나이스옥션 법원경매 울산 2024타경108455 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 서부리 194-3 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경108455 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 서부리 194-3 답 경매

• 사건번호: 2024타경108455
• 주소: 울산광역시 울주군 언양읍 서부리 194-3
• 용도: 답

울산지방법원 경매9계 2024타경108455 | 소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 서부리 194-3 | 감정가: 1,016,000원 | 최저가: 349,000원 | 용도: 답

1. 공부상 지목은 '답'이나 현황 '주거나지'입니다.

2. 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

3. 본 건은 토지 일부 지분 매각이며, 공유자 우선매수권이 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 시 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에서 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

*토지감정요항표 요약

위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 울주군 언양읍 서부리 소재 "영화초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

이용상태: 부정형의 평지로, 일부는 주거나지(기호 1)로, 나머지는 현황 도로(기호 2-7)로 이용 중입니다.

인접 도로: 본 건(기호 1)은 동측으로 세로와 접하고 있으며, 기호 2-7은 현황 도로로 이용되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류, 중로2류, 중로1류 등 도로 관련 용도지역에 저촉되거나 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

*입지조건

본 건은 울산광역시 울주군 언양읍 서부리, 영화초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 영화초등학교가 인접해 있어 교육 환경 접근성이 양호하며, 지역 내 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

*권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지 전체가 아닌 일부 지분(80.00㎡ 중 0.80㎡)입니다. 또한, 공유자우선매수 신고가 있었던 유동화 물건으로, 낙찰 후 공유자와의 관계 정리 및 협의가 중요할 수 있습니다. 공유자 우선매수권의 행사 조건 및 효력에 대한 주의사항을 반드시 확인해야 합니다.

*상권분석

본 건이 위치한 언양읍 서부리는 전통적인 주거 지역과 함께 일부 근린생활시설이 발달한 지역입니다. 영화초등학교를 중심으로 형성된 생활권으로, 주민들의 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설(마트, 식당, 편의점 등)은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

*생활정보

주변에 영화초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다. 또한, 다수의 주택 및 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 일반적인 주거 생활을 위한 편의시설 이용이 가능합니다. 교통망을 통해 울산 시내 및 주변 지역으로의 이동도 용이합니다.

*잠재적 리스크

첫째, 본 건은 토지 일부 지분 매각이므로, 전체 토지에 대한 권리 행사에 제약이 따릅니다. 나머지 지분 소유자들과의 관계 및 향후 개발 시 협의가 필수적입니다.

둘째, 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '주거나지' 및 '도로'로 이용 중입니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상 내용이 달라 추후 재산권 행사나 건축 시 문제가 발생할 수 있습니다.

셋째, 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 면적 및 위치 확인을 위한 측량이 요구됩니다. 이는 매수 후 추가적인 비용 발생 및 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

넷째, 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류되며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등의 제한 사항이 적용됩니다. 특히, 역사문화환경보존지역은 현상 변경 허가 대상 구역에 해당하여 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 검색 결과, 대규모 공업단지나 혐오시설은 주변에서 확인되지 않았습니다.

*종합 의견

본 건은 울산광역시 울주군 언양읍의 주거 지역 내에 위치한 토지 일부 지분 경매 물건입니다. 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지이나, 지분 매각, 현황과 공부상 불일치, 경계 불분명 등 여러 복합적인 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 공유자들과의 원만한 협의 및 향후 토지 활용 계획 수립이 낙찰의 성패를 좌우할 것으로 보입니다.

*투자 포인트

1. 지역 개발 잠재력: 언양읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

2. 주거지로서의 활용 가능성: 현황 주거나지로 이용 중인 점을 고려할 때, 향후 개발 또는 합병을 통해 주택 부지 등으로 활용될 잠재력이 있습니다. (단, 지분 및 규제 사항 고려)

3. 낮은 감정가: 토지 지분 면적 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 권리 관계 정리 및 활용 방안 모색 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계