나이스옥션 법원경매 울산 2024타경116333 [1] 울산광역시 북구 염포동 999-13 초원빌라 3동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경116333 [1] 울산광역시 북구 염포동 999-13 초원빌라 3동 3층302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경116333
• 주소: 울산광역시 북구 성내1길 13, 3동 3층302호 (염포동,초원빌라)
• 감정가: 87,000,000원
• 최저가: 60,900,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

울산지방법원 경매9계 2024타경116333 | 소재지: 울산광역시 북구 성내1길 13, 3동 3층302호 (염포동,초원빌라) | 감정가: 87,000,000원 | 최저가: 60,900,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경116333 (1)이며, 용도는 다세대주택, 경매구분은 부동산강제경매입니다. 본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

소재지는 울산광역시 북구 염포동 999-13 초원빌라 3동 3층 302호이며, 감정가는 87,000,000원입니다. 소유자는 김OO, 채권자는 삼OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

건물면적: 76.65㎡ (약 23.19평)

토지면적 (대지권): 49.29㎡ (약 14.91평)

제시외 면적은 토지 및 건물 모두 0.00㎡으로, 별도의 추가 면적은 없는 것으로 파악됩니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본 건은 울산광역시 북구 염포동 소재 '염포삼거리' 남동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 주택지대입니다.

교통 상황은 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 본 건까지 차량 접근이 가능하여 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 남서측으로 폭 약 6미터 도로에 접하고 있습니다. 다만, 토지 형상이 북서측 하향 경사지대에 위치한 세장형 토지라는 점은 현장 확인 시 고려해야 할 요소입니다.

2.2. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층에 위치합니다. 외벽은 외장타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샤시창으로 일반적인 다세대주택의 건축 구조입니다.

이용 상태는 다세대주택(방 3, 거실, 주방, 욕실 1, 창고, 발코니 등)으로 사용 중이며, 위생 및 급배수시설, 도시가스설비 등 기본적인 설비 내역을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 이는 주거 편의시설과 함께 중층 주택을 건설할 수 있는 일반적인 주거지역으로, 토지 이용 가치는 양호합니다. 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자가 강제집행을 신청한 물건입니다.

토지 및 건물을 일괄 매각하므로 낙찰자는 토지와 건물 모두의 소유권을 취득하게 되어 권리관계가 단순합니다.

현재 제시된 정보만으로는 상세한 등기부 현황(말소기준권리, 임차인 여부 등)을 알 수 없으므로, 입찰 전 반드시 법원의 매각물건명세서를 통해 선순위 임차인 유무, 인수되는 권리 등을 면밀히 확인해야 합니다. 임대관계가 '미상'이므로 점유관계 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주위가 주택지대이나, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다. '염포삼거리' 인근의 소규모 상권을 이용할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

버스정류장이 인근에 위치해 대중교통 접근성이 양호합니다. 주변은 주거시설 위주로 형성되어 있어 주거 환경은 비교적 안정적입니다. 지도 및 검색 결과상 본 건 인근에 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주거지와 임야 등이 혼재된 지역 특성을 고려하여 현장 답사를 통해 주변 환경을 최종적으로 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 전략

5.1. 잠재적 리스크

1. 임대관계 미상: 실제 거주자가 소유자인지, 아니면 임차인인지 여부가 불분명합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 유무에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다.

2. 건물 노후화: 건축년도(추정)와 연식에 따른 건물 유지보수 필요성 및 감가상각을 고려해야 합니다.

3. 경사지대 토지: 북서측 하향 경사지대에 위치하여 진입로 및 주차 편의성에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

5.2. 대응 전략

1. 명도 계획: 잔금 납부 후 즉시 점유자를 파악하고 협상을 시도해야 하며, 불응 시 신속하게 명도소송을 진행할 수 있도록 준비해야 합니다.

2. 권리 분석: 입찰 전 반드시 매각물건명세서를 확인하여 인수되는 권리(특히 유치권, 법정지상권, 선순위 임차인)가 없는지 최종 검토해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 울산 북구 염포동 소재 다세대주택으로, 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 단순한 강제경매 물건입니다. 제2종일반주거지역에 위치하여 주거 환경은 양호하며, 주변 거래 사례(유사 면적의 인근 빌라가 9,000만원 내외로 거래된 기록 있음)와 비교했을 때 감정가 87,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

76. 65㎡ (약 23평)의 비교적 넓은 전용면적을 보유하고 있어 실수요자에게도 적합하며, 소액으로 안정적인 주거용 부동산 투자를 원하는 투자자에게도 고려해볼 만한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 소액 투자 가능: 감정가가 8천만 원대로 소액 투자가 가능합니다.

2. 제2종일반주거지역: 주거지역으로서의 입지 안정성이 확보되어 있습니다.

3. 실수요 목적 적합: 76.65㎡의 전용면적은 방 3개 구조로 활용도가 높아 실수요자 확보에 유리합니다.

4. 염포삼거리 인근: 기본적인 생활 인프라 및 교통 편의성(버스 정류장)이 확보되어 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계