나이스옥션 법원경매 창원 2024타경114867 [2] 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 805 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호1 : 창원시 의창구 북면 감계리 소재 "북면초등학교" 동측 인근에 위치하며,
주위는 지방도주변 경지정리지대로서 제반 주위환경은 보통임.

일련번호2 : 창원시 의창구 북면 내곡리 소재 "송촌마을" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 산간농경지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호1 : 본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

일련번호2 : 본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호1 : 부정형 평지로서, 과수원 등으로 이용중임.

일련번호2 : 부정형 완경사지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

일련번호1 : 북측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 소재함.

일련번호2 : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1 : 자연녹지지역,
가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>,
농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>,
공장설립승인지역(1호)<수도법>.

일련번호2 : 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
가축사육제한구역(그외지역 400m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(그외지역 500m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>,
공장설립승인지역(1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 반환하지 않음). 공부상 지목은 '답'이나 현재 휴경지 상태로 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경114867 (2)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 805

용도: 답 (농지)

감정가: 57,596,000원

토지면적: 308.00㎡ (약 93.19평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOOO (북면농업협동조합 또는 북창원농업협동조합으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 805에 소재하며, "송촌마을" 남동측 인근의 산간농경지대에 위치합니다. 또한, 감정평가 요약상 "북면초등학교" 동측 인근 경지정리지대에도 위치하는 것으로 보아, 물건이 둘 이상의 필지로 나뉘어 있거나 평가상의 구분이 있을 수 있습니다. 해당 지역은 과거부터 농업이 주를 이루었으나, 최근 감계리와 무동리 일대를 중심으로 택지 개발이 이루어지면서 인구가 빠르게 증가하고 있는 지역입니다. 북면 지역은 단감 생산지로 유명하며, 마금산온천 등 관광 자원도 보유하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 지역까지 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 형태

공부상 지목은 '답'이나 현재는 휴경지 상태로 이용되고 있습니다. 토지는 부정형의 평지 및 완경사지로 조사되었습니다. 특이사항으로, 본건의 일부(일련번호2)는 맹지이며, 다른 일부(일련번호1)는 북측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로가 소재합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 각종 제한사항에 묶여 있습니다.

* 일련번호1 (추정): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역.

* 일련번호2 (추정): 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역.

특히, 개발제한구역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등이 복합적으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 최근 창원시는 북면·동읍 일대에 방위·원자력 융합 국가산업단지 조성을 추진하며 개발제한구역 해제 등을 진행하고 있으나, 본건의 구체적인 위치가 해당 개발 계획에 포함되는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 변동

등기부등본상 소유권은 박의웅(1985년), 지성복(2007년)을 거쳐 현재 소유자에게 이전된 것으로 보입니다.

3.2. 채무 현황 (말소기준권리: 2011-04-07 근저당)

말소기준권리는 2011년 4월 7일 북면농업협동조합이 설정한 근저당 (을11)입니다. 본건과 관련하여 다수의 근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시 결정 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 근저당: 북면농업협동조합 (2011년, 약 8.22억 원), 북창원농업협동조합 (2023년, 약 7,800만 원), 백종석 (2024년, 약 5,000만 원)

* 가압류: 북창원농업협동조합 (2024년), 신용보증기금 (2025년)

* 임의경매 개시 결정: 북창원농업협동조합 (2024년)

총 등기부채권액은 약 9억 6천여만 원에 달하며, 이는 감정가를 훨씬 상회하는 금액입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서의 '비고'란에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 지상권(을12)은 북면농업협동조합에 의해 설정되었으나 말소된 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 없거나, 인수 대상이 되는 임차인이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 농경지 및 개발제한구역이 혼재된 지역으로, 전통적인 상업 상권과는 거리가 있습니다. 주변에 북면초등학교, 송촌마을 등이 위치하여 기본적인 생활 인프라는 존재하지만, 대규모 상업시설보다는 농업 관련 시설이나 지역 주민을 위한 소규모 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 최근 북면 지역에 택지 개발이 활발히 진행되고 있어 점진적인 인구 증가와 함께 상권의 변화 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

본건 소재지 인근에 북면초등학교가 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다. 또한, 북면 지역에는 마금산온천, 북면수변생태공원 등 주민들을 위한 휴양 및 여가 시설이 자리하고 있어 생활 편의 및 여가 활동에 활용될 수 있습니다. 하지만, 도시 중심부와의 거리가 있어 각종 편의시설, 병원, 대중교통 이용 등은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 및 미제출 시 불이익

본건은 '답'(농지)이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 해당 자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 특히, 농업진흥구역 내 농지는 주말·체험영농 목적이라 할지라도 신규 취득이 제한될 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성 문제

감정평가 요약 및 물건명세서상 본건의 일부(일련번호2)는 맹지이며, 공부상 지목은 '답'이나 현재 휴경지 상태인 점은 토지 이용 및 활용에 있어 중요한 제약 요인입니다.

6.3. 복합적인 토지이용규제

본건 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 다수의 용도지역 및 개발 제한에 묶여 있어, 건축이나 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 신규 국가산업단지 조성 계획이 일부 지역에서 추진되고 있으나, 본건이 이에 포함되거나 혜택을 받을 수 있는지 여부는 불확실합니다.

6.4. 높은 채권 총액

본건과 관련된 총 등기부채권액이 약 9억 6천만 원에 달하여, 이는 감정가 5천 7백만 원을 훨씬 초과하는 금액입니다. 이는 채권자의 경매 신청으로 진행되고 있음을 보여주며, 경매 과정에서 채무 정리가 원활하지 않을 경우 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.5. 혐오시설 가능성 (추가 확인 필요)

주변 환경 조사 시 혐오시설(예: 쓰레기매립장, 소각장 등)의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다. 현재 제공된 정보와 검색 결과만으로는 명확한 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어려우나, 창원시 북면 지역은 대규모 개발 계획이 진행되는 곳도 있어 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경 문제에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 농지취득자격증명이 필수적이며, 맹지, 휴경지 상태, 복합적인 개발 제한 등 여러 제약 사항을 가진 토지입니다. 그럼에도 불구하고 '답'이라는 지목과 '휴경지'라는 현황이 결합되어 있어, 실제 농업 경영을 통한 활용이나 농지법에 따른 취득 가능 여부에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 또한, 일부 지역에 개발제한구역이 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 제한적일 수 있으나, 국가산업단지 조성 등 지역 개발 계획과의 연관성을 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 농업진흥구역, 개발제한구역 등으로 묶여 있어 저평가되었을 가능성.

* 향후 지역 개발 계획(국가산업단지 등)에 따라 토지 이용 규제가 완화되거나 개발 호재가 발생할 경우 가치 상승 잠재력.

* 실제 농업 경영을 목적으로 하는 실수요자에게는 상대적으로 저렴한 취득 기회 제공 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확히 산정하기 어렵습니다. 입찰가는 감정가(57,596,000원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 용이성 및 실제 취득 가능 여부.

* 맹지 및 휴경지 상태, 도로 접근성 등 토지 이용의 제약 조건.

* 다수의 개발 제한(개발제한구역, 농업진흥구역 등)으로 인한 향후 활용 가능성.

* 창원 북면 지역의 개발 계획 및 주변 부동산 시장 동향.

* 경매 물건의 특수성(높은 채권 총액 등) 및 기타 리스크 요인.

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산합니다. 상기 고려사항들을 종합적으로 판단하여, 감정가 대비 적정 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.