나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [6] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 3층302호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-02-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51860 [6] 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 3층302호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매6계 2024타경51860 | 소재지: 부산광역시 중구 중구로 178, 3층302호 (영주동,포세이돈비) | 감정가: 106,000,000원 | 최저가: 74,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경51860 (6)이며, 소재지는 부산광역시 중구 영주동 545-18 포세이돈비 3층302호입니다.

용도는 오피스텔이며, 감정가는 106,000,000원입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산임의경매로 채권자 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 근저당권 실행에 의한 경매입니다.

1.2. 물건 상세

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 3층 302호입니다.

토지면적은 6.31㎡(토지 지분율 약 631.097%)이며, 건물면적은 23.54㎡(건물 지분율 2354)입니다. 제시외 면적은 없습니다.

건물 외벽은 화강석 및 스톤코트마감 등이며, 내부에는 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기, 주차타워 및 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 물건 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 부산광역시 중구 영주동 소재 봉래초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

완경사지대 내 사다리형 토지이며, 서측으로 폭 약 20미터 내외, 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권분석

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하는 입지적 우위를 갖습니다.

일반상업지역은 높은 용적률을 활용할 수 있는 지역으로, 오피스텔의 안정적인 운영과 장기적인 토지 가치 측면에서 긍정적입니다.

주변에 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어, 기본적인 업무 및 생활 편의를 위한 상권이 형성되어 있습니다.

2.3. 생활정보

주거용 또는 업무용으로 이용 가능한 오피스텔로 집합건축물대장상 업무시설로 등재되어 있습니다.

교육 환경으로는 상대보호구역에 포함되어 있어 봉래초등학교 등 교육 시설 이용이 용이합니다.

가로구역별 최고높이 제한지역(42m이하)에 해당하며, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 기본적인 주거 편의 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

3. 법률 및 기타 분석

3.1. 권리분석

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전 및 권리관계 정리에 있어 비교적 안정적입니다.

소유자(정OO)와 채무자(정OO)가 동일하며, 채권자(농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)가 근저당권 실행을 위한 임의경매이므로 매각으로 인해 채권자의 근저당권은 소멸될 것으로 보입니다.

등기상 토지 지번의 합병으로 인해 대지권 표시가 정리된 사항이 공부와의 차이점에 기재되어 있으나, 이는 매각에는 영향을 미치지 않는 단순 정리 사항입니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임대관계 미상 및 내부 미확인입니다. 현장조사 시 폐문 및 부재로 인하여 내부 이용상황 및 관리상태 확인이 불가능했습니다.

따라서 입찰자는 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 별도로 확인해야 하며, 미확인 시에는 명도(인도)에 대한 시간적, 비용적 리스크를 감안해야 합니다.

또한, 오피스텔의 주거용 또는 업무용 사용 여부에 따라 취득세 등 세금 문제가 달라질 수 있으므로 이 부분에 대한 사전 검토가 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 부산 중구의 일반상업지역 내 위치하는 소형 오피스텔로, 입지 조건은 양호하나, 내부 이용상태 및 임대관계에 대한 현장 확인이 불가능하다는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

감정가(106,000,000원)를 기준으로 인근 유사 물건의 실거래가 및 임대 수익률을 면밀히 분석하여, 명도 리스크를 상쇄할 수 있는 안전 마진을 확보해야 합니다.

주변 환경을 고려할 때, 1인 가구 및 소규모 업무 시설 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지:

일반상업지역 내 위치하여 희소성 및 토지 가치 상승 잠재력을 가집니다.

안정적인 매각:

토지/건물 일괄매각으로 진행되어 권리 관계 정리가 명확합니다.

교통 및 편의성:

대중교통 접근성이 보통 수준 이상이며, 주변에 근린생활시설 등이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

수익형 부동산:

중구 중심지 인근의 오피스텔로 임대 수요가 존재하여 안정적인 임대수익 창출이 기대됩니다. 내부 미확인 리스크를 감안한 보수적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매6계