나이스옥션 법원경매 울산 2023타경9971 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3 엣지타워 2층302호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경9971 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3 엣지타워 2층302호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매9계 2023타경9971 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 구영로 70, 2층302호 (엣지타워) | 감정가: 128,000,000원 | 최저가: 89,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 개요

1.1. 물건 기본 정보

울산지방법원 2023타경9971 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3 엣지타워 2층302호

용도: 오피스텔 (복층형 추정)

감정가: 128,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.18㎡ (약 3.99평)

건물면적: 38.02㎡ (약 11.50평)

* 오피스텔의 건물면적 38.02㎡는 전용면적에 해당할 가능성이 높습니다.

1.3. 구조 및 이용 상태

건물의 구조는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 2층에 위치합니다. 내부 확인된 호실(301호, 501호)과 건축물현황도에 의하면 복층형 오피스텔로 추정됩니다. 급배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비, 화재관리설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 구영초등학교 동측 인근에 소재하며, 주변은 구획정리지대로 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 판매시설, 학교 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리하며, 본 건물까지 차량 출입이 용이합니다. 동측으로 구영로에, 서측으로 폭 8미터 정도의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

준주거지역, 지구단위계획구역(구영택지지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합)에 해당하며, 건축물의 용도 및 밀도가 높은 지역적 특성을 가집니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개시 요건

본 건은 채권자 박OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 모두 주OOOOOOOOOO으로 동일하여 형식적인 하자는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 매각 대상 및 임대 관계

토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 단순하며, 낙찰자는 건물과 토지 모두를 취득하게 됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 보고되어 있어, 낙찰 후 실제 점유자에 대한 명도 과정에서 임차인 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 건은 준주거지역에 위치하며, 구영택지지구 내에 있어 주변에 주거시설과 상업시설이 조화롭게 형성된 지역입니다. 오피스텔이 근린생활시설과 복합된 건물로, 주변 주거 수요를 바탕으로 한 임대 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

4.2. 교육 및 생활 편의

구영초등학교 인근에 위치하며, 상대보호구역에 해당합니다. 주변에는 아파트 단지와 근린생활시설이 풍부하게 갖춰져 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

4.3. 혐오 시설 정보

감정평가서 및 제공된 정보만으로는 인근에 특정 혐오 시설이 존재하는지는 확인할 수 없습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 호실 표기 상이 문제 (최대 리스크)

* 건축물현황도의 각 호별 평면도가 실제 평면도를 사용하지 않고 발급받았으며, 층별평면도와 건축물대장, 등기부, 현관호실 표시가 서로 상이합니다.

* 특히, 층별평면도에는 2층 202호로 표시되어 있으나, 건축물대장 및 현관호실 표시는 2층 302호로 상이하며, 감정평가는 **현관호실 표시(302호)를 기준**으로 하였습니다.

* **경매 응찰 시 반드시 현장 방문을 통해 건물 외벽의 현관호실 표시와 건축물대장/등기부상의 지번을 대조하여 실제 매각 대상 물건이 302호임을 재확인해야 합니다.**

5.2. 내부 이용 상태

302호는 폐문부재로 내부 이용 상태가 미확인되었으므로, 내부 구조(복층형 여부)와 수리 상태를 알 수 없습니다. 낙찰 후 내부 상태에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상인 관계로, 낙찰 후 미신고된 임차인 또는 무단 점유자가 있을 경우 명도 진행에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영택지지구 내 준주거지역에 위치한 오피스텔로, 주거 및 상업 인프라가 안정적으로 갖춰진 우수한 입지를 가지고 있습니다. 건물면적 38.02㎡는 소형 아파트 대체 또는 1~2인 가구 임대 수요에 적합하며, 복층형 구조일 경우 임대 경쟁력이 높을 수 있습니다.

최대 난점은 호실 표기 상이 문제로, 입찰 전 현장 조사를 통한 물건 특정 여부가 투자의 성패를 가를 핵심 요소입니다. 감정가 1억 2,800만원은 물건의 위치와 규모를 고려할 때 적정한 수준으로 판단되며, 유찰 시 매수 경쟁력이 더욱 높아질 것으로 보입니다.

6.2. 투자 포인트

**최고의 입지:** 구영택지지구 내 준주거지역에 위치하여 주거 및 상업 시설 접근성이 우수하고 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

**복층형 구조:** 내부가 복층형일 경우, 동일 면적 대비 높은 임대료 책정 및 임차인 선호도가 높을 수 있습니다.

**저렴한 투자금:** 감정가가 1억 2,800만원으로 비교적 소액 투자가 가능합니다.

**주의사항 확인:** 호실 표기 상이 문제만 명확히 해결하고 입찰한다면 안정적인 수익 창출이 가능할 것입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계