나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11426 [2] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용전리 114 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11426 [2] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용전리 114 전 경매

• 사건번호: 2025타경11426
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용전리 114
• 감정가: 585,937,000원
• 최저가: 410,155,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

창원지방법원 경매2계 2025타경11426 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용전리 114 | 감정가: 585,937,000원 | 최저가: 410,155,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11426 (2)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용전리 114

용도: 전 (논밭)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 585,937,000 원

채권자/소유자/채무자: 채권자 동OOOOOOO, 소유자 및 채무자 진OO

1.2. 물건 기본 정보

토지면적: 1,812.00㎡ (약 548.13평)

토지 지분율: 181200 (전체 지분 매각으로 판단됨)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

제시외면적: 없음 (기호(3)의 제시외 수목은 가치 희박하여 토지에 포함 평가)

1.3. 특이사항 및 주의사항

1) 지상에 소재하는 소형 비닐하우스는 매각대상에서 제외되므로, 낙찰 후 소유권 문제나 철거 비용에 대한 고려가 필요합니다.

2) 본건 토지는 도시계획 시설 '도로'에 저촉(일부 포함)된 점을 감안하여 감정가격이 결정되었습니다.

3) 토지 감정은 기호(1), 기호(2), 기호(3)의 3개 필지(또는 토지 부분)로 나누어 평가되었으며, 각 필지별 용도지역 및 이용상태가 상이하여 개별적인 분석이 필요합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건 소재지인 창원시 의창구 동읍은 창원시의 동부에 위치하며, 김해시 진영읍과 인접하고 남해고속도로 동창원 나들목(IC)과 국도 제25호선, 국가지원지방도 제30호선 등이 통과하는 교통 요충지입니다. 동읍 행정복지센터 소재지인 용잠리와 인근 송정리에는 아파트 단지 등 소규모 시가지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

2.2. 주변 환경 및 접근성

1) 기호(1), 기호(2)는 용전마을 인근에 위치하며, 북서측 또는 북동측으로 마을, 남측은 농경지로 형성되어 주위 환경은 보통 수준입니다. 농기계 출입이 가능할 정도의 북측 및 남측 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 교통사정은 보통입니다.

2) 기호(3)은 국도 월편에 위치하며, 주위 환경은 보통 이하로 평가됩니다. 인근 토지를 통해서만 출입이 가능한 맹지(국도지하통로 및 인접지 이용)로 교통사정은 보통 이하입니다.

3) 동읍 지역에는 겨울철 철새 도래지로 유명한 주남저수지, 다호리 고분군 등의 문화 관광 시설이 있으며, 지역 특산물로 창원 단감이 유명합니다.

2.3. 혐오시설 분석

검색 결과, 소재지 인근에 광역적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 국도 및 철도가 인근을 통과하고 있어 기호(3)의 경우 소음이나 환경적인 요소에 대한 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 권리 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(진OO)이며 채권자(동OOOOOOO)의 담보권 실행을 위한 경매입니다.

토지 전부(지분율 181200)가 매각대상이며, 건물은 존재하지 않습니다. 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 판단되나, 말소기준권리 이후의 권리들을 확인하여 인수되는 권리가 없는지 면밀히 분석해야 합니다.

3.2. 매각 제외 물건

지상의 소형 비닐하우스는 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰자는 이에 대한 철거 또는 법정지상권 여부 등을 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 다만, 농업용 비닐하우스의 경우 관습법상 지상권이 인정되지 않는 경우가 많습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 잠재적 상권 및 개발 분석

1) 기호(1)과 기호(2)는 창원시 도시계획상 **제1종일반주거지역** 및 **지구단위계획구역(용전(남산1지구))**에 속해 있습니다. 이는 농지(전)이지만 향후 주거 용지 개발 잠재력이 매우 높은 핵심 투자 포인트입니다.

2) 기호(2)는 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m) 등 도시계획 시설 '도로'에 일부 저촉되어 있으며, 기호(1)과 기호(2) 모두 용전초등학교 설립 예정지의 **절대/상대보호구역**에 저촉됩니다. 이는 향후 개발 시 건폐율, 용적률, 건축물의 용도 등에서 제약을 받을 수 있는 요소입니다.

3) 기호(3)은 **자연녹지지역** 및 **개발제한구역(그린벨트)**에 속해 있어, 현 상태에서의 이용(농업)을 제외하고는 개발행위 및 지가 상승 여력이 현저히 낮습니다.

4.2. 생활 환경

본건이 속한 동읍 용전리는 '용전경로당' 등 기본적인 지역 편의 시설이 갖춰진 마을 인근에 위치하며, 동읍의 중심지인 용잠리까지 차량으로 이동하여 행정복지센터 및 기타 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법규상 리스크

1) **도로 저촉:** 본건 토지의 도시계획시설 '도로' 저촉 부분에 대해 가격이 감액 평가되었으므로, 해당 부분이 향후 개발에 어떻게 영향을 미칠지(도로 계획의 변경 또는 보상 문제 등) 면밀한 분석이 필요합니다.

2) **학교 보호구역:** 기호(1), (2)는 학교 보호구역(절대/상대)에 저촉되어 있어, 향후 주택 건설 등 개발 시 건축 제한이 따를 수 있습니다.

3) **그린벨트/맹지:** 기호(3)은 개발제한구역(그린벨트)으로 지정되어 있고, 맹지(인접지를 통해서만 출입)의 형태를 띠고 있어, 활용성이 매우 낮습니다.

5.2. 현황상 리스크

1) **비닐하우스 처리:** 매각 제외된 소형 비닐하우스에 대한 철거 또는 소유권 문제가 발생할 수 있으며, 이에 대한 비용 및 분쟁 소지를 고려해야 합니다.

2) **수목 처리:** 기호(3) 토지상의 수목은 경제적 가치가 희박하다고 판단되어 토지에 포함하여 평가되었으므로, 이를 정리할 경우 발생하는 비용은 낙찰자가 부담해야 합니다.

3) **임대 관계 미상:** 임대차 관계에 대한 정보가 없으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유자가 농지 임차인 등일 경우 발생하는 법률적 문제(농지법 등)를 현장 조사를 통해 미리 파악해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 3개의 토지(또는 토지 부분)가 한 사건으로 진행되는 물건으로, **기호(1)과 기호(2)의 높은 개발 잠재력**과 **기호(3)의 낮은 활용성**이 혼재되어 있습니다. 토지면적은 총 1,812.00㎡ (약 548.13평)로 대규모 토지이지만, 개발제한구역 및 주거지역이 섞여 있어 구역별로 차별화된 투자 전략이 필요합니다. 전체 감정가 585,937,000원은 주거지역의 잠재력을 반영한 것으로 보입니다.

6.2. 투자 포인트

1) **핵심 개발 투자:** 기호(1) 및 기호(2)는 **제1종일반주거지역** 및 **지구단위계획구역**에 속한 '전'입니다. 이는 향후 용전(남산1지구) 개발 계획 진행 시 주거용지 또는 근린생활시설 용지 등으로 전환되어 높은 지가 상승을 기대할 수 있는 핵심 투자 포인트입니다.

2) **입지 우위:** 창원 시내와 김해 진영읍을 연결하는 국도 및 고속도로 접근성이 양호한 동읍에 위치하고 있습니다.

3) **분리 매각 가능성 대비:** 만약 향후 기호별로 매각이 분리될 경우 기호(1), (2)의 가치는 더욱 부각될 수 있습니다. 현재는 일괄 매각이므로, 기호(3)의 가치가 전체 감정가에서 차지하는 비중을 분석하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계