나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6115 [1] 울산광역시 북구 중산동 780-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6115 [1] 울산광역시 북구 중산동 780-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경6115
• 주소: 울산광역시 북구 중산동 780-1
• 감정가: 980,881,730원
• 최저가: 686,617,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

울산지방법원 경매9계 2024타경6115 | 소재지: 울산광역시 북구 중산동 780-1 | 감정가: 980,881,730원 | 최저가: 686,617,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경6115 (1)이며, 소재지는 울산광역시 북구 중산동 780-1의 단독주택입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 울OOOOOOOOOO입니다.

감정가는 980,881,730원으로 책정되었습니다.

본건은 중복병합사건이며, 목록3.은 지분매각인 특이사항이 있습니다.

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평수 환산)

토지면적은 954.00㎡ (약 288.59평)입니다.

건물면적은 251.01㎡ (약 75.93평)이며, 제시외 건물면적은 47.60㎡ (약 14.39평)입니다.

제시외 건물과 수목(정원수 등 100여 주)도 일괄매각에 포함됩니다.

2. 핵심 분석

2.1. 입지 조건 및 주변 환경

위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 북구 중산동 "이화초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 유치원, 주거나지, 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 남서측 인근으로 7번국도가 통과하여 교통사정은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 남측 도로보다 지대가 높은 사다리형 토지로서, 현황은 주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 3미터의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당하며, 상대보호구역 및 절대보호구역이 설정되어 있습니다. 또한 역사문화환경 보존지역(중산동 취락유적, 중산동고분군) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 권리 분석

매각 대상: 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다. 제시외 수목 및 제시외 건물(ㄱ~ㅂ)이 모두 매각에 포함되므로, 추가적인 법정지상권이나 유치권 발생 여지를 줄여 안정적인 입찰이 가능합니다.

주의사항: 목록2.의 경우 공부상 소재지가 복잡했으나 토지 합병으로 실제 '중산동 780-1'에 소재하는 것으로 정리되었습니다. 그러나 목록3.은 지분매각이므로 해당 목록에 대한 정확한 권리 관계 및 매각 대상의 범위를 면밀히 확인해야 합니다.

점유 관계: 임대관계는 미상(미확인)으로, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인 여부를 철저히 조사해야 합니다. 주택은 2014년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 2층 건물로, 비교적 신축급에 속합니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

교육 환경: "이화초등학교"가 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 상대보호구역 및 절대보호구역 설정은 학교 인근 지역의 환경 보호에 긍정적인 영향을 미칩니다.

생활 편의시설: 주변은 주택 및 농경지가 혼재되어 있어 대규모 상업시설보다는 근린생활시설 위주의 편의성을 갖추고 있습니다.

체육 시설: 인근에 중산다목적구장(풋살장) 등 공공 체육 시설이 소재하여 생활 체육 활동에 용이합니다.

문화 시설: 인근에 중산동 고분군 등 역사 문화 환경 보존 지역과 이화정건강생활지원센터가 위치해 있어 문화적, 건강 관리적 측면의 접근성이 있습니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의사항

법적 리스크: 목록3이 지분 매각 대상이므로, 전체 면적 중 해당 목록이 차지하는 비중과 그로 인해 발생할 수 있는 법적 문제(공유자 우선 매수 등)에 대한 대비가 필요합니다. 또한 목록3,4,5는 지적면적오차가 있을 수 있어 측량을 요하며 공부면적으로 평가되었음을 인지해야 합니다.

혐오시설 관련: 과거 본건 소재지 인근(중산동)에 음식물쓰레기 자원화시설이 존재했으나, 이는 주민 반발로 2008년 가동이 중단되었고 2015년에 철거 후 '세대공감 창의놀이터'로 탈바꿈되어 운영 중입니다. 따라서 현재는 혐오시설의 리스크는 해소되었으며, 오히려 놀이터 등의 주민 편의시설로 개선된 상태입니다.

토지이용제한: 자연녹지지역 및 역사문화환경 보존지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물의 신축, 증축 등 토지이용계획 변경 시 관련 법규(문화유산 보존 및 활용에 관한 법률 등)에 따른 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 비교적 넓은 토지 면적(약 288평) 위에 2014년에 건축된 단독주택(약 76평)이 자리 잡고 있으며, 제시외 건물 및 수목까지 포함하여 일괄매각되는 주택입니다.

주변에 7번국도가 통과하여 교통 접근성이 보통 수준이며, 이화초등학교 인근으로 주거 환경이 형성되어 있습니다. 과거 음식물처리시설로 인한 리스크는 해소되어 현재는 놀이터 등 주민시설로 대체된 점이 긍정적입니다.

전체적으로 안정적인 주거 환경과 넓은 토지를 선호하는 실수요자에게 적합해 보입니다.

투자 포인트

투자 포인트 1. 넓은 토지 면적 및 신축급 주택: 954.00㎡ (약 288.59평)의 넓은 토지와 2014년에 지어진 건물을 일괄 취득할 수 있어, 장기적인 가치 보존 및 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

투자 포인트 2. 교육 및 정주 환경: 이화초등학교 및 유치원 등이 인접한 지역으로, 자녀가 있는 가구의 주거지로 선호될 수 있는 환경입니다.

투자 포인트 3. 과거 리스크 해소: 인근의 혐오시설(음식물처리시설) 문제가 이미 해결되고 해당 부지가 공공시설로 전환되어, 장기적인 주거 환경 개선에 기여하고 있습니다.

투자 포인트 4. 제시외 물건 포함: 건물과 토지 외에 제시외 건물(별도 평가) 및 정원수 100여 주가 매각에 포함되어 추가적인 명도나 분쟁 소지가 적고, 정원 관리가 잘 되어 있다면 주택 가치를 높이는 요소로 작용합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계