나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32652 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 196-5 킹덤프라자 비동 4층비-402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '한전KDN본사' 동측 인근에 위치하는 킹덤프라자 제비동 제4층 제비-401호 외 2개호로서, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서, 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제4층 제비-401호 외 2개호로서,
외벽 : 벽돌, 석재 등 마감
　내벽 : 타일, 석고보드 등 마감
　바닥 : 타일, 콘크리트 등 마감
　창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가,다 : 유흥주점(상호명 : 킹덤룸노래홀)임.
일련번호 나 : 노래연습장(공실)임.

설비내역

건물 내에 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

동측 및 서측 및 남측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(2015-03-27)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32652 (2)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 196-5 킹덤프라자 비동 4층 비-402호

용도: 근린상가

감정가: 305,000,000원

토지면적: 81.45㎡ (약 24.64평)

토지 지분: 81.45㎡ (약 24.64평)

건물면적: 166.32㎡ (약 50.31평)

건물 지분: 166.32㎡ (약 50.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

집합건물 총괄표제부 요약

건물명: 킹덤프라자

총 건축면적: 5502.13㎡

총 연면적: 25833.43㎡

주용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점, 제1종근린생활시설, 판매시설, 위락시설 포함)

2. 입지조건

입지조건

위치 및 주위환경:

* 대상 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '한전KDN본사' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통상황:

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설:

* 본건 인근에는 한전KDN 본사를 비롯한 다수의 공공기관 및 기업이 입지해 있으며, 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집되어 있어 유동 인구가 풍부합니다.

* 주변에 특별히 언급할 만한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

권리분석

등기부 요약:

* 소유권 이전 (신탁말소): 대진건설주식회사 (2017-02-24)

* 소유권 이전: 김종희 (2019-05-21)

* 근저당: 광주은행, 432,000,000원 (2019-05-21) - 말소기준권리

* 임의경매: 광주은행, 371,091,705원 (2025-04-25) - 본 경매 사건

* 등기부 채권 총액: 432,000,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다. 금액이 미상이라도 대항력 유무 등 추가적인 확인이 필요하며, 인수 여부에 대한 주의가 요구됩니다.

물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-04-02

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 없습니다.)

4. 상권분석

상권분석

건물 용도 및 현황:

* 본 건물은 제2종 근린생활시설로, 일반음식점, 제1종 근린생활시설, 판매시설, 위락시설 등이 포함될 수 있습니다.

* 대상 물건(B동 4층 B-402호)은 집합건물 전유부상 B동 4층 B-402호에 해당합니다.

* 일련번호 가, 다 호실(2개)은 유흥주점(상호명: 킹덤룸노래홀)으로 이용 중입니다.

* 일련번호 나 호실(1개)은 노래연습장으로 이용 중이나 현재 공실 상태입니다.

주변 상권:

* 나주 혁신도시 개발과 함께 형성된 상가지대로, 주요 기관 및 주거 배후 단지를 끼고 있어 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 인근에 다수의 상업 시설이 밀집해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

교통: 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 출퇴근 및 일상생활에 편리합니다.

편의시설: 상업 시설이 발달한 지역으로 식당, 유흥 시설 등이 인접해 있습니다.

공공기관: 한전KDN 본사 등 혁신도시 내 주요 공공기관이 근거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 월세 정보가 불명확하여 인수 가능성 및 명도 관련 불확실성이 존재합니다.

* 공실 위험: 일부 호실(일련번호 나)이 현재 공실 상태로, 해당 호실의 재임대 또는 활용 방안에 대한 추가 검토가 필요합니다.

* 미상 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시의 핵심 지역에 위치한 상가 건물로, 공공기관 및 주거 단지와 인접하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 현재 유흥주점 등으로 활용되고 있어 상권의 활력을 보여주지만, 일부 공실 및 임대 관계 미상이라는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 전체적으로 입지 조건은 우수하나, 권리 관계 및 공실 현황에 대한 세심한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 나주 혁신도시의 중심 상업지구 내 위치하여 미래 성장 가치가 높습니다.

* 주요 공공기관 및 대규모 아파트 단지와 인접하여 안정적인 고정 수요 확보가 가능합니다.

* 현재 운영 중인 유흥업소는 상권의 활성화를 반영하며, 향후 추가적인 임대 수익 창출 기회가 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로 관리 및 운영이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 305,000,000원을 기준으로 하되, 권리 분석 및 잠재적 리스크 요인, 임차인 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 책정합니다. 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.