나이스옥션 법원경매 대전 2024타경120378 [1] 대전광역시 서구 도마동 OOOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2024.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도마동 소재 "도마동사거리" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는
점포 등 근린생활시설 및 단독주택이 주를 이루는 시장주변 상가지역으로서 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통여건은
무난시됨.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형, 평지의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측 및 북서측으로 포장도로에 2면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(도마변동재정비촉진지구), 소로3류(접합), 가축
사육제한구역(전부), 재정비촉진지구(존치지역), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물로서
(사용승인일 : 2022.07.20.)
외벽: 자연석돌붙임, 판넬 등 마감
내벽: 벽지 및 일부타일, 인테리어 등
창호: 하이샷시창호임.

이용상태

기준시점 현재 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인 부재로 건물내부상황은 도면 및 현장조사 등을 참고하여
표준적인 이용상황으로 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경120378 (1)

소재지: 대전광역시 서구 도마동 142-20 (신주소: 대전광역시 서구 도마1길 21)

용도: 다가구주택 (근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중)

감정가: 4,955,337,520원

토지면적: 675.80㎡ (약 204.46평)

건물면적: 979.06㎡ (약 296.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOO (한밭새마을금고)

특이사항: 재정비촉진지구 (존치지역)

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 도마동 소재 "도마동사거리" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 점포 등 근린생활시설 및 단독주택이 혼재하는 시장 주변 상가지역으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 대체로 사다리형이며 평지의 주상용건부지로 이용 중입니다.

본건 토지는 북동측 및 북서측으로 포장도로에 2면이 접하고 있습니다.

건축물 현황상 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물이며, 2022년 7월 20일에 사용승인되었습니다. 외벽은 자연석돌붙임 및 판넬 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 인테리어 등으로 마감되었고, 창호는 하이샷시입니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 현재 매각으로 말소될 권리들(말소기준권리: 엠씨아이대부주식회사 근저당권) 외에 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임차인 현황에서 '미배당 보증금 매수인 인수'로 표시된 부분이 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* (201호) 최 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원. 전입/확정일자 2022.10.24. 배당신고일자 2025.01.06. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수.

* (202호) 주식회사한화: 보증금 0원, 차임 600,000원. 배당신고일자 2024.11.11. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수.

* (203호) 삼성물산: 보증금/차임 미상. 전입일자 미전입, 확정일자 미상. 대항력 없음.

* (205호) 한국토지주택공사(최 ): 보증금 95,000,000원, 차임 0원. 전입/확정일자 2023.02.24. 배당신고일자 없음. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수.

* (207호) 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원. 전입일자 2023.02.16, 확정일자 2024.10.10. 배당신고일자 2025.01.09. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수.

* 이태무: 보증금 0원, 차임 0원. 전입/확정일자 없음. 대항력 없음.

* (302호) 한국토지주택공사(한 ): 보증금 80,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022.12.27, 확정일자 2022.11.28. 배당신고일자 2024.11.11. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 59,589,784원).

* (303호) 한국토지주택공사(김 ): 보증금 80,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022.12.13, 확정일자 2022.11.28. 배당신고일자 2024.11.11. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 50,296,280원).

* (304호) 김 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2023.03.02, 확정일자 2023.02.07. 배당신고일자 2024.11.20. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 47,529,915원).

* (305호) 주식회사한화: 보증금 0원, 차임 600,000원. 배당신고일자 2024.11.11. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수.

* (306호) 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 350,000원. 전입/확정일자 2023.01.05. 배당신고일자 2024.10.28. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 23,000,000원).

* (307호) 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원. 전입/확정일자 2023.12.22. 배당신고일자 2024.11.04. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 10,000,000원).

* (401호) 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 750,000원. 전입/확정일자 2022.09.26. 배당신고일자 2024.11.01. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 20,000,000원).

* 한국토지: 보증금/차임 미상.

* 주택공사(김 ): 보증금 80,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022.11.15, 확정일자 2022.10.28. 배당신고일자 2024.11.11. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 80,000,000원).

* (404호) 주식회사한화: 보증금 0원, 차임 600,000원. 배당신고일자 2024.11.11. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수.

* (405호) 주식회사한화: 보증금 0원, 차임 600,000원. 배당신고일자 2024.11.11. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수.

* (407호) 김상민: 보증금/차임 미상. 전입일자 2022.11.01. 대항력 없음.

* CHANSINOEUN: 보증금/차임 미상. 전입일자 2024.06.01. 대항력 없음.

* 이상미: 보증금 70,000,000원, 차임 4,300,000원. 전입일자 2022.10.07, 확정일자 2025.01.09. 배당신고일자 2025.01.09. 대항력 없음. 미배당 보증금 매수인 인수.

권리분석 요약:

토지 및 건물 등기부상 근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 주택임차권 등 다수의 권리가 등재되어 있으나, 본 경매 절차로 인해 대부분 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 엠씨아이대부주식회사의 근저당권이며, 이를 기준으로 선순위 권리들은 모두 말소될 것으로 보입니다.

주요 위험 요소는 '미배당 보증금 매수인 인수'로 표시된 임차인들의 보증금입니다. 총 15명의 임차인에게서 '매수인 인수' 항목이 확인되며, 이 중 보증금이 있는 경우의 합계액은 695,000,000원입니다. (보증금 0원인 주식회사한화 4건 포함 시 총 19건이 '매수인 인수'로 명시됨)

따라서, 낙찰자는 해당 임차인들의 보증금 중 배당받지 못한 금액을 인수할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 대전광역시 서구 도마동의 근린상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(도마변동재정비촉진지구)에 속해 있습니다. 주변은 점포, 근린생활시설, 단독주택이 혼재하는 상업 및 주거 혼합 지역입니다. 재정비촉진지구에 포함되어 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

건물은 2022년 신축으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 근린생활시설과 다가구주택으로 복합 이용되고 있습니다. 난방, 급배수, 승강기 등 기본적인 편의 설비가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미배당 보증금 인수: '미배당 보증금 매수인 인수'로 명시된 임차인들의 보증금 총 695,000,000원(보증금 0원인 건 포함 시 19건)에 대한 부담이 발생할 수 있습니다. 경매 절차에서 임차인들에게 배당이 이루어지지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하므로 총 투자 비용 증가를 고려해야 합니다.

* 재정비촉진지구: 재정비촉진지구라는 점은 향후 개발 가능성을 시사하지만, 반대로 지역의 변화 또는 개발 방향에 따라 부동산 가치 변동성이 발생할 수 있습니다.

* 건물 이용 상태: '근린생활시설 및 다가구주택'으로 이용 중이나, 정확한 임대 관계 및 내부 상태는 이해관계인 부재로 표준적 이용 상황으로 평가되었으므로 현장 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

대전 서구 도마동에 위치한 신축 다가구주택으로, 역세권은 아니지만 도심 접근성이 양호하고 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역에 자리하고 있습니다. 건물 연식이 짧고 시설이 비교적 최신 상태라는 점은 장점입니다. 그러나 다수의 임차인이 존재하며, 이들의 미배당 보증금 인수 가능성은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이므로 신중한 권리 분석과 비용 산정이 요구됩니다. 재정비촉진지구라는 점은 장기적인 관점에서 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 연식에 따른 관리 부담이 적습니다.

* 입지: 도마동사거리 인근으로 생활 편의시설 접근성이 좋고, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 재정비촉진지구: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지 규모: 675.80㎡의 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 향후 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,955,337,520원입니다.

매수인이 인수해야 할 보증금 총액은 695,000,000원(0원 보증금 인수 건 포함 시 19건)으로 파악됩니다.

따라서, 낙찰 시 총 예상 매입 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 될 수 있습니다.

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 현재 시장 상황, 향후 임대 수익률, 그리고 인수해야 할 보증금 총액 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시세 조사와 현장 방문을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.