나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60259 [1] 충청남도 태안군 안면읍 창기리 1267-12 백사장공동어판장 1층136호 판매시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60259 [1] 충청남도 태안군 안면읍 창기리 1267-12 백사장공동어판장 1층136호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매3계 2024타경60259 | 소재지: 충청남도 태안군 안면읍 백사장2길 7, 1층136호 (백사장공동어판장) | 감정가: 35,000,000원 | 최저가: 24,500,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보 및 소재지

사건번호: 서산지원 2024타경60259 (1)

소재지: 충청남도 태안군 안면읍 창기리 1267-12 백사장공동어판장 1층136호

용도: 판매시설 (상점, 공실 상태 이용 중)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채무자/소유자: 김O

채권자: 이OO

1.2. 물건 상세 내역 (감정가 기준)

감정가: 35,000,000원

토지면적: 32.95㎡ (약 9.97평)

건물면적: 18.40㎡ (약 5.57평)

토지 지분율: 3294.5 (공유지분)

건물 지분율: 1839.9999999999998 (공유지분)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건 내 제1층

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본 물건은 충청남도 태안군 안면읍 창기리 소재 "백사장항" 남서측 인근에 위치합니다. 항구와 인접한 상업지역의 특성을 가지며, 주변은 단독주택, 펜션, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.2. 토지이용계획

계획관리지역(2023-10-10)으로 지정되어 있으며, 중점경관관리구역(2016-03-10)에 해당합니다. 이는 지역의 경관 유지 및 관리가 중요함을 의미합니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 권리관계 (명확성)

본건은 소유자 김O을 채무자로 하는 부동산 임의경매 사건입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸되는 권리들로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다. (최종 입찰 전 등기부등본 확인 필수)

임대차 관계는 미상(임대미상)이므로, 낙찰 후 임차인에 대한 명도 절차가 필요할 수 있으며, 주거용 시설이 아닌 상가이므로 상가건물 임대차보호법 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.

3.2. 핵심 주의사항 (구분건물 요건 미흡 가능성)

감정평가서에 따르면 본건은 오픈상가로서 인접 호수와 벽체 구분 없이 상점(공실) 등으로 이용 중입니다.

바닥에 호별 경계라인은 있으나, 인접 호수와 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지나 구분점포별 건물번호 표지 등이 없어, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 정하는 구분건물(구분점포)의 요건을 충족하지 못한 것으로 판단될 수 있다는 결정적인 주의사항이 있습니다.

이는 추후 소유권 행사 및 재산권 관리에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항이므로, 입찰 전 반드시 구분건물 요건 충족 가능 여부를 별도 확인해야 합니다. 다만, 감정평가액은 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 등재된 면적을 기준으로 산출되었습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 백사장 공동어판장은 "백사장항" 인근으로, 주로 수산물 판매 시설, 횟집, 근린생활시설 등이 밀집되어 있는 해안 관광 상권입니다.

지역 특성상 계절별 관광객 유입에 따른 매출 변동이 클 것으로 예상되며, 어판장 내 공실 상태임을 감안할 때 새로운 업종을 위한 인테리어 비용 및 시장 분석이 필요합니다.

4.2. 생활 및 주변 시설

주변에는 각종 근린생활시설 및 펜션, 숙박시설이 소재하고 있어 상업시설 이용 수요는 존재합니다.

4.3. 혐오시설 유무

소재지 주변에서 명확하게 부동산 가격 하락에 영향을 미칠 만한 대형 혐오시설(쓰레기 소각장, 교도소, 송전탑 등)에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

다만, 항구 및 어판장 인근의 특성상 수산물과 관련된 위생 및 환경적 요인이 발생할 수 있으며, 백사장 공동어판장 건물 2층에는 과거 청소년게임제공업소(오락실)가 있었던 기록이 검색되었습니다. (현재 운영 여부는 별도 확인 필요)

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 *구분건물 요건 미흡 가능성*입니다. (3.2항 참조) 이 점을 해결하지 못하면 매매, 대출 등 재산권 행사에 심각한 제한을 받을 수 있습니다.

오픈 상가 구조로 인해 용도 변경 또는 타 상가와의 경계 확보를 위한 추가적인 구조 변경(벽체 설치 등) 비용이 발생할 수 있습니다.

관광 상권의 특성상 계절적 요인에 의한 상권 활성화 시점 확인이 필수적입니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 유명 관광지인 안면읍 백사장항 인근의 판매시설로, 입지적 장점을 보유하고 있습니다.

감정가 35,000,000원은 토지/건물 지분을 고려했을 때 상당히 매력적인 금액일 수 있습니다.

그러나 ‘구분건물 요건 미흡’이라는 중대한 법률적, 구조적 리스크를 안고 있으므로, 입찰 전 건축 전문가 및 법률 전문가의 심도 있는 검토를 통해 리스크 해소 가능성 및 예상 비용을 산출하는 것이 절대적으로 필요합니다.

6. 투자 포인트

핵심 투자 포인트: 백사장항 인근의 상업시설 토지/건물 지분을 비교적 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회.

활용 방안: 리스크 해소 후 횟집, 건어물 판매점 등 항구 특성에 맞는 업종으로 재임대 또는 직접 운영.

재산권 확보: 구분건물 요건 충족을 위한 법적 조치 또는 건축적 조치 후 소유권 명확화 시 가치 상승 기대.

법원 정보

서산지원 경매3계