나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [27] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 8층803호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-02-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [27] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 8층803호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매6계 2024타경51860 | 소재지: 부산광역시 중구 중구로 178, 8층803호 (영주동,포세이돈비) | 감정가: 106,000,000원 | 최저가: 74,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 사항

사건번호는 부산지방법원 2024타경51860 (27)이며, 소재지는 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 8층 803호입니다. 본 물건의 용도는 오피스텔이며, 매각대상은 토지와 건물의 일괄매각 건입니다. 최초 감정가는 106,000,000원이며, 경매구분은 부동산 임의경매로 채권자 농OOOOOO의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본 건의 전용 면적은 건물 23.32㎡, 토지 6.25㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 8층에 위치하며, 외벽은 화강석 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지마감, 창호는 샷시창호로 확인됩니다. 위생, 급·배수, 화재경보, 승강기, 주차타워 설비가 갖추어져 있으며, 도시가스 개별난방 시스템을 사용합니다. 토지는 완경사지대 내 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 중구 영주동 소재 "봉래초등학교" 남서측 인근에 소재합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다. 일반상업지역 내에 위치하여 상업시설 이용의 편리성이 높을 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편으로 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 서측으로 폭 약 20미터 내외의 중로1류 도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 배경 및 권리관계

본 경매는 부동산 임의경매이며, 채무자와 소유자가 정OO로 동일하여 권리관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다. 채권자는 농OOO으로 보아 담보권 실행에 의한 경매로 추정됩니다. 등기사항전부증명서 상 토지 지번(545-18, 545-10, 545-19, 545-20, 545-21)이 2019년 합병되어 현재는 545-18, 545-10으로 표시되는 공부상의 차이가 있으나 대지권 설정에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 임대차 관계

현재 임대관계는 미상(未詳)입니다. 이해관계인 폐문 및 부재 등으로 현장조사 시 내부확인이 불가능했으므로, 매각 이후 명도(인도) 진행 시 임차인 여부 및 그 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 및 용도 분석

본건이 위치한 영주동 545-18번지는 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m) 접합 지역입니다. 일반상업지역은 높은 용적률을 허용하므로 상업적 활용도가 매우 높으며, 주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 점을 미루어 볼 때 주거와 상업의 복합 상권을 형성하고 있는 것으로 보입니다.

4.2. 수요 예측

소형 오피스텔로서 인근 직장인 또는 1인 가구의 임차 수요가 존재할 수 있으며, 일반상업지역이라는 입지적 특성상 환금성 및 임대수요가 비교적 안정적일 것으로 기대됩니다. 중점경관관리구역 지정(2023년 2월)으로 인한 도시 관리 계획의 영향도 추가 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 생활 편의시설

"봉래초등학교" 인근에 위치하여 기본적인 교육 환경은 갖추고 있습니다. 오피스텔 자체 내에 위생, 승강기, 주차타워 등의 설비가 완비되어 있어 거주 편의성은 양호합니다. 개별난방 방식은 사용자 편의에 따라 난방 조절이 가능합니다.

5.2. 건축 및 개발 제한 사항

토지이용계획 상 상대보호구역(봉래초등학교 관련)으로 지정되어 있어, 일부 교육환경 저해 시설의 입점이 제한될 수 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 향후 재건축 또는 리모델링 시 관련 규제를 준수해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 및 임대차 리스크

가장 큰 리스크는 현장조사 시 이해관계인 폐문 및 부재로 인해 내부 이용 상황 및 관리 상태 확인이 불가능했다는 점입니다. 따라서 경매 진행 및 응찰 시 반드시 내부 상황(파손, 누수 등)과 실제 임차인 유무를 재확인해야 합니다. 임대관계가 미상이므로 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 발생할 수 있습니다.

6.2. 규제 리스크

일반상업지역의 장점과 더불어 방화지구, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 규제가 복합적으로 적용되고 있음을 인지해야 합니다. 이러한 규제는 향후 건물의 용도변경이나 리모델링 등에 제약으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 중구의 일반상업지역 내에 위치한 소형 오피스텔로서, 비교적 안정적인 입지조건을 갖추고 있습니다. 감정가 106,000,000원으로 소액 투자 진입 장벽이 낮습니다. 그러나 현장조사 미흡으로 인한 내부 이용 상황 및 임대관계 미상이라는 잠재적 리스크를 명확히 인지하고, 응찰 전 철저한 내부 및 임차인 조사가 필수적입니다. 권리관계는 단순 임의경매이나, 명도 리스크를 염두에 두고 입찰해야 합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 일반상업지역 및 중로1류 도로에 접합한 오피스텔로, 주거 및 상업 인프라 이용이 편리합니다.

소액 투자 가능: 감정가가 1억 원대로 상대적으로 부담이 적어 소액으로 부동산 투자를 시작하려는 투자자에게 적합합니다.

안정적인 자산: 토지와 건물을 일괄매각하는 건으로, 소유권 이전에 복잡함이 없으며, 오피스텔은 소형 주거 대체 상품으로서 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

교통 편리성: 차량 접근 및 시내버스 이용이 용이하여 임차인 확보에 유리합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매6계