나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [22] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [22] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 7층702호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경51860
• 주소: 부산광역시 중구 중구로 178, 7층702호 (영주동,포세이돈비)
• 감정가: 108,000,000원
• 최저가: 75,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

부산지방법원 경매6계 2024타경51860 | 소재지: 부산광역시 중구 중구로 178, 7층702호 (영주동,포세이돈비) | 감정가: 108,000,000원 | 최저가: 75,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부산 영주동 포세이돈비 오피스텔 경매 물건 보고서

2. 물건 기본 정보

2.1. 사건 개요 및 물건 소재지

사건번호: 부산지방법원 2024타경51860 (22)

소재지: 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 7층 702호

용도: 업무시설(오피스텔)

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 농OOOO)

소유자/채무자: 정OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 면적 및 감정가

감정가: 108,000,000원

건물 전용면적: 23.54㎡ (약 7.12평)

(참고: 일반적인 오피스텔 공용면적을 포함한 분양면적은 약 37.66㎡, 약 11.39평으로 추정됩니다.)

토지 대지권면적: 6.31㎡ (약 1.91평)

3. 입지 조건 분석

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산 중구 영주동 "봉래초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역 내 주거/업무 복합지대입니다.

3.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 부산 원도심 지역의 주요 도로 접근성이 양호합니다.

3.3. 토지 및 도로 상태

토지는 완경사지대 내 사다리형이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 20미터 내외의 중로1류(접합)에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3.4. 용도지역

일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m)에 속하며, 상대보호구역(학교 환경 관련)으로도 지정되어 있습니다. 상업지역 내 위치하여 오피스텔의 임대 및 활용도가 높을 것으로 예상됩니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 진행 현황

본건은 채권자가 농OOOO인 부동산임의경매 사건으로, 근저당 등 담보권 실행을 위한 경매입니다. 소유자 및 채무자가 동일하여 권리 관계가 비교적 명확합니다.

4.2. 매각 물건 분석

토지와 건물이 일괄 매각되므로, 낙찰 후 건물만 철거해야 하는 등의 법정지상권 문제는 발생하지 않습니다. 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등록되어 있습니다.

4.3. 임대차 관계

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으며, 현장조사 시 폐문 및 부재로 인해 내부 이용상태 확인이 불가능하였습니다. 이는 후순위 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음을 의미하므로, 현황조사서 및 매각물건명세서 등을 통해 정확한 점유 관계를 확인해야 합니다. 미상의 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있으므로, 반드시 유의해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 건물 개요 및 설비

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 7층에 위치하며, 외벽은 화강석 및 스톤코트 마감입니다. 위생, 급·배수, 화재경보, 승강기, 주차타워 설비와 도시가스에 의한 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 상권 및 수요

본건이 위치한 영주동 일대는 일반상업지역으로 업무시설 및 숙박시설 등이 밀집해 있어 오피스텔의 임대 수요는 주로 인근 직장인 또는 단기 체류 수요에서 발생할 수 있습니다. 부산 원도심의 배후지로서의 역할을 수행하며, 소형 오피스텔의 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

5.3. 생활 편의

인근에 근린생활시설이 잘 형성되어 있어 생활 편의시설 이용은 용이합니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

6.1. 점유 관계 불분명

감정평가 시 내부 확인 불가(폐문/부재) 및 임대관계 미상으로 인해 정확한 내부 이용상태 및 점유자를 파악하지 못했습니다. 따라서, 낙찰자는 명도(점유 이전)의 어려움과 비용을 사전에 예상하고 입찰해야 합니다. 낙찰 후 정확한 현황 조사 및 명도 협의 또는 법적 절차 진행이 필수적입니다.

6.2. 내부 상태 확인

경매 응찰 시 내부의 이용상황, 관리상태, 누수, 파손 등의 여부에 대해 재확인하는 것이 요망됩니다. 통상적인 상태를 상정하여 평가되었기 때문에 현 상태가 다를 수 있습니다.

6.3. 용도 제한

'상대보호구역'에 포함되어 있어 학교 환경 정화에 저해되는 일부 행위는 제한될 수 있으나, 기존의 오피스텔 용도에는 큰 제약을 주지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 부산 중구의 일반상업지역에 위치한 1억원 초반대의 소형 오피스텔입니다. 우수한 도로 접근성(20m 광폭 도로)과 상업지역 내 입지로 인해 안정적인 임대수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 현장조사 미진으로 인한 점유 관계의 불확실성이 존재하는 만큼, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 일반상업지역 및 중로1류 접합이라는 우수한 입지로 높은 지가 및 임대수요를 뒷받침합니다.

저렴한 초기 투자금: 감정가 1억 8백만원으로, 비교적 낮은 금액으로 상업지역 내 부동산 투자를 시작할 수 있습니다.

수익형 부동산: 전용면적 약 7평대의 소형 면적으로, 인근 임차 수요를 바탕으로 한 안정적인 월세 수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매6계