나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [35] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [35] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 9층905호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경51860
• 주소: 부산광역시 중구 중구로 178, 9층905호 (영주동,포세이돈비)
• 감정가: 105,000,000원
• 최저가: 73,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

부산지방법원 경매6계 2024타경51860 | 소재지: 부산광역시 중구 중구로 178, 9층905호 (영주동,포세이돈비) | 감정가: 105,000,000원 | 최저가: 73,500,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 경매 사건 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경51860 (35)이며, 소재지는 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 9층 905호입니다.

용도는 오피스텔이며, 감정가는 105,000,000원입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 건으로, 소유자와 채무자는 정OO이며 채권자는 농협중앙회 관련 금융기관입니다.

1.2. 면적 정보

건물면적(전용면적)은 23.12㎡ (약 7.00평)이며, 토지면적(대지권)은 6.20㎡ (약 1.87평)입니다.

소형 오피스텔의 표준적인 면적으로, 1인 가구 수요에 적합합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 중구 영주동 "봉래초등학교" 남서측 인근에 위치한 '포세이돈비' 오피스텔입니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재된 도심형 상업지구입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 사정은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 9층에 해당하며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 주차타워 및 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2.2. 토지 이용 및 규제

본건은 완경사지대 내 사다리형 토지이며, 일반상업지역 및 방화지구에 속해 있어 높은 용적률을 적용받는 곳입니다.

서측으로 폭 약 20미터의 중로1류(접합)에 접하며, 남동측으로 폭 약 3미터 도로에 접하는 등 도로 접근성이 양호합니다.

다만, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당되어 특정 시설의 입주 제한이 있을 수 있습니다.

2.3. 혐오 시설 체크

감정평가서 상 뚜렷한 기피시설이나 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

다만, 상업지역의 특성상 주위에 숙박시설이 혼재되어 있다는 점은 참고해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 및 채무 관계

본건은 채무자 정OO의 소유이며, 채권자 농협중앙회 관련 금융기관이 실행한 부동산 임의경매입니다.

임의경매는 통상적으로 담보 물권을 실행하는 경매이므로, 말소기준권리 이하의 등기부상 권리는 소멸되어 권리관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

3.2. 임대차 관계 및 특이사항

임대차 관계는 미상입니다.

현장조사 시 이해관계인 폐문 및 부재로 인해 내부 확인이 불가능했으며, 관련 공부 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다.

따라서, 입찰 참가자는 반드시 현장 재확인을 통해 실제 점유자 및 내부 이용 상황(누수, 훼손 등)을 확인해야 합니다.

3.3. 매각 구분

토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 소유권 관련 별도의 리스크는 없습니다.

4. 시장 및 상권 분석

4.1. 상권 특성

부산 중구는 도심 업무 및 상업시설이 밀집된 지역으로, 본건 소재지 주변은 주거와 상업 기능이 혼재된 상권입니다.

소형 오피스텔인 본건은 인근 직장인, 상인 또는 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

일반상업지역 내에 위치하여 향후 주변 상권 활성화 시 시세 상승 여력도 기대할 수 있습니다.

5. 생활 정보

봉래초등학교가 인근에 있어 기본적인 교육 시설 접근성은 갖추고 있습니다.

중구의 중심 상권과 연계되어 있어 생활 편의시설(근린생활시설) 이용이 매우 편리합니다.

위생 및 급·배수설비, 승강기, 개별난방 및 주차타워 등의 오피스텔 기본 시설은 양호하게 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 '임대차 관계 미상' 및 '내부 이용 상태 미확인'입니다.

정확한 점유 관계를 파악하지 못하면 예상치 못한 명도 저항이 발생할 수 있으며, 이에 따른 시간 및 비용이 추가될 수 있습니다.

또한, 내부 상태가 감정평가 시점과 다를 수 있으므로, 내부 수리 비용을 예상하여 입찰가를 산정해야 합니다.

입찰 전 반드시 매각물건명세서 및 법원 문건을 통해 미상 임차인의 대항력 유무를 최종적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 부산 중구의 일반상업지역 내에 위치한 소형 오피스텔로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 현황 조사상 임대차 관계 및 내부 상태가 미상이라는 점을 고려하여, 명도 및 수리 비용을 충분히 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

7.2. 투자 포인트

1. 일반상업지역 내 위치: 높은 토지 이용 가치로 안정적인 투자 가치 확보.

2. 소액 투자 상품: 1억원대 감정가로 소액으로 도심 부동산 투자가 가능.

3. 임대 수요 용이: 중구 도심지 직장인 및 1인 가구를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준함.

4. 교통 접근성 양호: 시내버스 이용이 편리하며 주요 도심으로의 이동이 용이함.

법원 정보

부산지방법원 경매6계