나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [10] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 4층402호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-02-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [10] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 4층402호 오피스텔 경매

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부산지방법원 경매6계 2024타경51860 | 소재지: 부산광역시 중구 중구로 178, 4층402호 (영주동,포세이돈비) | 감정가: 107,000,000원 | 최저가: 74,900,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경51860 (10)이며, 소재지는 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 4층 402호입니다. 본건의 용도는 오피스텔이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다. 감정가는 107,000,000원으로 산정되었으며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소유자 및 채무자는 정OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

본건의 전용면적은 건물 $23.54\text{m}^2$ (약 $7.12\text{평}$)이며, 토지 지분 면적은 $6.31\text{m}^2$ (약 $1.91\text{평}$)입니다. 제시외 건물 및 토지 면적은 없습니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 4층에 위치하고 있으며, 외벽은 화강석 및 스톤코트 마감 등으로 되어있습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차타워 설비 및 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 중구 영주동 "봉래초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 원도심 지역의 특성상 상업시설과 주거시설이 밀집된 형태로 파악됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 (법규상 제한)

본건 토지(영주동 545-18, 545-10 등)는 일반상업지역 및 방화지구에 해당하며, 중로1류(폭 20m-25m)에 접합되어 있어 상업적 활용 가치가 높은 토지입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역(42m이하) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 상업지역이라는 특성상 주변 환경의 밀도가 높을 수 있습니다.

2.4. 혐오시설 체크

주변에 숙박시설이 일부 혼재되어 있어, 이는 일반적인 주거지역에 비해 주거 쾌적성 측면에서 다소 감점 요인이 될 수 있습니다. 다만, 본건 자체가 일반상업지역 내 오피스텔(업무시설) 용도로 이용되는 점을 고려할 때, 도심형 주거/업무 시설로서의 기능을 수행하는 데는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 구분

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 권리관계에 문제가 없는 '토지/건물 일괄매각'은 매수인이 복잡한 토지 권리 문제를 안지 않아도 되는 장점이 있습니다.

3.2. 권리관계 특이사항

본건은 채무자 및 소유자가 동일하므로 복잡한 소유권 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 채권자가 금융기관인 근저당권에 기한 임의경매로 추정됩니다.

가장 주의해야 할 특이사항은 임대차 관계가 '미상'이라는 점입니다. 현장 조사 시 이해관계인의 폐문 및 부재로 내부 확인이 불가능했기 때문에, 낙찰 후 임차인(대항력 여부) 유무와 실제 점유자 확인 절차가 필수적입니다. 임차인이 있을 경우 명도(인도명령 또는 명도소송) 난이도가 상승할 수 있습니다.

4. 경제성 및 시장 분석

4.1. 감정가 및 예상 시장 가격

감정가는 107,000,000원으로 책정되었습니다. 이는 2024년 기준 부산 중구 원도심 일반상업지역 내 소형 오피스텔 시세를 반영한 가격으로 보입니다.

4.2. 상권 분석 (오피스텔 임대/매매 시장)

본건이 위치한 영주동 일대는 부산 원도심의 핵심 상권 및 업무지구와 인접해 있어, 주변 상업 시설 및 직장인들을 위한 소형 주거 시설(오피스텔)의 임대 수요가 꾸준히 존재할 수 있습니다.

일반상업지역의 높은 용적률을 활용할 수 있는 이점과, 향후 주변 개발 계획에 따라 시세 상승 여지도 기대할 수 있으나, 현재 시장의 금리 및 부동산 경기를 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

5. 투자시 고려사항

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 내부 확인 불가능(폐문 부재) 및 임대차 관계 '미상'입니다.

1) 명도 리스크: 임차인이 존재할 경우, 그 임차인의 대항력 여부 및 명도 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

2) 내부 상태 리스크: 내부 확인이 불가능하여, 평가서에 기재된 통상적인 상태보다 내부 수리나 관리 상태가 불량할 가능성이 있습니다. 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 생활정보 (편의시설)

오피스텔 주변에는 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재되어 있어, 기본적인 편의 시설 이용은 용이합니다. 봉래초등학교와 인접하며, 상업지역 특성상 다양한 식당 및 상업 시설 이용이 편리합니다. 교통상황 또한 보통 수준으로 도심 생활 편의성은 양호한 편입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

부산 중구 영주동의 본건 오피스텔은 일반상업지역 내에 위치하여 토지의 효용 가치가 높고, 도심 생활 편의성이 양호한 소형 물건입니다. 감정가가 $1$억원 초반대로 소액 투자가 가능하며, 원도심의 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 폐문 및 부재로 인한 내부 상태와 임차 관계의 불확실성은 입찰 전 충분한 권리 분석과 현장 조사를 요구합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 소액 투자 가능: 상대적으로 낮은 감정가로 소액 투자를 통해 부동산 경매에 접근하기 용이함.

2) 우수한 토지 용도: 일반상업지역에 위치하여 향후 개발 및 용도 변경 시 잠재적 가치 상승 기대 가능.

3) 꾸준한 임대 수요: 부산 원도심 상권 및 업무 시설 인근에 위치하여 직장인 대상의 소형 주거(업무) 시설 임대 수요가 안정적.

4) 토지/건물 일괄매각: 권리관계가 비교적 단순하여 매각 절차가 안정적.

법원 정보

부산지방법원 경매6계