나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10160 [1] 경상북도 경주시 안강읍 안강리 424-1 소망아파트 1동 3층305호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10160 [1] 경상북도 경주시 안강읍 안강리 424-1 소망아파트 1동 3층305호 아파트 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매4계 2025타경10160 | 소재지: 경상북도 경주시 안강읍 안현로 1486-18, 1동 3층305호 (소망아파트) | 감정가: 42,000,000원 | 최저가: 29,400,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

물건 보고서

사건번호 경주지원 2025타경10160 (1)

소재지 경상북도 경주시 안강읍 안강리 424-1 소망아파트 1동 3층305호

용도 아파트 (공동주택)

감정가 42,000,000원

토지면적 43.71㎡ (약 13.22평)

건물면적 전용 49.53㎡ (약 14.98평) / 공급 (추정) 약 66.00㎡ (약 20.00평)

매각대상 토지/건물 일괄매각 (토지 지분율 4371, 건물 지분율 4953)

경매구분 부동산강제경매

채무자/소유자 이OO

채권자 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 현황

사용승인일 1988.05.19 (약 37년차 구축 아파트)

구조 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층

난방 개별난방 (도시가스 설비)

이용상태 아파트로 이용 중 (거주자 부재 및 폐문으로 내부 구조 등은 표준적 이용 상황 상정)

2. 물건 상세 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경주시 안강읍 안강리 소재 안강1리 마을회관 남동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 기존주택 및 주거나지 등으로 형성된 지역입니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 제2종일반주거지역에 위치하고 있어 주거 환경은 비교적 안정적입니다.

2.2. 입지조건

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

주변 환경

단지는 부정형의 평탄한 토지 위에 조성되었으며, 단지 내부로 폭 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 주변은 비교적 오래된 아파트와 주택이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하고 있어, 일반적인 주택가 주변의 근린생활시설을 이용할 수 있을 것으로 판단됩니다. 대형 상권보다는 안강읍 내의 기존 생활 인프라를 이용해야 하며, 차량 이동을 통한 생활 편의시설 접근이 필요할 수 있습니다.

2.4. 생활정보

학군 및 교육

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근에 학교가 위치하고 있음을 알 수 있습니다.

토지 이용

제2종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률 적용에 유리하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 경주지역 최초의 주택재개발정비구역으로 지정된 안강 경림소망재개발사업 구역 내에 포함되어 있는 것으로 파악됩니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

매각대상

토지와 건물이 일괄 매각되는 건으로, 전체 소유권을 취득하는 데 문제가 없습니다.

경매 유형

부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 동일인(이OO)입니다. 이는 통상적으로 권리관계에 큰 문제가 없는 기본적인 경매 형태입니다.

특이사항/주의사항

임대관계가 미상(미확인)이므로, 낙찰 후 임차인 유무 및 대항력 여부를 철저히 조사해야 합니다. (명도 난이도 확인 필요)

3.2. 잠재적 리스크

침수위험지구 지정

토지이용계획상 침수위험지구(2014-01-24)로 지정되어 있어, 장마철 등 계절적 요인에 의한 침수 피해 가능성을 염두에 두어야 합니다.

내부 확인 제한

거주자 부재 및 폐문으로 인해 감정평가 시 내부를 직접 확인하지 못하고 표준적인 이용 상황을 상정하여 평가되었습니다. 내부 구조, 시설 상태, 수리 필요성 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

경주 최초 주택재개발 정비구역

본건 아파트가 포함된 지역은 경주 최초의 주택재개발정비사업(안강 경림소망재개발사업) 구역으로 지정되었습니다. 이는 단순한 노후 아파트 매입이 아닌, 향후 재개발을 통한 신축 아파트 입주권 획득을 기대할 수 있는 장기적인 투자 가치를 내포합니다.

저렴한 감정가 및 소형평수

4천2백만원의 저렴한 감정가로 소액 투자가 가능하며, 소형 평수(전용 15평)로 재개발 시 초기 투자 비용 부담이 적을 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 1988년 건축되어 노후도가 높은 아파트입니다. 하지만 해당 단지가 경주 최초 주택재개발 정비구역으로 지정된 점을 고려할 때, 단순히 현 상태의 주거 가치보다는 **재개발을 통한 미래 가치**에 초점을 맞춘 장기 투자 물건으로 접근하는 것이 가장 합리적입니다. 입찰자는 재개발 진행 상황, 분담금 추산액 등 사업 진행 단계를 면밀히 확인하고, 침수위험지구 지정 및 미확인된 임대관계(명도 리스크)에 대한 충분한 분석을 거쳐 투자에 임해야 할 것입니다.

법원 정보

경주지원 경매4계