 거래 금액은 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 상이합니다.

* 2026년 3월 5일 거래된 51.6㎡(1991년 건축)는 15,250만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 5일 거래된 39.04㎡(2017년 건축)는 23,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 13일 거래된 93.63㎡(2003년 건축)는 26,000만원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 47.67㎡(약 14.42평)로, 2017년 건축된 39.04㎡(약 11.8평) 사례(23,500만원)와 비교 시, 면적이 더 넓은 점을 고려해야 합니다. 건축 연도(2014년)는 중간 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

학교(명학초등학교)가 인근에 위치하고 있어 자녀가 있는 가정에 유리하며, 주거 밀집 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

지역 내 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육시설

명학초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.4. 대중교통

인근 시내버스정류장을 통해 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 확약서 관련

임차인(주택도시보증공사)이 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기에 동의한다는 확약서를 제출하였으나, 이러한 확약서의 법적 효력 및 실질적인 이행 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경이 있었다는 점은 긍정적일 수 있으나, 구체적인 변경 내용과 그로 인한 매수인에게 미치는 영향에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.3. 제시외 물건

제시외 물건은 없는 것으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본건은 안양시 만안구 안양동에 위치한 다세대주택으로, 명학초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리가 다수 존재하며, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 권리나 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 확약서의 법적 확실성 및 HUG 관련 조건 변경 내용에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 및 교육 여건을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 명학초등학교 인근의 안정적인 주거 지역.

* 권리관계 명확: 매수인에게 인수되는 부담이 없는 권리 분석 결과.

* 수익성 확보 가능: 주변 시세와 비교하여 합리적인 입찰가 산정 시 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 203,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 면적(약 11.8평, 39.04㎡)이 23,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적(약 14.4평, 47.67㎡)은 이보다 넓습니다. 건축 연도(2014년)는 유사하나, 감안 시 시세는 23,500만원 이상으로 추정됩니다.

임차인 관련 확약서 제출로 인수되는 보증금은 0원으로 판단되나, '대항력 있는 임차인' 문구와 'HUG 인수조건 변경'이라는 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 매매 사례 상한선: 26,000만원 (넓은 면적, 2003년 건축)

* 유사 면적 최신 거래가: 23,500만원 (2017년 건축)

감정가(203,000,000원) 대비 약 105% ~ 115% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

추정 입찰가: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보 및 시장 상황을 기반으로 한 것으로, 최종 결정 시에는 현장 조사 및 법률 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 주변 혐오시설 조사 결과: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 해당 소재지 인근에 주거 환경에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설이 인지되지 않습니다. 다만, 입찰 전 최종 현장 확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.