나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [26] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [26] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 8층802호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경51860
• 주소: 부산광역시 중구 중구로 178, 8층802호 (영주동,포세이돈비)
• 감정가: 108,000,000원
• 최저가: 75,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

부산지방법원 경매6계 2024타경51860 | 소재지: 부산광역시 중구 중구로 178, 8층802호 (영주동,포세이돈비) | 감정가: 108,000,000원 | 최저가: 75,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경51860 (26)

소재지: 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 8층802호

용도: 오피스텔

감정가: 108,000,000원

면적: 토지 6.31㎡, 건물 23.54㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 농OOOOOO

1.2. 감정 평가 요약

위치 및 환경: 부산 중구 영주동 소재, "봉래초등학교" 남서측 인근. 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역에 위치함.

건물 현황: 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층 호실. 외벽은 화강석 및 스톤코트 마감. 집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)"로 이용 중임.

설비 현황: 위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

2. 입지 조건 분석

2.1. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됨. 역세권은 아니지만, 상업지역 내에서의 접근성은 양호한 편임.

2.2. 토지 및 도로 현황

토지는 완경사지대 내 사다리형 토지이며, 서측으로 폭 약 20미터의 중로1류에 접하고 있어 도로 접근성이 우수함. 이는 상업용 부동산으로서의 가치를 높이는 요인임.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m)에 접합하고 있음. 일반상업지역은 높은 용적률을 활용할 수 있어 토지 가치가 높으며, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음. 상대보호구역이 설정되어 있으나, 기존 오피스텔의 이용에 미치는 영향은 적음.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재된 상업 지역이므로, 주로 1인 가구 및 직장인 수요를 타겟으로 하는 소형 오피스텔 임대차 수요가 있을 것으로 판단됨. 유동 인구는 있으나, 경쟁 시설(숙박시설 및 다른 오피스텔)이 많다는 점을 고려해야 함.

3.2. 생활 정보

중구 영주동 중심 상업지역에 위치하여, 근린생활시설, 상업시설 및 의료시설 등 제반 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됨. 봉래초등학교가 인근에 있어 교육 시설 접근성도 나쁘지 않음.

4. 권리 분석

4.1. 매각 구분

토지 및 건물 일괄매각 건으로, 낙찰자는 별도의 토지 관련 권리 문제 없이 완전한 소유권을 취득할 수 있음.

4.2. 채권 관계 및 경매 유형

본건은 부동산 임의경매 사건이며, 소유자(정OO)와 채무자(정OO)가 동일함. 채권자는 농OOOOOO으로, 금융기관의 담보권 실행을 위한 일반적인 경매 절차로 판단됨.

4.3. 임대차 관계

임대관계는 미상으로 보고되어, 임차인의 유무 및 그 대항력 여부가 권리 분석의 핵심이 됨. 미상인 경우, 현황조사 보고서 및 추가 조사를 통해 임차인 존재 여부와 배당 요구 현황을 반드시 확인해야 함. 임차인이 있을 경우 명도 난이도가 상승할 수 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 상태 미확인 리스크

현장조사 시 폐문 및 이해관계인의 부재로 인하여 본건 오피스텔의 내부 이용상황 및 관리상태(시설 파손, 누수 등)를 확인하지 못했음. 낙찰 후 내부 수리 및 정비에 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성이 존재함.

5.2. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상인 점이 가장 큰 권리적 리스크임. 명도 진행 시 예상치 못한 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 시간과 비용이 추가될 수 있음. 입찰 전 관할 주민센터 및 관리사무소를 통한 추가 확인 조사가 필요함.

5.3. 토지 합병 및 지분 관련

과거 토지 지번의 합병(545-18 외 4필지)이 있었고 현재 대지권의 목적인 토지 표시가 545-18, 545-10으로 표시됨. 등기부상의 대지권 표시에 문제가 없는지 최종적으로 확인해야 함.

6. 투자 포인트 및 종합 의견

6.1. 투자 포인트

1. 소액 투자 가능: 감정가 1억 8백만 원으로 소액 투자가 가능하며, 부산 중구 상업지역 내에 위치한 소형 오피스텔임.

2. 안정적 임대 수요: 1인 가구 증가 추세와 상업지역의 직장인 수요를 바탕으로 비교적 안정적인 월세 수익 창출이 기대됨.

3. 상업지역의 가치: 일반상업지역에 위치하여 향후 토지 가치의 잠재적 상승 여력이 있음.

6.2. 종합 의견

본건은 부산 중구의 양호한 입지에 위치한 소형 오피스텔로, 저금리 시대에 안정적인 임대수익을 추구하는 소액 투자자에게 적합한 물건입니다. 다만, 현장조사 미흡으로 인한 내부 상태 및 임대차 관계 미확인이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 따라서, 입찰 전 반드시 해당 리스크를 감안하여 보수적으로 명도 비용과 수리 비용을 추산하고, 입찰가를 신중하게 산정하는 것이 중요합니다. 내부 확인이 불가한 만큼, 주변 동종 물건의 매매 및 임대 사례 조사가 필수적입니다.

법원 정보

부산지방법원 경매6계