나이스옥션 법원경매 울산 2024타경108455 [4] 울산광역시 울주군 언양읍 서부리 195-2 답 경매
매각기일: 2026-04-01
물건 개요
나이스옥션 법원경매 울산 2024타경108455 [4] 울산광역시 울주군 언양읍 서부리 195-2 답 경매
- 사건번호: 2024타경108455
- 주소: 울산광역시 울주군 언양읍 서부리 195-2
- 용도: 답
울산지방법원 경매9계 2024타경108455 | 소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 서부리 195-2 | 감정가: 63,000원 | 최저가: 22,000원 | 용도: 답
1. 물건 기본 정보
본 보고서는 울산지방법원에서 진행 중인 2024타경108455 (4) 부동산 강제 경매 물건에 대한 정보를 제공합니다.
사건번호: 울산지방법원 2024타경108455 (4)
소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 서부리 195-2
용도: 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 도로 및 일부 주거지로 이용 중입니다.
감정가: 63,000,000원
매각 대상: 토지 일부 지분 매각 (전체 토지 면적 중 일부 지분만 매각 대상입니다.)
토지 면적: 총 15.00㎡ (약 4.54평)
토지 지분: 0.15㎡ (약 0.05평)
건물 면적: 해당 없음 (건물은 매각 대상이 아닙니다.)
경매 구분: 부동산 강제 경매
채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항:
지분 매각 물건입니다.
공유자 우선매수 신고가 가능한 물건입니다.
유동화 물건으로 분류됩니다.
주의사항:
1. 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 이는 토지의 실제 이용 현황과 공부상의 내용이 다르다는 점을 유의해야 합니다.
2. 인접 토지와 지적 경계가 불분명하여, 정확한 경계를 확인하기 위해서는 측량이 필요합니다.
3. 본건은 토지 일부 지분만 매각되는 물건입니다. 공유자는 민사집행법 제140조에 따라 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 단, 공유자가 우선매수 신고를 하고도 매수보증금을 납부하지 않아 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각 기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.
감정평가서 요약 (토지):
위치 및 주위환경:
본건은 울산광역시 울주군 언양읍 서부리 소재 "영화초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.
교통상황:
차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.
형태 및 이용상태:
토지는 부정형의 평지입니다. 기호 1 토지는 주거나지로, 기호 2부터 7까지의 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.
인접 도로상태:
기호 1 토지는 동측으로 세로(도로)와 접해 있으며, 기호 2-7 토지는 현황 도로로 이용되고 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태 (주요 내용):
본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m-10m), 중로2류(폭 15m-20m), 중로1류(폭 20m-25m) 등 다양한 도로와 저촉 또는 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역), 중점경관관리구역, 교육환경 보호구역 등 다양한 법적 제한 사항이 적용됩니다. 이로 인해 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.
공부와의 차이:
공부상 지목은 '답'으로 되어 있으나, 실제로는 일부 주거지 및 대부분 도로로 이용되고 있어 공부와 현황 간에 차이가 있습니다.
기타 참고사항:
임대 관계는 미상입니다.
1.1. 입지조건
본 물건은 울산광역시 울주군 언양읍 서부리, 영화초등학교 동측 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 주거 환경이 갖춰진 지역에 속합니다. 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변의 개발 정도와 지역 특성을 파악하는 것이 중요합니다. 차량 접근성이 양호하며 대중교통 이용도 가능한 지역으로, 지역 내 이동이 용이합니다.
1.1. 권리분석
본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자의 강제 경매 신청에 따라 매각이 개시되었습니다. 가장 중요한 점은 본건이 토지 '일부 지분' 매각 대상이라는 것입니다. 이는 소유권이 여러 명에게 분할되어 있으며, 매각되는 지분 외 나머지 지분은 기존 공유자가 소유권을 유지한다는 의미입니다.
이에 따라, 공유자는 민사집행법에 의거하여 법원에서 정한 절차에 따라 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고가 있을 경우, 최고가 매수 신고인은 낙찰을 받지 못하게 됩니다. 따라서 입찰 전 공유자의 매수 의사를 미리 파악하는 것이 매우 중요합니다.
본건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 권리관계 파악 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 강제 경매의 경우 일반적으로 인수되는 권리는 없으나, 지분 매각과 공유자 우선매수권이라는 특수성을 고려하여 신중한 권리 분석이 요구됩니다.
1.1. 상권분석
물건 소재지는 울산 울주군 언양읍 서부리로, 영화초등학교 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 형성되어 있습니다. 이는 소규모 상권 또는 주택가 상권의 특성을 가질 수 있습니다.
특히, 현황 도로로 이용 중인 지분이 포함되어 있어, 이는 해당 토지가 지역 주민들의 통행로로 사용되고 있음을 시사합니다. 이러한 점은 향후 상권 형성 또는 토지 활용 방안 모색 시 고려될 수 있는 요소입니다.
언양읍은 울산의 주요 지역 중 하나로, 지속적인 개발 가능성과 함께 지역 경제 활성화에 따른 상권 변화 가능성도 존재합니다.
1.1. 생활정보
본 물건은 영화초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 측면에서 접근성이 좋습니다. 또한, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 식당 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.
지역 문화 및 역사적으로 중요한 지역(역사문화환경보존지역)에 속해 있어, 주변 경관이나 개발에 대한 제약이 있을 수 있지만, 동시에 지역의 고유한 가치를 보존하는 환경일 수 있습니다.
1.1. 잠재적 리스크
본 물건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있어 투자에 신중한 접근이 필요합니다.
1. 지분 매각 및 공유자 우선매수권: 가장 큰 리스크입니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못하거나 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 공유자들과의 원만한 협의가 어렵다면 소송 등 법적 분쟁으로 이어질 가능성도 있습니다.
2. 현황 도로 이용 및 토지 경계 불분명: 공부상 지목은 '답'이나 현황 '도로'로 사용되고 있어, 향후 도로로서의 공공적 이용 문제나 사유지로서의 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 지적 경계가 불분명하다는 점은 측량 비용 발생 및 인접 토지 소유주와의 경계 분쟁 가능성을 내포합니다.
3. 복합적인 토지 이용 계획 및 제한: 제2종일반주거지역에 속하지만, 다양한 도로 규제, 가축사육제한, 역사문화환경보존지역, 교육환경 보호구역 등 여러 법적 제약이 존재합니다. 이는 토지 개발 및 활용에 있어 상당한 제약을 야기할 수 있습니다.
4. 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등)에 대한 직접적인 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 과거 언양 지역 관문 인근에 생활폐기물 운반 차량 차고지 문제가 제기된 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.
1.1. 종합 의견
본 물건은 울산 울주군 언양읍 서부리의 토지 일부 지분 매각 건으로, 현황 도로로 이용되는 특수한 물건입니다. 감정가는 6,300만원(전체 토지 기준)으로 책정되었으나, 지분 매각 및 공유자 우선매수권이라는 큰 변수가 존재합니다. 현황 도로로서의 공공적 기능과 사유 재산으로서의 가치 사이의 균형, 그리고 복합적인 법적 제한 사항을 고려해야 합니다.
단독으로 활용하기보다는 인근 토지와의 통합 개발 또는 공유자들과의 협의를 통한 해결 방안 모색이 필요해 보입니다. 신중한 접근과 철저한 사전 조사를 바탕으로 투자 여부를 결정해야 할 물건입니다.
1.1. 투자 포인트
1. 공유자 우선매수권 활용: 만약 공유자가 매수를 원하지 않거나, 협상을 통해 유리한 조건으로 지분을 확보할 수 있다면 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.
2. 현황 도로로서의 잠재적 가치: 해당 토지가 실제 도로로 이용되고 있다는 점은, 지역 주민들의 통행권 보장 또는 향후 도로 확장/정비 계획에 편입될 경우 가치가 상승할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.
3. 지역 개발 가능성: 언양읍의 지속적인 발전 가능성과 함께, 본건 토지가 속한 지역의 개발 계획을 면밀히 파악하여 미래 가치를 예측해 볼 수 있습니다.
4. 낮은 감정가: 감정가 6,300만원(전체 토지 기준)이라는 점은, 잠재적 리스크에도 불구하고 소액 투자를 고려하는 경우 매력적일 수 있습니다. (단, 실제 지분 비율과 낙찰가를 고려해야 함).
법원 정보
울산지방법원 경매9계