나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [15] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [15] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 5층503호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경51860
• 주소: 부산광역시 중구 중구로 178, 5층503호 (영주동,포세이돈비)
• 감정가: 105,000,000원
• 최저가: 73,500,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

부산지방법원 경매6계 2024타경51860 | 소재지: 부산광역시 중구 중구로 178, 5층503호 (영주동,포세이돈비) | 감정가: 105,000,000원 | 최저가: 73,500,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경51860 (15)

소재지: 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 5층 503호

용도: 오피스텔 (업무시설)

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 105,000,000원

소유자/채무자: 정OO

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: 6.23㎡

건물면적 (전용): 23.22㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 10층 건물 중 5층

이용상태: 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)' 임

설비내역: 위생 및 급·배수, 화재경보, 승강기, 주차타워, 도시가스 개별난방

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m) 접합 등

기타참고사항: 임대관계 미상, 폐문으로 내부확인 불가

2. 입지조건 분석

본건은 부산광역시 중구 영주동 소재 '봉래초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재된 상업 지역 내에 입지하고 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

도로 환경은 서측으로 폭 약 20미터 내외의 주된 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역 및 방화지구에 해당하여 상업적 가치가 높으며, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 채권자가 농협인 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일합니다.

매각 대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수 후 소유권 이전에 하자가 없을 것으로 판단됩니다.

현재 조사된 특이사항 및 주의사항은 없으나, 감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어 매각 이후 낙찰자가 인수해야 할 대항력 있는 임차인의 존재 유무를 반드시 확인해야 합니다.

내부 확인이 불가능했던 점을 고려할 때, 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 마찰 및 비용을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

소재지는 일반상업지역 내에 위치한 오피스텔로, 주변은 중구의 도심 상권의 일부를 형성하고 있습니다.

인근에 숙박시설과 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 유동 인구와 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

소형 평형의 오피스텔은 인근 직장인 또는 1인 가구의 주거 수요 및 소규모 업무 시설 수요를 흡수하는 데 유리합니다.

상업지역의 특성상 향후 주변 개발 압력 및 가치 상승 여력은 주거 지역 대비 높을 수 있으나, 기존 숙박 시설 등과의 경쟁 환경도 고려해야 합니다.

5. 생활정보

봉래초등학교가 가까이 위치하며, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 확보된 지역입니다.

건물 자체적으로 위생, 급·배수 설비, 승강기, 주차타워, 개별난방(도시가스) 등 오피스텔로서 갖춰야 할 기본 시설을 모두 갖추고 있어 입주 시 불편함은 적을 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용이 보통 수준이지만, 주요 간선도로(서측 20m 도로)에 접해있어 자가용 이용 시 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

1. 임차인 미확인 리스크: 임대관계가 '미상'이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금을 인수해야 하는 최악의 상황을 대비해야 합니다. 입찰 전 관할 동사무소 또는 법원을 통해 전입세대 열람 내역 및 점유 관계를 철저히 조사해야 합니다.

2. 내부 상태 리스크: 폐문으로 인해 내부 이용 상태 및 관리 상태를 확인할 수 없었습니다. 누수, 결로, 심각한 훼손 등 내부적 문제 발생 가능성을 염두에 두고 수리 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.

3. 명도 리스크: 현장 조사 시 폐문 및 부재로 확인된 바, 점유자가 자발적으로 명도하지 않을 경우 명도 소송 등 시간적, 금전적 비용이 추가될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 오피스텔은 부산 중구의 일반상업지역 내에 위치하여 우수한 입지와 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

감정가 105,000,000원으로 소액 투자 물건으로 적합하며, 임대 수요가 꾸준한 오피스텔 용도이므로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 임차인 미확인 및 내부 상태 미상이라는 권리적, 물리적 리스크를 안고 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 리스크 비용을 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

전반적으로 투자 가치가 있으나, 명도 및 권리관계 해결 능력이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

1. 상업지역 내 소액 투자: 일반상업지역에 위치하여 향후 시세 상승 및 임대수익률 측면에서 유리하며, 비교적 낮은 감정가로 접근성이 좋습니다.

2. 안정적인 임대수익 확보: 소형 오피스텔로 1인 가구 또는 소규모 업무시설 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상되어, 월세 수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합합니다.

3. 편리한 교통 환경: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매6계