나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [38] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 10층1002호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-02-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [38] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 10층1002호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매6계 2024타경51860 | 소재지: 부산광역시 중구 중구로 178, 10층1002호 (영주동,포세이돈비) | 감정가: 108,000,000원 | 최저가: 75,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매 물건 보고서 (부산지방법원 2024타경51860 (38))

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 부산지방법원 2024타경51860 (38)

소재지: 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 10층1002호

용도: 오피스텔

감정가: 108,000,000원

토지면적: 6.31㎡ (지분율: 631.0972576236834)

건물면적: 23.54㎡ (지분율: 2354)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약 정보

위치 및 주위환경: 부산광역시 중구 영주동 "봉래초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 10층 1002호입니다. 외벽은 화강석 및 스톤코트 마감 등이며, 내부 용도는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 완경사지대 내 사다리형 토지이며, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m)(1-19호선)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m이하), 상대보호구역, 중점경관관리구역입니다.

특이사항: 임대관계는 미상이며, 폐문 및 부재로 내부 확인이 불가능하여 외부 관찰 및 공부상 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다. 경매 진행 시 내부 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 필요합니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 교통 및 접근성

본건은 차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다. 중구 영주동은 부산항과 가까우며, 주요 도심지로의 접근이 비교적 용이한 위치에 있습니다. 서측으로 폭 약 20미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 진출입에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

2.2. 주변 환경 및 개발 잠재력

주변은 주거 시설과 상업 시설이 혼재된 일반상업지역에 위치합니다. 오피스텔, 공동주택, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 일반상업지역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 상업적 활용도가 높으며, 향후 지역 개발 또는 리모델링 등의 잠재적 가치가 존재할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 구분

본건은 토지/건물 일괄매각 건으로, 토지와 건물에 대한 소유권을 모두 취득할 수 있습니다. 건물면적 23.54㎡의 오피스텔입니다. 경매구분은 부동산임의경매로, 근저당권 등 담보물권 실행에 의한 경매입니다.

3.2. 권리관계 특이사항 (감정평가서 기준)

감정평가서상 임대관계는 미상으로 보고되었습니다. 이는 임차인 여부 및 그 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요함을 의미합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 여부 및 배당요구 현황에 따라 인수할 보증금 유무가 결정되므로, 입찰 전 반드시 명확한 현황조사 및 권리분석이 선행되어야 합니다.

3.3. 공부상 차이점

등기사항전부증명서 상 토지의 지번이 합병되어 대지권의 목적인 토지의 표시가 영주동 545-18, 545-10으로 표시됨을 참고해야 합니다. 이는 권리 관계에는 영향이 없으나 공부 정리를 이해하는 데 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 배후 수요

본건이 위치한 영주동은 부산항 및 부산역과 인접한 구도심의 일부로, 직장인 및 인근 상업시설 종사자를 배후 수요로 가질 수 있습니다. 일반상업지역에 위치하여 상업 시설 접근성이 우수하며, 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 비즈니스 수요를 타겟으로 임대 시장을 공략할 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 봉래초등학교가 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에는 불편함이 없을 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 내부 상태 미확인 리스크

감정평가서에 명시된 바와 같이 폐문 및 부재로 인해 내부 상태 확인이 불가능했습니다. 내부의 실제 이용 상태, 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 알 수 없으므로, 낙찰 후 예상치 못한 명도 저항이나 내부 수리 비용 발생의 리스크가 존재합니다. 현장 조사 및 명도 협상을 위한 준비가 필요합니다.

5.2. 임대차 관계 미상 리스크

임대관계가 미상으로 보고되었기 때문에, 낙찰자가 인수해야 할 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 전 관할법원을 통해 임차인 현황 및 권리 관계를 면밀히 재확인해야 합니다.

5.3. 도시계획적 제한

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m이하), 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획적 제한이 적용되므로, 향후 재매각이나 용도 변경 시 해당 제한사항을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 부산 중구의 일반상업지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 이상인 소형 오피스텔입니다. 감정가 1억 800만원은 현재 시장 상황을 고려하여 적정성을 판단해야 하며, 추후 진행될 경매가에서 시세 대비 충분한 안전마진 확보 가능성이 중요합니다. 내부 및 임대차 관계 미확인이라는 리스크는 존재하나, 철저한 권리 분석 및 현장 재조사를 통해 해소될 수 있는 부분입니다.

6.2. 투자 포인트

A. 입지적 장점: 일반상업지역 내 위치하여 상업적 가치 및 임대 수요 확보에 유리함.

B. 소형 오피스텔: 1인 가구 증가 추세에 따른 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

C. 일괄매각: 토지 및 건물을 동시에 취득하여 안정적인 소유권 확보 가능.

D. 낮은 감정가: 소형 오피스텔로서 비교적 낮은 감정가로 소액 투자에 적합. (최저가 확인 후 최종 판단 필요)

법원 정보

부산지방법원 경매6계