나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7637 [1] 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 61-3 하천 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7637 [1] 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 61-3 하천 경매

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울산지방법원 경매9계 2024타경7637 | 소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 61-3 | 감정가: 50,948,000원 | 최저가: 35,664,000원 | 용도: 하천

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경7637 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 61-3

용도: 하천

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

감정가: 50,948,000 원

1.2. 면적 정보

토지면적: 1084.00㎡ (약 327.97 평)

건물면적: 0.00㎡

2. 물건 분석

2.1. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자 및 채무자는 김OO이며 채권자는 이OO입니다.

제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리관계는 파악할 수 없으나, 경매의 기본원칙에 따라 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 입찰 전 반드시 말소기준권리 및 임차인 현황 등 상세한 권리분석이 선행되어야 합니다.

2.2. 입지조건 및 토지 현황

위치 및 주위환경: 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 소재 "청량삼거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 농경지 등으로 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량접근은 가능하나, 일반적인 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다.

토지 현황 및 이용상태: 부정형의 토지이며, 공부상 지목은 '하천'이나 현황은 수풀이 자생하는 '일부 하천 및 일부 도로 등'의 상태로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 실제 현황상 일부가 도로로 이용되고 있습니다. 이는 법적인 접근성 확보에 대한 논란의 여지가 있으므로 주의가 필요합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 각종 법령에 의한 제한이 매우 많은 토지입니다.

주요 제한사항으로는 가축사육제한구역(250m 미만 축종), 국가산업단지(울산미포국가산업단지), 녹지구역, 하천구역, 특별대책지역 등이 중복적으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발행위에 상당한 제약이 따릅니다.

3. 특이사항 및 유의사항

지적도상 맹지이나 일부가 현황 도로로 사용되고 있다는 점을 현장 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

공부상 지목은 '하천'이나, 실제 현황은 '일부 하천 및 일부 도로 등'으로 지목과 현황의 불일치가 존재합니다. 이는 개발 가능성 및 보상 시점에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인을 위해서는 반드시 측량이 필요하며, 측량 결과에 따라 면적 및 이용 가능 범위에 변동이 생길 수 있습니다.

4. 시장 분석 및 투자 전략

4.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 공장 및 농경지 인근에 위치한 하천 부지이므로, 일반적인 상권 분석이나 생활 편의시설 정보는 큰 의미가 없습니다.

투자의 관점은 개발 또는 보상에 중점을 두어야 하며, 주거 목적의 접근은 부적합합니다.

4.2. 잠재적 리스크

토지 이용의 고강도 제한: 자연녹지지역, 하천구역, 국가산업단지 등 다양한 규제가 중첩되어 있어 사적인 개발 행위는 사실상 불가능하다고 보아야 합니다.

이용 현황 불일치 및 맹지 여부: 지목(하천)과 현황(하천 및 도로)의 불일치 및 지적도상 맹지라는 점은 향후 토지 이용 및 매각 시 법적 분쟁의 소지를 내포합니다.

경계 불분명: 측량 없이는 정확한 토지 경계를 알 수 없어 인접지와의 분쟁 가능성이 존재합니다.

지연된 보상 리스크: 하천 및 국가산업단지 관련 구역으로 지정되어 있으나, 보상 시점은 불확실합니다. 장기간 자금이 묶일 위험이 있습니다.

4.3. 투자 포인트

특수 물건으로서의 잠재적 가치: 하천구역 및 국가산업단지 인근 토지로서 향후 공익사업(하천정비, 산업단지 확장 등) 편입 시 토지보상 가능성이 있습니다.

낮은 감정가: 제한사항이 많은 토지의 특성상 감정가 자체가 일반 토지에 비해 상대적으로 낮게 책정되었을 수 있으며, 낮은 가격에 취득할 경우 보상 차익을 기대할 수 있습니다.

장기적 관점의 투자: 개발이 아닌 보상을 목적으로 한 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

5. 종합 의견

본 물건은 지목상 '하천'이며 현황상 '하천 및 도로'로 이용되고, 국가산업단지 및 하천구역 등에 묶여 사적 개발이 거의 불가능한 고난이도의 특수 물건입니다.

단기적인 시세차익이나 개발을 통한 수익 창출은 어렵습니다.

따라서, 국가산업단지 또는 하천 관련 공익사업의 계획을 면밀히 분석하고, 보상 시점과 보상금액 산정에 대한 전문적인 지식을 갖춘 투자자에게 적합합니다.

입찰 전 반드시 현장 확인, 지적 측량, 하천법 및 산업입지 관련 법규에 대한 심도 있는 법률적 검토가 필수적으로 요구됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계