나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [19] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2024.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 영주동 소재 "봉래초등학교" 남서측 인근에 소재하는 포세이돈비
2층 201호 외 41개호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,

외벽 : 화강석 및 스톤코트마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비,화재경보설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 사다리형토지로서, 업무시설(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20미터 내외, 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

545-18,545-10번지: 공히 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m)(1-19호선)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-02-25)(42m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2015-11-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15).

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 본건의 소재지번(영주동 545-18, 545-10, 545-19, 545-20, 545-21)
이 2019년 6월 19일 합병되어 대지권의 목적인 토지의 표시가 영주동 545-18, 545-10 으로
표시됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건은 현장조사시 이해관계인 폐문 및 부재 등으로 내부확인이 불가능하여,
관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매
진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요
망됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경51860 (19)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (관련 채권액: 2,568,000,000원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 중구 영주동 545-18, 포세이돈비 6층 603호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물

건물 사용승인일: 2019년 03월 22일

토지면적: 6.23㎡ (약 1.88평)

건물면적: 23.22㎡ (약 7.02평)

1.3. 감정평가액

감정가: 105,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 중구 영주동에 소재하는 "포세이돈비" 건물 내 6층 603호입니다.

주변으로는 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재되어 형성된 지역입니다.

남서측 인근에 봉래초등학교가 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

서측으로는 폭 약 20미터, 남동측으로는 폭 약 3미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 상대보호구역, 중점경관관리구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 04월 19일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 말소 예정 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사)

* 갑3 공유자전원지분전부 이전 (정재익)

* 을2 주택임차권 (전민영)

* 갑4 임의경매개시결정 (남부산농업협동조합)

3.3. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권이 있다면 인수될 수 있으나, 등기부상 특이사항 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 전민영 (전 )

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 06월 29일

* 확정일자: 2020년 05월 29일

* 배당신고일자: 2024년 02월 29일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 총 등기부채권액

2,633,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 영주동은 주거용 오피스텔, 공동주택, 숙박시설 및 상가 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

봉래초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

부산 중구 지역은 도심지 특성상 유동인구 및 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

4.2. 오피스텔 시장

전용면적 23.22㎡ (약 7.02평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합한 형태입니다.

인근 지역의 오피스텔 매매 및 임대 시세는 해당 면적대에서 1억원 내외 또는 그 이하에서 거래되는 사례가 확인됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 자체 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

봉래초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀가 있는 경우 통학에 편리할 수 있습니다.

5.3. 교통

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 부산역 등 주요 교통 요지와의 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 당시 폐문 및 부재로 인해 건물 내부의 이용 상황 및 관리 상태를 확인할 수 없었습니다. 공부 및 외부 관찰에 의거한 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있어 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. 소형 면적

토지 면적이 6.23㎡로 매우 작아 건물 가치에 비해 토지 자체의 영향력은 미미할 것으로 보입니다.

6.3. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 묶여 있으며, 다른 공동담보 물건의 경매 결과나 가치 변동이 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역을 검색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 중구 영주동에 위치한 소형 오피스텔로, 권리 관계가 비교적 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 말소기준권리보다 후순위인 임차인(전민영)은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나 내부 확인이 불가능했다는 점은 큰 리스크 요인이므로, 응찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태, 관리 상태, 누수 여부 등을 철저히 점검해야 합니다.

감정가 105,000,000원을 기준으로, 주변 오피스텔 시세 (전용 7평 내외 1억원 전후) 및 물건의 현 상태를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 대항력 있는 임차인이나 말소되지 않는 권리가 없어 낙찰 후 권리 상 문제가 적습니다.

* 소형 면적의 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔에 대한 수요는 꾸준히 존재합니다.

* 중구 지역의 입지: 부산의 중심 상업 및 업무 지구와 연계성이 있어 잠재적 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 105,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세 자료에 따르면, 해당 면적(전용 23.22㎡, 약 7.02평)의 오피스텔은 1억원 내외에서 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다.

입찰가는 현재 시장 상황, 본건의 내부 상태, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현 시세 및 내부 확인 불가 리스크를 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

다만, 정확한 예상 입찰가는 현장 조사 후 물건의 상세 상태 파악 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.