나이스옥션 법원경매 대전 2024타경120378 [1] 대전광역시 서구 도마동 142-20 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경120378 [1] 대전광역시 서구 도마동 142-20 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경120378
• 주소: 대전광역시 서구 도마동 142-20
• 감정가: 4,955,337,520원
• 최저가: 3,468,736,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다가구주택

대전지방법원 경매5계 2024타경120378 | 소재지: 대전광역시 서구 도마동 142-20 | 감정가: 4,955,337,520원 | 최저가: 3,468,736,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 대전지방법원 2024타경120378 (1)이며, 용도는 근린생활시설 및 다가구주택입니다. 감정가는 4,955,337,520원으로 책정되었습니다. 본 경매는 채권자 한OOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

1.2. 부동산 현황

본 물건의 소재지는 대전광역시 서구 도마동 142-20이며, 소유자는 안OO, 채무자 역시 안OO입니다.

토지면적은 675.80제곱미터 (약 204.44평)이며, 건물면적은 979.06제곱미터 (약 296.16평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물이며, 2022년 7월 20일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 건물 이용상태는 현재 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 도마동 소재 "도마동사거리" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 점포 등 근린생활시설과 단독주택이 혼재된 시장 주변 상가지역의 특성을 보입니다. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 무난합니다. 본 토지는 대체로 사다리형의 평지이며, 북동측 및 북서측 포장도로에 2면이 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 근린상업지역에 위치하며, 토지이용계획상 지구단위계획구역(도마변동재정비촉진지구) 및 재정비촉진지구(존치지역)에 포함되어 있습니다. 이는 도마변동 일대가 대규모 재개발을 통해 미니 신도시급의 주거지역으로 탈바꿈하고 있다는 점에서 큰 잠재력을 가집니다. 주변에는 도마 e편한세상 포레나(2022년 9월 입주), 호반써밋 그랜드센트럴(2025년 1월 입주 예정) 등 대규모 아파트 단지가 이미 들어섰거나 공사 중입니다. 이러한 재정비 사업의 진행은 현재 시장 주변 상가지역인 본건 주변을 향후 신흥 주거 및 상권의 중심으로 변화시킬 가능성이 높습니다. 감정평가서상 주위환경은 보통시되며, 검색된 내용으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리관계 및 경매 구분

제시된 정보만으로는 상세한 임차인 현황 및 등기부상의 권리관계를 파악할 수 없습니다. 다만, 매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 건물 제시외 및 토지 제시외 면적은 모두 0.00제곱미터로 감정평가상 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다. 임의경매로 진행되는 사건이므로, 낙찰 후 소멸되지 않는 선순위 권리(가령, 선순위 근저당권 또는 대항력 있는 임차인의 보증금)가 있는지 반드시 면밀한 등기부 및 임차인 권리분석이 필수입니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 중요한 특이사항은 본건이 '재정비촉진지구(존치지역)' 내에 있다는 점입니다. 토지이용계획상 근린상업지역에 방화지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 복잡한 건축 및 개발 제한을 가질 수 있습니다.

* 재정비촉진지구(존치지역): 존치지역은 재정비촉진지구 내에서도 당장 개발이 진행되지 않고 정비가 보류된 지역을 의미합니다. 향후 촉진계획 변경에 따라 개발 가능성이 있으나, 당분간은 현 상태를 유지하거나 소규모 개발에 한정될 수 있으므로, 해당 구역의 정확한 개발 계획 및 변동 여부를 확인해야 합니다.

* 임대관계: 감정평가서상 임대관계는 미상이며, 이해관계인 부재로 건물 내부상황도 도면 및 현장조사 등을 참고하여 평가되었습니다. 낙찰자는 반드시 현장조사를 통해 임차인 현황(특히 대항력 유무)을 철저히 확인해야 하며, 불확실한 임대관계는 명도 리스크로 작용할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 신축 건물로, 투자 후 별도의 대규모 보수 없이 곧바로 수익 실현이 가능합니다.

* 더블 상권 환경: 현재 '시장 주변 상가지역'의 상권과 향후 대규모 아파트 단지(도마변동 재정비촉진지구) 입주에 따른 신규 상권 형성의 이중적인 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 다용도 활용: 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중이므로, 상업용 임대수익과 주거용 임대수익을 동시에 얻을 수 있는 복합 수익 구조를 갖추고 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 비교적 신축의 우량 건물이며, 토지/건물 일괄매각으로 안정적인 수익형 부동산의 형태를 갖추고 있습니다. 특히, '도마변동 재정비촉진지구'라는 대규모 개발 호재를 등에 업고 있어 중장기적인 지가 상승 및 임대수요 증가가 예상됩니다. 다만, 존치지역이라는 특성으로 인해 단기적인 대규모 개발 이익보다는 안정적인 임대수익 창출에 초점을 맞추는 것이 현실적입니다. 최종 입찰 결정 전, 복잡한 토지이용계획 제한사항과 미상인 임대관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매5계