나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7637 [2] 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 20 하천 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7637 [2] 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 20 하천 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매9계 2024타경7637 | 소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 20 | 감정가: 61,852,000원 | 최저가: 43,296,000원 | 용도: 하천

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경7637 (2)이며, 소재지는 울산광역시 울주군 청량읍 상남리 20번지입니다. 매각 대상은 토지이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 감정가 및 면적

본건의 감정가는 61,852,000원입니다. 토지면적은 1,316.00㎡ (약 398.10평)이며, 지목은 하천입니다. 건물 면적은 없으며, 매각은 토지 매각으로 진행됩니다.

1.3. 현황 및 특이사항 요약

본건 토지는 지적도상 맹지이나, 일부가 현황 도로로 사용되고 있습니다. 공부상 지목은 '하천'이지만, 실제 현황은 수풀이 자생하는 '일부 하천 및 일부 도로 등'의 상태입니다. 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필수적으로 요구되는 특수물건입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 용암리 소재 "청량삼거리" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공장지대, 농경지 등이 혼재되어 형성되어 있어, 일반적인 주거지 환경과는 다소 거리가 있는 산업 및 농업 지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 감정평가서상 일반적인 교통사정은 다소 불편한 것으로 기재되어 있습니다. 맹지이나 현황도로가 일부 존재하여 접근성은 확보되나, 간선도로 접근성 및 대중교통 이용은 불리할 수 있습니다.

2.3. 주변 상권 및 생활 정보

주변이 공장 및 농경지로 구성되어 있어 일반적인 상업시설이나 생활편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 취약한 환경입니다. 본건의 용도가 하천인 점을 감안할 때, 주거 또는 상업용으로의 활용 가치는 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유자 및 채권 관계

소유자 및 채무자가 김OO으로 동일하고, 채권자는 이OO인 부동산임의경매 사건으로, 기본적인 권리관계는 단순합니다. 임의경매의 특성상 낙찰 후 소유권 이전 시 매각으로 인해 모든 근저당권 및 기타 등기부상 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 법적 제한 사항 (공법상 규제)

본건은 다수의 중첩 규제 구역에 포함되어 있어 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

주요 규제사항은 다음과 같습니다.

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 국가산업단지(울산미포국가산업단지), 녹지구역, **하천구역**, 특별대책지역.

특히 **하천구역**에 속해 있어 사적인 개발 행위나 건축 행위가 원칙적으로 제한되며, **국가산업단지** 및 **녹지구역**의 규제 또한 추가되어 토지 이용의 자유도가 극히 낮습니다.

4. 현황 및 이용 분석

4.1. 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 사다리형의 토지이며, 지목은 하천이지만 현황은 하천 및 일부 현황도로로 이용되고 있습니다. 지목과 현황의 불일치가 존재하며, 수풀이 자생하고 있어 실제 활용 전에 정리가 필요합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변이 **공장** 및 **울산미포국가산업단지**에 인접해 있어, 소음, 분진, 환경 문제 등 산업시설로 인한 잠재적 혐오 요소나 리스크가 존재할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지적 불일치 및 맹지 리스크

공부상 지목(하천)과 현황(일부 도로, 하천, 수풀)의 불일치가 명확하며, 지적도상 **맹지**이나 현황도로가 일부 존재하여 추후 현황도로 사용에 대한 분쟁 소지가 있을 수 있습니다. 또한, 경계가 불분명하므로 반드시 측량을 통한 정확한 경계 확인이 필요합니다.

5.2. 개발 제한 리스크

하천법에 의한 **하천구역** 규제가 가장 큰 리스크입니다. 사실상 사적인 건축이나 개발이 불가능하며, **국가산업단지** 규제가 중첩되어 토지의 이용 및 효용 가치가 매우 제한적입니다. 투자자는 사실상 현 상태 유지 외의 다른 개발을 염두에 두지 않아야 합니다.

5.3. 하천 점용 허가 및 관리 리스크

본건은 하천 부지로서, 하천의 점용 및 사용에 대해서는 하천 관리청의 허가 및 관리를 받아야 할 수 있으며, 이는 토지 소유자라 하더라도 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 울산미포국가산업단지 인근에 위치한 하천 부지로서, 다수의 중첩 규제(하천구역, 자연녹지지역, 국가산업단지 등)로 인해 일반적인 투자자에게는 개발 및 수익 창출의 난이도가 매우 높은 특수물건입니다. 토지의 현황이 하천 및 일부 도로로 사용되고 있어, 일반적인 시세 차익보다는 장기적인 관점이나 특정 목적을 가진 투자에 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

특수물건 투자 전문가 또는 인근 토지 소유자에게 적합한 물건입니다.

인근 공장이나 농경지의 **단기적 통로(현황도로) 확보**나, **경계 확정**을 통한 인접 토지의 가치 상승에 활용할 목적의 실수요자에게 메리트가 있을 수 있습니다. 하천 부지의 특성상 저렴한 감정가에 낙찰받아 장기적인 토지 보유를 통한 정부 정책 변화나 산업단지 확장에 따른 가치 상승을 기대하는 **초장기 투자** 관점으로 접근해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계