나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [28] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 8층804호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-02-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [28] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 8층804호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매6계 2024타경51860 | 소재지: 부산광역시 중구 중구로 178, 8층804호 (영주동,포세이돈비) | 감정가: 85,000,000원 | 최저가: 59,500,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부산지방법원 2024타경51860 (28) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경51860 (28)

소재지: 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 8층 804호

용도: 오피스텔

감정가: 85,000,000원

토지/건물 면적: 토지 4.99㎡ / 건물 18.60㎡ (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

본건은 부산광역시 중구 영주동 소재 '봉래초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역 내 포세이돈비 10층 건물 중 8층에 해당합니다.

건물 구조는 철근콘크리트 구조의 평슬라브지붕이며, 외벽은 화강석 및 스톤코트로 마감되었습니다. 위생 및 급배수, 승강기, 주차타워 설비, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 완경사지대 내 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 서측으로 약 20미터, 남동측으로 약 3미터 도로에 각각 접하고 있습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 중구의 영주동 소재로, "봉래초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 숙박시설 및 상업시설 등이 혼재되어 있는 복합적인 상업/주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용에 큰 어려움이 없습니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

토지는 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 중로1류(폭 20m-25m)에 접합하고 있어 상업적인 활용도 면에서 잠재력을 가집니다. 다만, 상대보호구역(학교 환경 보호) 및 가로구역별 최고높이 제한(42m 이하) 등 일부 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자가 금융기관(농OOOO)인 점으로 미루어 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매로 판단됩니다.

3.2. 매각 대상 및 권리 상태

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 토지 지분권(대지권)이 존재하므로 낙찰 후 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 관계가 발생할 소지가 적어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 소유자 및 채무자가 동일인이므로 명도 대상자는 소유자입니다.

3.3. 임대차 관계

현재 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 권리분석상 말소기준권리를 철저히 확인해야 하며, 미상의 임차인이 존재할 경우 그 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수할 보증금이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 영주동은 일반상업지역에 속해 있어 기본적인 상업 인프라가 갖추어진 지역입니다. 주변에 숙박시설 및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 유동 인구가 존재하며, 오피스텔의 임대 수요가 꾸준히 발생할 수 있는 상업적 입지입니다.

4.2. 생활 정보

위생 및 급배수, 화재경보설비, 승강기 설비, 주차타워 설비 등 오피스텔로서 갖춰야 할 기본 시설이 양호하며, 도시가스에 의한 개별난방 설비로 효율적인 관리비 운영이 가능합니다. 주위에 초등학교 및 각종 생활 편의시설이 위치하여 실 거주 또는 임차인의 생활 편의성은 보통 이상입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 이용상황 미확인

현장 조사 시 이해관계인 폐문 및 부재 등으로 인해 본건의 내부 이용상황 및 관리 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 감정평가 역시 외부 관찰 및 공부를 바탕으로 이루어졌으므로, 낙찰 후 예상치 못한 내부 하자나 원상복구 문제 등의 추가 비용이 발생할 리스크가 있습니다. 입찰 전 내부 상태에 대한 재확인이 강력하게 요망됩니다.

5.2. 임대차 관계 미상

현재 임대차 관계가 미상입니다. 따라서 낙찰자는 명도(인도) 과정에서 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 포함하여 정확한 임차인 현황을 반드시 파악하고, 명도 전략을 수립해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 부산 중구의 일반상업지역에 위치한 소형 오피스텔로, 8,500만원이라는 감정가로 소액 투자가 가능한 수익형 부동산 물건입니다. 토지/건물 일괄매각으로 권리 취득이 안정적이며, 교통 상황도 비교적 양호합니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 임대차 관계 미상이라는 두 가지 주요 리스크가 존재하므로, 입찰 전 이 부분을 해결하거나 리스크를 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

소액 투자 접근성: 감정가가 비교적 낮아 소액으로 접근이 가능하며, 오피스텔 투자 진입 장벽이 낮습니다.

상업지역 위치: 일반상업지역에 위치하여 업무시설(오피스텔)로서 임대 수요를 확보하기에 유리한 입지 조건을 가집니다.

안정적 권리 취득: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 단순하며, 대지권이 존재하여 안정적인 소유권 확보가 가능합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매6계