나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100020 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 213-28 명학아크로팰리스 8층802호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100020 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 213-28 명학아크로팰리스 8층802호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

안양지원 경매2계 2025타경100020 | 소재지: 경기도 안양시 만안구 덕천로 87, 8층802호 (안양동,명학아크로팰리스) | 감정가: 365,000,000원 | 최저가: 292,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 입지 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 안양지원 2025타경100020 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 213-28 명학아크로팰리스 8층802호

용도: 오피스텔 (주거용 이용 탐문조사)

감정가: 365,000,000원

토지/건물면적: (토지) 25.45제곱미터 (약 7.70평) / (건물 전용면적) 62.35제곱미터 (약 18.86평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건

본건은 지하철 1호선 명학역 북서측 인근에 위치하며, 명학역까지 도보 이용이 가능한 초역세권 입지를 갖추고 있습니다.

주위는 주택, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 준공업지역의 특성을 보이는 주상공 혼용지대입니다. 차량 진출입이 자유로우며, 중로에 접해있어 교통 접근성이 매우 우수합니다.

토지이용계획상 준공업지역에 해당하여 향후 개발 잠재력은 있으나, 현 시점에서는 인근에 공장이 혼재되어 있다는 점이 주거 환경의 선호도에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 지하철역 인접으로 인한 소음 노출 가능성이 존재합니다.

2. 물건 상세 분석 및 법률 검토

2.1. 물건 상세 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 중 8층에 위치하며, 외벽은 외장용 석재붙임 마감 등으로 처리되어 있습니다. 비교적 양호한 상태로 판단됩니다.

이용 상태: 공부상 오피스텔이나, 현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었습니다. 이는 주택 수 산정 등 세금 관련하여 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수 설비는 물론 승강기 설비, 소화전 및 스프링클러, 옥내/기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있어 건물 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

2.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건이며, 토지 및 건물이 일괄 매각으로 진행됩니다.

소유자(백OO)와 채권자(주OOOOOOO)만 명시되어 있으며, 임차인 관계는 미상입니다. 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 선순위 임차인 여부, 대항력 있는 임차인의 존재 유무를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 없는 것으로 가정하더라도, 소유자가 점유할 경우 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

입찰 전 등기부등본을 통해 말소기준권리를 확인하고, 그 이후의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)가 소멸되는지 검토하여 '깨끗한 물건'을 인수할 수 있는지 확인하는 것이 핵심입니다. 현재 제공된 정보만으로는 권리상 특이사항은 확인되지 않습니다.

2.3. 잠재적 리스크

용도 및 세금 리스크: 공부상 오피스텔이나 실제 주거용으로 이용 중입니다. 주거용으로 인정될 경우, 다주택자 여부에 따라 양도소득세, 종합부동산세 등 세금 산정 시 주택 수에 포함될 수 있습니다.

지역적 리스크: 토지이용계획상 준공업지역 및 철도보호지구(철도안전법)에 해당합니다. 철도보호지구는 개발 및 건축행위에 제한이 있을 수 있으며, 준공업지역은 주변 공장 및 산업시설로 인한 소음, 환경적 불편함이 발생할 가능성이 있습니다.

임대차 리스크: 임대관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 미상의 임차인이 대항력을 주장할 경우, 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 필수 확인 사항입니다.

3. 환경 및 투자 가치 평가

3.1. 상권분석 및 생활정보

교통 환경: 1호선 명학역을 도보로 이용할 수 있는 역세권으로, 수도권 전철 이용 편의성이 매우 높습니다. 서울 및 주변 도시로의 출퇴근이 용이한 입지입니다.

주변 환경: 주상공 혼용지대로, 주거 단지 인프라와 더불어 준공업지역의 특성상 근로자를 대상으로 하는 배후 수요가 존재할 수 있습니다. 생활 편의시설은 역세권 주변으로 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

혐오 시설: 인근에 공장 등 산업시설이 혼재되어 있다는 점과 철도 인접 지역이라는 점이 소음 및 환경적인 측면에서 일부 혐오 요소로 작용할 수 있습니다. 이는 주거용 오피스텔의 임대 및 매매 시 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

3.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 명학역 초역세권 입지를 갖춘 주거용 오피스텔로, 우수한 교통 환경이 최대 강점입니다. 준공업지역 내 주상공 혼용지대에 위치하여 일반 아파트 단지와는 다른 환경적 특성을 가지지만, 실거주 및 임대수익 창출을 위한 투자 가치는 충분한 것으로 판단됩니다.

다만, 오피스텔의 주거용 사용 여부에 따른 세금 문제와 임대관계 미상에 따른 명도 리스크를 사전에 철저히 분석해야 합니다.

투자 포인트

투자 포인트 1. 초역세권 희소성: 지하철 1호선 명학역 도보 거리의 초역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 특히 근처 산업단지 출퇴근 수요를 흡수하기에 유리합니다.

투자 포인트 2. 합리적인 전용면적: 전용 62.35제곱미터 (약 18.86평)은 2인 가구 또는 소형 아파트 대체 주거 시설로 선호도가 높은 면적입니다.

투자 포인트 3. 권리관계 분석: 사건 번호 및 채권자 관계를 볼 때, 통상적인 강제경매 사건으로 권리분석에 큰 어려움은 없을 것으로 보이나, 매각물건명세서를 통한 임차인 관계 최종 확인이 안정적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

법원 정보

안양지원 경매2계