나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [33] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2024.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 영주동 소재 "봉래초등학교" 남서측 인근에 소재하는 포세이돈비
2층 201호 외 41개호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내 2층 201호 외 41개호로서,

외벽 : 화강석 및 스톤코트마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 집합건축물대장상 "업무시설(오피스텔)" 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비,화재경보설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 사다리형토지로서, 업무시설(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20미터 내외, 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

545-18,545-10번지: 공히 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m)(1-19호선)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역
(2015-02-25)(42m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2015-11-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15).

공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 본건의 소재지번(영주동 545-18, 545-10, 545-19, 545-20, 545-21)
이 2019년 6월 19일 합병되어 대지권의 목적인 토지의 표시가 영주동 545-18, 545-10 으로
표시됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건은 현장조사시 이해관계인 폐문 및 부재 등으로 내부확인이 불가능하여,
관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매
진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요
망됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2024타경51860 (33)

1.2. 소재지

부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 9층903호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

106,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 6.25㎡ (약 1.9평)

* 토지 지분: 6.25199152412247㎡ (약 1.9평)

* 건물면적: 23.32㎡ (약 7.0평)

* 건물 지분: 23.32㎡ (약 7.0평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

남부산농업협동조합 (본건 경매 신청 채권자)

1.9. 특이사항

공동담보 물건

1.10. 주의사항

해당 없음

1.11. 특수물건정보

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 영주동 소재 "봉래초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 9층 903호입니다.

* 외벽: 화강석 및 스톤코트 마감

* 내벽: 벽지 마감

* 창호: 샷시 창호

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사지대에 위치한 사다리형이며, 현재 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 20미터 내외, 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 제한사항: 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하), 상대보호구역, 중점경관관리구역

2.7. 공부와의 차이

등기사항전부증명서 상 본건의 소재 지번(영주동 545-18, 545-10, 545-19, 545-20, 545-21)이 2019년 6월 19일 합병되어, 대지권의 목적인 토지 표시는 영주동 545-18, 545-10으로 표시되어 있습니다.

2.8. 주변 시설 (혐오시설 유무 확인)

해당 소재지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다. 봉래초등학교와 부산여자고등학교 등 교육 시설이 인접해 있으며, 부산역이 약 1km 이내에 있어 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2019.04.19. 접수)

3.2. 등기사항 요약

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2019.04.19. 접수)

* 을1: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2,568,000,000원, 2019.04.19. 접수) - 말소기준권리

* 갑3: 공유자전원지분 전부 이전 (정재익, 2019.06.28. 접수)

* 을2: 주택임차권 (강승기, 57,700,000원, 2022.02.25. 전입/확정) - 말소 예정

* 갑4: 임의경매개시결정 (남부산농업협동조합, 2,140,000,000원, 2024.02.14. 접수) - 본건 경매 사건

3.3. 인수되는 권리 (임차인 분석 포함)

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 강승기의 승계인)

* 보증금: 57,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자)/확정일자: 2022.02.25

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본상 해당 임차권(을2)은 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

약 2,625,700,000원 (근저당권 2,568,000,000원 + 주택임차보증금 57,700,000원)

4. 상권분석

본건이 위치한 부산광역시 중구 영주동 일대는 업무시설, 공동주택, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 특히 부산역이 인접해 있어 유동인구 및 외부 방문객의 접근성이 높으며, 이는 오피스텔의 임대 및 운영에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 인근 지역은 지속적인 도시 발전과 함께 주거 및 상업 시설의 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 건물 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 봉래초등학교가 남서측 인근에 위치하며, 부산여자고등학교 등 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 교통: 부산역이 도보로 접근 가능한 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 당시 이해관계인의 부재로 인해 건물 내부의 정확한 이용 상황 및 관리 상태를 확인하지 못했습니다. 이는 실제 매각 시 상태와 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 재확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 처리 상태나 가치에 따라 경매 진행에 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 중구 영주동에 위치한 오피스텔로, 교통의 요지인 부산역 인근에 자리하고 있어 입지적 강점을 가지고 있습니다. 건물은 업무시설로 이용 가능하며, 주변 생활 편의시설 및 교육 시설과의 접근성도 양호합니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다. 다만, 내부 확인이 불가하다는 점과 공동담보 물건이라는 점은 입찰 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산역 인근이라는 지리적 이점은 임대 수익률과 향후 시세 상승 가능성을 높입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 인수 부담이 없습니다.

* 다용도 활용 가능: 오피스텔로서 주거용 또는 업무용으로 활용할 수 있어 임차 수요 확보에 유리합니다.

* 저평가 가능성: 감정가는 106,000,000원이지만, 실제 현장 상태 확인 및 경쟁 입찰 상황에 따라 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,000,000원입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없으므로, 순수하게 감정가를 기준으로 시세 분석 및 경매 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 오피스텔 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 7평)의 오피스텔 실거래가는 2019년 기준 9천만원 내외로 확인되었습니다. 현재 시점에서의 정확한 시세 판단은 추가적인 시장 조사가 필요하지만, 최근 부산 지역 부동산 시장 동향과 해당 물건의 위치, 건물 상태(미확인 부분 포함) 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 현 시세 및 추가적인 시장 조사 결과에 따라 다르겠지만, 보수적으로 접근한다면 감정가의 90% ~ 100% 수준인 100,000,000원 ~ 106,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황과 현장 조사 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.