나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [12] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 4층404호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-02-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [12] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 4층404호 오피스텔 경매

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부산지방법원 경매6계 2024타경51860 | 소재지: 부산광역시 중구 중구로 178, 4층404호 (영주동,포세이돈비) | 감정가: 108,000,000원 | 최저가: 75,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 사건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경51860 (12)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 매각 대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 소유자 및 채무자는 정OO이며, 채권자는 농OOOOOO입니다. 소재지는 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 4층 404호이며, 용도는 오피스텔입니다.

1.2. 감정 정보

감정가는 108,000,000원입니다. 토지 면적은 6.33㎡, 건물 면적은 23.60㎡로 소형 오피스텔입니다. 본건이 소재하는 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 4층이며, 외벽은 화강석 및 스톤코트 마감, 창호는 샷시창호로 마감된 것으로 확인됩니다.

2. 입지 조건 분석

본건은 부산광역시 중구 영주동 소재 봉래초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재된 도심 지역입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 완경사지대 내 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 20미터 내외의 중로1류(1-19호선)에 접하고 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에도 접하고 있어 접근성 및 가시성이 양호합니다.

3. 건물 및 이용 현황

본건은 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 이용 중입니다. 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 위치는 일반상업지역, 방화지구에 속하며 중로1류에 접하고 있습니다. 또한 상대보호구역(학교 환경 보호 관련) 및 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하)에 해당합니다. 2019년 6월 19일 토지 합병이 있었으나, 현재 공부상 토지 표시에 반영되어 있어 권리상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 권리 분석

본 경매는 채권자 농OOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이므로, 건물 철거 등의 법정지상권 관련 리스크가 없어 안전합니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '임대관계 미상' 및 '폐문 및 부재'로 인한 내부 확인 불가입니다. 현황 조사서상 임대차 관계가 미상인 상태이므로, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 임차인 및 점유 현황 파악이 필수입니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

부산 중구 영주동은 부산의 원도심 상권에 속하며, 주거 시설 외에도 상업 및 숙박 시설이 밀집되어 있어 유동 인구가 활발한 지역입니다. 오피스텔은 주로 인근 상업 지구 종사자, 혹은 부산항 관련 업무 종사자 등 1인 가구의 주거 수요를 흡수하기에 적합합니다. 봉래초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성도 보통 수준이며, 인근에 근린생활시설이 다수 소재하여 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '기타참고사항'에 명시된 대로 이해관계인의 부재로 인해 본건 내부 확인이 불가능했다는 점입니다. 이로 인해 임대차 관계(점유자 유무 및 대항력 여부) 및 내부 이용 상태, 관리 상태를 확인할 수 없었습니다. 입찰자는 사전에 추가적인 현장 조사를 통해 내부 상태 불량 여부나, 명도 저항이 예상되는 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 건물에 주차타워 설비가 있는 경우 운영 및 관리 비용 관련 내용을 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지:

부산 중구의 일반상업지역에 위치하며, 폭 20m 내외의 도로에 접하고 있어 접근성 및 입지 조건이 우수합니다.

소액 투자 가능성:

감정가 1억 8백만 원으로 비교적 소액 투자가 가능한 물건이며, 소형 오피스텔로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

안전한 매각 구조:

토지 및 건물을 일괄 매각하는 형태로, 명확한 권리 이전이 가능하여 투자 안정성이 높습니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 중구 도심 상업 지역 내에 위치한 소형 오피스텔로, 입지 조건은 우수하며 감정가 수준을 고려할 때 소액 투자처로서의 잠재력이 있습니다. 다만, 경매 진행 및 응찰 시에는 반드시 현장조사를 통해 내부의 이용 상황 및 관리 상태를 재확인하고, 무엇보다 임차인 및 점유 현황에 대한 철저한 권리 분석을 선행해야 합니다. 특히 폐문으로 인한 내부 미확인 상태가 가장 큰 리스크 요인이므로, 명도 난이도를 고려하여 입찰가를 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매6계