나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [9] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 4층401호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-02-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [9] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 4층401호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매6계 2024타경51860 | 소재지: 부산광역시 중구 중구로 178, 4층401호 (영주동,포세이돈비) | 감정가: 112,000,000원 | 최저가: 78,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경51860 (9)

용도: 오피스텔

소재지: 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 4층 401호

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 정보

토지 면적: 6.59㎡ (약 1.99평)

건물 면적 (전용면적): 24.58㎡ (약 7.44평)

(참고: 오피스텔 분양면적 추정치 약 41.79㎡, 약 12.64평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 4층 401호

(외벽: 화강석 및 스톤코트 마감 등, 이용상태: 업무시설(오피스텔))

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 정보

감정가: 112,000,000원

감정평가 요항표: 구분건물감정평가요항표

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 부산광역시 중구 영주동 "봉래초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역 내에 위치함.

주변 환경은 일반상업지역으로 고층의 업무 및 상업시설이 밀집된 형태를 보이며, 도심 중심지의 업무 및 주거 복합 시설로서의 입지를 갖추고 있음.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

부산 중구의 주요 도로에 접하고 있어 도심 내외곽 이동이 비교적 편리한 편이며, 서측으로 폭 약 20미터 내외의 주도로, 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 부도로에 각각 접하고 있어 진출입에 큰 무리가 없음.

2.3. 건물의 구조 및 설비 내역

철근콘크리트 구조로 건축된 10층 건물 중 4층에 위치하며, 외벽은 화강석 및 스톤코트로 마감되어 비교적 관리가 잘 된 것으로 추정됨.

위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 승강기 설비, 주차타워 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 오피스텔 기능을 수행하는 데 부족함이 없음.

3. 권리 분석 및 법적 사항

3.1. 권리 관계

본건은 채권자 농OOOOOO...의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 정OO으로 동일함.

매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이며, 낙찰 후 소유권 이전등기 시 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되어 깨끗한 등기부 취득이 가능할 것으로 예상됨. (정확한 권리분석은 별도의 등기부 현황 분석을 요함.)

3.2. 토지 이용계획 요약

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 중로1류(폭 20m-25m)에 접하고 있는 우수한 입지임.

가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하) 및 중점경관관리구역에 속해 있어 개발 및 관리상 규제가 있으나, 이는 상업지역의 일반적인 제한사항임.

또한, 상대보호구역에 해당되어 교육 환경 보호 관련 규제를 받고 있음을 인지해야 함.

3.3. 매각 관련 특이사항

공부와의 차이로, 대지권 목적인 토지의 표시가 합병되어 '영주동 545-18, 545-10'으로 정리되었음을 확인하였음.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 일반상업지역은 업무시설 및 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 유동인구가 확보되어 있는 지역임.

오피스텔 용도로서 인근 직장인이나 1인 가구의 임차 수요가 존재할 수 있는 상권이며, 상업지구 내 주거용 부동산으로서의 가치를 가짐.

4.2. 생활 편의 시설

주변에 봉래초등학교와 같은 교육 시설과 다수의 근린생활시설, 숙박시설 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 보통 이상으로 판단됨.

도심지에 위치하고 있어 각종 공공기관 및 금융기관 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

5. 투자 분석 및 의견

5.1. 잠재적 리스크 (주의 사항)

**내부 확인 불가:** 현장조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 불가능하였으며, 통상적인 상태를 상정하여 평가되었음. 따라서, 경매 응찰 전 반드시 본건 내부의 실제 이용 상황(예: 공실 여부, 내부 파손 여부 등) 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요함.

**임대 관계 미상:** 임대차 관계가 확인되지 않았으므로, 명도(인도) 과정에서의 변수를 최소화하기 위해 낙찰 후 임차인 현황 등에 대한 신속하고 면밀한 조사가 필수적임.

5.2. 종합 의견

부산 중구의 핵심 상업지역에 위치한 소형 오피스텔로, 전용면적 대비 비교적 저렴한 감정가를 형성하고 있음. 우수한 입지 조건과 교통 상황을 바탕으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있으나, 내부 확인 불가라는 치명적인 리스크가 존재하므로 이를 감안한 보수적인 입찰가 산정이 요구됨.

5.3. 투자 포인트

**최고의 입지:** 일반상업지역 내 위치하며, 주요 도로에 접하고 있어 접근성이 우수함.

**안정적 수요층:** 도심 중심지의 오피스텔로서 인근 업무시설 종사자 및 1인 가구의 임대 수요를 확보할 수 있음.

**소액 투자 가능성:** 감정가 1억 1,200만원으로 비교적 소액 투자가 가능하며, 부산 법원 경매 물건의 높은 경쟁률을 고려하여 실수요 및 투자 모두 적합할 수 있음.

**토지/건물 일괄 매각:** 소유권 취득에 있어 법적인 복잡성이 적은 일괄 매각 건임.

법원 정보

부산지방법원 경매6계