나이스옥션 법원경매 대구 2024타경129979 [1] 대구광역시 중구 동문동 13-4 대구동문동현대썬앤빌중앙로역오피스텔 23층2310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 공평동 소재 "공평네거리" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는
상가, 업무시설, 오피스텔 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(가)철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층건내 23층 2310호
로서,
-외벽: 복합판넬마감 및 몰탈위 페인트마감 등,
-내벽: 벽지마감 등,
-바닥: 내장바닥재마감 등,
-창호: 샷시창호 등임.

이용상태

(가): 오피스텔

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 승강기, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, "오피스텔 및 근린생활시설부지"로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로, 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와
접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, <추가기재>가축사육제한구역
임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 본건은 건축물대장 현황도면상 다락이 소재하는 바, 경매진행시 참고하시기
바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구지방법원 2024타경129979 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

* 소재지: 대구광역시 중구 동문동 13-4, 대구동문동현대썬앤빌중앙로역오피스텔 23층 2310호

* 건물명: 대구 동문동 현대썬앤빌 중앙로역 오피스텔

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 준공일자: 2021년 11월 25일

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 2.84㎡ (약 0.86평)

* 건물면적: 22.84㎡ (약 6.91평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 민OO

2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 중구 동문동 13-4번지 (도로명 주소: 대구광역시 중구 경상감영길 222)에 소재하고 있습니다.

* 주위환경: 본 건은 대구 중심부인 "공평네거리" 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 상가, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집하여 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대구지하철 중앙로역을 이용할 수 있는 역세권으로 교통 여건이 우수합니다. 본 건 북측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 편리합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 상업 및 업무 활동에 적합한 입지입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 권리관계 분석 결과 다음과 같은 사항을 확인하였습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 민 (민희선)

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 07일

* 확정일자: 2022년 03월 18일

* 대항력: 있음

* 등기부 현황:

* 을구 1번 순위의 임차권(민희선, 보증금 145,000,000원)이 등기되어 있으며, 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다.

* 말소기준권리는 갑구 3번 신용보증기금의 가압류(2023년 10월 05일 접수, 채권액 18,472,223원)입니다.

* 본 건의 물건명세서에 따르면, 을구 1번 순위 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수되는 보증금: 145,000,000원 (임차인이 배당받지 못하는 금액 전액)

* 기타 특이사항: 건축물대장 현황도 상 다락 공간이 확인되나, 해당 공간의 적법성 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 입지: 대구광역시 중구의 중심 상업 및 업무 지구에 위치하여 매우 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주변 시세:

* 최근 실거래가 정보(2026년 4월)에 따르면, 본 건과 동일한 건물(대구 동문동 현대썬앤빌 중앙로역 오피스텔)의 전용면적 22.84㎡가 98,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 전용면적 28.69㎡의 경우 105,200,000원 ~ 105,010,000원 수준에서 거래되었습니다.

* 본 건의 전용면적(22.84㎡)은 약 98,000,000원 내외의 시세를 형성하고 있는 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 본 건은 철골철근콘크리트 및 철근콘크리트구조로, 24층 건물 중 23층에 위치하고 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 공급 설비, 개별난방 설비 등이 완비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 시설: 중심 상업지구에 위치하여 현대백화점, 동성로 상권 등을 통한 쇼핑, 외식, 문화생활을 편리하게 누릴 수 있습니다. 은행, 병원 등 주요 편의시설 접근성 또한 우수합니다.

* 주변 환경: 본 건 주변으로는 다양한 상가, 업무시설, 주거용 오피스텔이 혼합되어 있는 도심형 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 본 건의 가장 큰 리스크 요인은 145,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 실질 매입가를 감정가나 시세보다 훨씬 높게 만들 수 있는 요인입니다.

* 다락 공간: 건축물대장 현황도상 다락 공간이 명시되어 있으나, 이 부분의 불법 건축물 여부 등 법적 문제 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 표기되어 있으나, 이는 본 건의 경우 대항력 있는 임차인이 명확히 존재하므로, 해당 임차인과의 관계에 집중해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 중구의 핵심적인 중심 상업 및 업무 지구에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 역세권 입지와 우수한 생활 편의시설 접근성 등 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 145,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리적 부담이 있습니다. 따라서 본 건의 매수 결정 및 입찰가 산정 시, 임차인의 보증금 인수 금액을 최우선으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최중심 입지: 대구광역시 중구의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하여 풍부한 임대 수요와 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 현대적인 시설을 갖추고 있어 즉시 임대 또는 실거주가 가능합니다.

* 역세권 프리미엄: 중앙로역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 임대 수익률 확보에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 소형 평형: 전용면적 22.84㎡는 1~2인 가구 실수요자 및 임대 시장에서 꾸준한 수요가 예상되는 실속 있는 평형입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 120,000,000원이지만, 최근 실거래가(2026년 4월)는 동일 평형(22.84㎡) 기준 98,000,000원 수준입니다.

본 건의 가장 큰 변수는 145,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인 보증금 인수입니다. 매수인은 임차인이 경매 절차를 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액을 추가적으로 부담해야 합니다. 이는 매수인의 최종 실질 매입가를 시세보다 훨씬 높게 만들 수 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 및 시세보다 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 임차인의 보증금 회수 가능성 및 배당률을 면밀히 예측하여 최종 입찰가를 결정해야 하며, 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 예상 입찰가: 70,000,000원

* 본 입찰가는 보수적인 시각에서 제시된 가격이며, 임차인의 예상 배당액에 따라 실질 매입가가 크게 달라질 수 있습니다.

* 만약 임차인이 보증금 145,000,000원 중 100,000,000원을 회수하고, 45,000,000원을 인수하게 된다면, 총 실질 매입가는 (70,000,000원 + 45,000,000원) = 115,000,000원이 됩니다. 이는 최근 시세(98,000,000원)보다 높은 수준이므로, 입찰 전 임차인의 배당 예상액을 반드시 확인해야 합니다.

* 결론적으로, 본 건은 투자 위험이 높은 물건으로, 철저한 사전 조사를 통해 인수되는 보증금 부담을 정확히 파악한 후 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.