나이스옥션 법원경매 울산 2023타경106582 [1] 울산광역시 북구 대안동 440 대지 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경106582 [1] 울산광역시 북구 대안동 440 대지 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매9계 2023타경106582 | 소재지: 울산광역시 북구 대안동 440 | 감정가: 510,540,000원 | 최저가: 357,378,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2023타경106582 (1)이며, 소재지는 울산광역시 북구 대안동 440입니다.

용도는 대지이나, 현황은 묵전 및 종교용지(천수사)로 이용 중입니다.

감정가는 510,540,000원이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

매각대상은 토지일부지분매각으로 기재되어 있으나, 토지면적은 1980.00㎡ (약 598.95평)입니다.

건물면적은 0.00㎡ 이며, 제시외 건물면적은 416.30㎡ 입니다.

1.2. 현황 및 감정평가 요약

본건은 울산 북구 대안동의 "상대안마을" 내에 위치하며, 주위는 산간농촌지대로서 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

기호(1) 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 묵전 및 종교용지로 이용 중인 남향 경사지의 부정형 토지입니다. 기호(2) 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황은 종교시설(천수사) 건부지로 이용 중인 사다리형의 평탄한 토지입니다.

교통 상황은 본건 기호(2) 토지까지 차량 접근은 가능하나 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2. 입지조건 및 생활 정보

2.1. 입지 및 교통 상황

산간농촌지대에 위치하여 주거 밀집도가 낮고 조용한 환경이 특징입니다.

기호(1) 토지는 서측 지적도상 도로에 접하나 현재 폐도 상태이며, 기호(2) 토지를 경유하여 접근이 가능합니다. 기호(2) 토지는 남측으로 세로(폭 약 3미터 정도)와 접하고 있어 기본 접근성은 확보되어 있습니다.

대중교통 이용은 불편하여 자가용을 이용해야 하는 입지입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지 공히 생산관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

생산관리지역은 농업적 생산 활동이 가능하며, 자연환경의 훼손을 최소화하는 범위 내에서 제한적인 개발이 가능한 지역이므로 개발행위에 제약이 따릅니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

주변은 단독주택과 농경지가 주를 이루는 전형적인 농촌 마을입니다. 따라서 인근 상권은 미약하며, 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어지는 편입니다.

혐오시설은 검색을 통해 확인된 바 없으나, 산간지역 특성상 정확한 주변 환경 확인을 위해서는 현장 답사가 필수적입니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 매각대상 및 감정가 특이사항

본건은 토지일부지분매각으로 진행되지만, 최저매각가격은 제시외 건물의 매각 제외로 인해 토지 소유권 행사에 제한을 받는 점이 반영된 금액입니다.

제시외 건물(11개동: 기호(ㄱ-ㅋ) 외) 및 불상·석등은 매각에서 제외됩니다. 이는 토지 이용에 큰 제약이 될 수 있으며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 이 부분에 대한 리스크가 명확히 존재합니다.

3.2. 주요 권리관계 (유치권, 법정지상권)

유치권: 공사대금 채권 금 61,555,000원을 위한 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다. 경매신청 채권자 측에서 유치권 배제 신청서를 제출한 상태입니다. 유치권 성립 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 채무가 발생할 수 있는 주요 리스크입니다.

법정지상권: 매각 제외된 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 유무가 불분명합니다. 법정지상권이 성립할 경우, 매수인은 건물 철거를 주장할 수 없어 토지 소유권 행사에 제약을 받게 됩니다.

3.3. 농지취득자격증명 및 멸실 건물

농지취득자격증명: 목록1. 토지(지목 '전')는 농지취득자격증명(농취증)이 필요합니다. 미제출 시 입찰보증금이 미반환되므로 농취증 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 하며, 원상회복명령이 발하여질 가능성도 있습니다.

멸실 건물: 목록2. 토지 지상에 건축물대장상 3개동의 건축물이 등재되어 있으나, 현황 미등기 상태이고 멸실 상태로 추정됩니다. 현재 소재하는 제시외 건물과는 구조, 면적 등이 상이한 것으로 판단됩니다.

3.4. 기타 주의사항

지적경계불분명: 토지 경계가 불분명하므로 정확한 경계 확인을 위해 지적 측량이 요구됩니다.

공부와의 차이: 지목과 현황이 상이하며(전→묵전 및 종교용지, 대→종교용지), 이는 향후 사용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

권리 복잡성: 유치권 및 법정지상권 성립 여부에 대한 불확실성이 매우 높습니다.

농취증 문제: 목록1.에 대한 농취증 발급 및 원상회복명령 가능성으로 인해 입찰에 큰 제약이 있습니다.

이용 제한: 매각 제외된 다수의 제시외 건물로 인해 토지 소유권 행사가 제한적이며, 건물 철거를 위한 법적 분쟁이 예상됩니다.

접근성: 주 진입로가 폐도 상태이며, 타 필지(목록2.)를 경유해야 하는 점이 토지 이용에 불편을 초래합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 다수의 권리적, 행정적 리스크가 복합적으로 얽혀 있는 고난이도의 특수물건입니다. 제시외 건물 및 유치권 등 복잡한 권리 관계를 해결하기 위한 상당한 시간과 비용, 전문성이 요구됩니다.

특히 농지취득자격증명 발급 가능성 확인, 유치권 성립 여부에 대한 법률 자문, 그리고 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 판단이 선행되어야 합니다.

법적 리스크를 감수하고 높은 수익을 추구하는 전문 투자자에게 적합하며, 일반 투자자의 접근은 신중해야 합니다.

5. 투자 포인트

권리관계 복잡성으로 인한 최저매각가격 하락 가능성: 복잡한 권리관계가 반영되어 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있어, 리스크 해소 시 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

종교용지 현황: 현재 종교시설(천수사) 부지로 이용 중인 만큼, 관련 목적의 투자자에게는 활용 가치가 높을 수 있습니다.

토지 면적: 1980.00㎡ (약 598.95평)의 상당한 면적으로, 향후 생산관리지역 내에서 토지이용계획을 수립할 경우 잠재적인 가치가 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계