나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [2] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 2층202호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-02-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [2] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 2층202호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매6계 2024타경51860 | 소재지: 부산광역시 중구 중구로 178, 2층202호 (영주동,포세이돈비) | 감정가: 106,000,000원 | 최저가: 74,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석 대상

1.1. 사건번호 및 소재지

부산지방법원 2024타경51860 (2)

부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 2층 202호

1.2. 핵심 정보

용도: 오피스텔

감정가: 106,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산임의경매)

소유자/채무자: 정OO

1.3. 면적 정보

건물 전용면적: 23.54㎡ (약 7.12평)

토지 지분면적: 6.31㎡ (약 1.91평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 오피스텔은 부산광역시 중구 영주동 "봉래초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 도심지역입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 및 도로 현황

토지는 완경사지대 내 사다리형이며 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 20미터 내외의 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역(42m 이하) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2.3. 혐오시설 및 제한사항 체크

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 봉래초등학교와 인접하여 상대보호구역으로 지정되어 있으므로, 이는 학교 주변의 환경 정화 및 안전 확보에는 긍정적이나 일부 유해 시설의 입점이 제한되는 요소로 작용합니다. 일반상업지역 내 위치로 투자가치가 높으나, 향후 건축 행위 시에는 방화지구 및 높이 제한 규제를 준수해야 합니다.

3. 물건 상태 및 구조 분석

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 2층에 위치합니다. 외벽은 화강석 및 스톤코트 마감 등, 창호는 샷시창호입니다. 건물 내에는 위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 양호하게 구비되어 있습니다. 건축물대장상 용도는 "업무시설(오피스텔)"로 이용 중입니다.

3.2. 특이사항

본건은 현장조사 시 이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 감정평가는 외부 관찰 및 공부를 통해 통상적인 상태를 상정하여 이루어졌으므로, 경매 응찰 전 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 조건 및 위험 부담

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 사건입니다. 말소기준권리를 기준으로 권리분석을 진행하며, 일반적으로 임의경매의 경우 매각으로 모든 권리가 소멸되는 경우가 대부분이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리(등기부상 권리)는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 미상인 임대차 관계(점유 관계)를 면밀히 확인해야 합니다.

4.2. 점유 및 임차인 분석

현재 임대차 관계는 '미상'입니다. 내부 확인이 불가능했으므로, 낙찰 후 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 등을 철저히 조사해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있다면 보증금 전액을 인수할 위험이 있으며, 단순 점유자라 할지라도 명도(인도) 진행 시 시간 및 비용이 발생할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활정보

5.1. 상권 및 수요 분석

본건은 일반상업지역에 위치하며 부산 도심과의 접근성이 높아 상업시설 및 업무시설이 밀집된 지역입니다. 소형 오피스텔로서 인근 직장인, 대학생 또는 1~2인 가구를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 주변에 유사 오피스텔 및 숙박시설과의 경쟁이 존재하므로, 예상 임대료 수준은 주변 시세 조사를 통해 현실적인 수익률을 계산해야 합니다.

5.2. 생활 편의 시설

도심 내에 위치하고 있어 근린생활시설의 이용이 매우 용이하며, 은행, 병원, 쇼핑 등 기본적인 도시 인프라를 충분히 누릴 수 있습니다. 교통 편의성(버스)과 상업시설 밀집도가 높아 생활 편의성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 리스크 요인

1) 내부 이용상태 불확실성: 감정평가 시 내부 확인 불가능으로 인해 낙찰 후 예상치 못한 시설 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

2) 명도 과정의 불확실성: 미상인 임대차 관계에 따라 명도 과정에 예상보다 많은 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

3) 상대보호구역 지정: 학교와 인접하여 일부 상업적 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

부산 중구 도심의 일반상업지역에 위치한 본건 오피스텔은 지리적 이점과 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 물건입니다. 1억 원대 초반의 감정가로 소액 투자자에게 적합하며, 토지/건물 일괄 매각 및 임의경매로 권리관계도 비교적 명확합니다. 투자 결정 전 내부 이용 상태 및 임차인 유무에 대한 철저한 현장 재조사 및 명도 계획 수립이 리스크 관리에 핵심입니다.

7.2. 투자 포인트

1) 도심 일반상업지역 위치: 토지 가치 및 임대 수요의 안정성 확보.

2) 소액 투자 가능: 1억 원대 초반의 낮은 감정가로 진입 장벽 낮음.

3) 교통 및 생활 편의성 양호: 도심 인프라 이용에 유리하여 공실 위험 최소화.

4) 토지/건물 일괄 매각: 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 문제 발생 가능성 낮음.

법원 정보

부산지방법원 경매6계