나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [25] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2024.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 영주동 소재 "봉래초등학교" 남서측 인근에 소재하는 포세이돈비
2층 201호 외 41개호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,

외벽 : 화강석 및 스톤코트마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비,화재경보설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 사다리형토지로서, 업무시설(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20미터 내외, 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

545-18,545-10번지: 공히 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m)(1-19호선)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-02-25)(42m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2015-11-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15).

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 본건의 소재지번(영주동 545-18, 545-10, 545-19, 545-20, 545-21)
이 2019년 6월 19일 합병되어 대지권의 목적인 토지의 표시가 영주동 545-18, 545-10 으로
표시됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건은 현장조사시 이해관계인 폐문 및 부재 등으로 내부확인이 불가능하여,
관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매
진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요
망됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경51860 (25)

소재지: 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 8층801호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 113,000,000원

토지면적: 6.59㎡ (약 1.99평)

건물면적: 24.58㎡ (약 7.44평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (남부산농업협동조합)

특이사항: 공동담보, 재매각 물건

주의사항: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

1.1. 건축물 정보 (JSON 기반)

건축물 명칭: 포세이돈B

층수: 지상 10층

건물 구조: 철근콘크리트구조 (평슬라브 지붕)

건물 외벽: 화강석 및 스톤코트 마감 등

건물 내벽: 벽지 마감 등

건물 창호: 샷시 창호

건축 허가일: 2018-01-03

사용 승인일: 2019-03-22

전체 호수: 42개 호

총 연면적: 1432.01㎡

건물 전체 면적: 187.66㎡

대지 면적: 240.9㎡

건물 전체 면적 대비 대지 비율: 77.9%

건물 전체 면적 대비 용적률: 573.58%

1.2. 전유부 정보 (JSON 기반)

해당 호수: 8층 801호

층 구분: 지상층

층 번호: 8층

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 중구 영주동에 소재하며, "봉래초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

서측으로는 폭 약 20미터, 남동측으로는 폭 약 3미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 상대보호구역, 중점경관관리구역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당(2019.04.19.)보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 2,638,000,000원입니다.

인수되는 권리는 확인되지 않습니다.

3.1. 권리 내역 요약

등기구분: 을1

접수일자: 2019-04-19

권리종류: 근저당권

권리자: 농업협동조합자산관리회사

권리금액: 2,568,000,000원

비고: 말소기준권리

등기구분: 을2

접수일자: 2024-02-28

권리종류: 주택임차권

권리자: 김태리 (주택도시보증공사 승계)

권리금액: 70,000,000원

전입일자: 2020-06-23

확정일자: 2020-06-02

비고: 말소예정 (대항력 없음)

등기구분: 갑4

접수일자: 2024-02-14

권리종류: 임의경매

권리자: 남부산농업협동조합

권리금액: 2,140,000,000원

비고: 말소예정

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (임차인 김태리의 승계인)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-23

확정일자: 2020-06-02

대항력: 없음

비고: 임차인의 경우 대항력은 없으나, 보증금 70,000,000원에 대한 배당을 받아야 합니다. 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성은 낮으나, 최종 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 부산 중구 영주동은 도심 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

인근에 다수의 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

교통망이 비교적 잘 갖춰져 있어, 부산역 등 주요 교통 거점 접근성이 용이하며 이는 상권 이용객 유입에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

젊은층 및 직장인 수요가 예상되는 지역으로, 소규모 사업체나 주거용 오피스텔로의 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

봉래초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 일부 확보되어 있습니다.

다양한 근린생활시설, 상업시설, 숙박시설 등이 주변에 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

현재까지 검색된 정보로는 주변에 혐오시설이 발견되지 않았습니다. 다만, 주변 지역의 개발 계획 등은 별도 확인이 필요합니다.

부산어린이복합문화공간 들락날락이 인근에 위치하여 지역 주민들의 문화 및 여가 활동 공간으로 활용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본 건은 이전 경매에서 유찰되거나 매각에 이르지 못한 재매각 물건입니다. 이는 응찰률 저하의 요인이 될 수 있으나, 동시에 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수도 있습니다. 재매각 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 불가능하여, 외부 관찰 및 관련 공부에 기반하여 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 이용 현황 및 관리 상태는 반드시 재확인이 필요합니다.

임차인 배당 여부: 비록 대항력은 없지만, 임차인 김태리(주택도시보증공사 승계)의 보증금 70,000,000원에 대한 배당이 전액 이루어지지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 수도 있습니다. 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

공동담보 물건: 본 물건이 공동담보로 제공된 다른 부동산들의 경매 진행 상황이나 가치도 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 중구라는 입지적 강점을 가진 오피스텔로, 재매각을 통해 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

권리 분석상 말소되는 권리가 많아 법적 리스크는 낮으나, 내부 확인 불가 및 임차인 보증금 배당 여부 등은 반드시 현장 조사와 배당표 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

최저매각가격(감정가) 113,000,000원 대비 현재 시세를 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

부산 중구 중심 상업 지역에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

다수의 권리가 말소되어 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

재매각으로 인한 가격 메리트 확보 가능성이 있습니다.

주변 상업 및 주거 시설과의 연계로 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 113,000,000원이며, 최저매각가격 또한 동일한 것으로 추정됩니다.

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악에 한계가 있습니다. 2019년 영주동 포세이돈 오피스텔의 유사 면적대 거래가 9,000만원대였으나, 이는 오래된 정보이며 현재 시장 상황 및 본 건물의 구체적인 컨디션에 따라 시세 변동이 클 수 있습니다.

재매각 물건이고 내부 확인이 불가능한 점, 그리고 임차인 보증금 인수 가능성(배당 여부에 따라)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세 조사를 최우선으로 진행해야 하며, 이를 바탕으로 감정가 대비 10~20% 정도 할인된 금액 또는 시세 대비 10% 내외의 할인율을 적용한 가격대를 고려해볼 수 있습니다.

예를 들어, 시세가 감정가와 비슷하거나 약간 낮다고 가정할 때, 90,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 반드시 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세를 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.