나이스옥션 법원경매 울산 2023타경9971 [4] 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3 엣지타워 6층1101호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경9971 [4] 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3 엣지타워 6층1101호 오피스텔 경매

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울산지방법원 경매9계 2023타경9971 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 구영로 70, 6층1101호 (엣지타워) | 감정가: 130,000,000원 | 최저가: 91,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경9971 (4)

소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 716-3 엣지타워 6층1101호

용도: 오피스텔 (복층형)

감정가: 130,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용): 38.02㎡ (약 11.49평)

토지면적: 13.18㎡ (약 3.99평)

토지 지분율: 1317.82

건물 지분율: 3802.4

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 구영초등학교 동측 인근에 소재한 엣지타워 내 오피스텔입니다. 주변은 구획정리지대로서 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 판매시설, 학교 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다. 준주거지역에 위치하고 있으며, 구영택지지구 내에 있어 계획적으로 개발된 지역이라는 장점이 있습니다.

2.2. 교통 상황

인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용에 큰 불편함은 없습니다. 또한, 본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 동측으로는 구영로, 서측으로는 폭 약 8미터의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 및 건물 특징

본건 토지는 정방형에 가까운 다각형지로, 오피스텔, 근린생활시설, 단독주택 등의 복합시설용지로 이용되고 있습니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며, 본건은 그 중 6층에 위치합니다. 오피스텔의 이용상태는 복층형 구조인 것으로 파악되며, 급배수, 위생설비, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 관계자

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 주식회사 OOOOOOOOOO으로 동일하여 비교적 깔끔한 권리 관계를 보입니다. 채권자는 박OO입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

본건의 가장 중요한 주의사항은 호실 표시의 불일치입니다. 건축물현황도 및 등기부상의 호실 표시(6층 1101호)와 층별평면도상의 호실 표시(6층 4-7-01로 추정)가 상이합니다. 감정평가 시에는 *현관 호실 표시(6층 1101호)*를 기준으로 특정하여 평가하였으므로, 입찰 참여 시에는 반드시 *현장 방문을 통해 1101호의 위치와 상태를 재확인*해야 합니다. 또한, 내부가 폐문부재로 미확인되었으며 임대관계도 미상으로, 명도에 대한 철저한 계획이 필요합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 소재한 구영리는 택지개발지구 내 준주거지역으로, 주거 수요와 상업 시설 수요가 모두 존재하는 복합 상권입니다. 학교 및 아파트 단지를 배후에 두고 있어 안정적인 유동 인구를 기대할 수 있으며, 오피스텔로서의 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보

인근에 구영초등학교가 위치하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호합니다. 주변에 근린생활시설 및 판매시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 행정적 리스크

상술한 호실 표시 불일치 문제(층별평면도와 건축물대장/현관호실 표시 상이)는 추후 매각 후 소유권 이전에 영향을 미칠 수 있습니다. 경매 진행 과정에서 법원의 최종 판단에 따르겠지만, 입찰자는 반드시 이 점을 인지하고 해당 호실을 정확히 특정했는지 확인해야 합니다.

5.2. 임대차 및 명도 리스크

현재 임대관계가 미상인 바, 낙찰 후 임차인의 존재 여부를 확인해야 하며, 임차인이 있다면 대항력 여부 및 배당 절차를 파악해야 합니다. 또한, 복층형 오피스텔의 내부 상태가 미확인되었으므로, 낙찰 후 내부 수리비가 발생할 가능성이 있습니다.

5.3. 주변 환경 리스크

구영택지지구 내 계획된 지역이며 주거/상업 혼재지역이므로, 일반적인 혐오시설의 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 인근에 소규모 상업시설이 많아 소음 발생 여부 등은 현장 조사가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

울산 울주군 범서읍 구영리 택지개발지구 내 준주거지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 우수합니다. 감정가는 1억 3천만원으로 복층형 오피스텔의 가치를 적절히 반영한 것으로 보입니다. 다만, 행정상의 호실 표기 불일치 및 임대차 관계 미상은 반드시 해결해야 할 선결 과제입니다. 복층형 구조는 일반 오피스텔 대비 높은 임대 수익률이나 매매 차익을 기대할 수 있는 요소입니다.

6.2. 투자 포인트

* **계획된 입지:** 구영택지지구 내 준주거지역으로, 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰져 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* **복층형 구조:** 전용면적 38.02㎡ (약 11.49평)의 복층 오피스텔로, 공간 활용도가 높아 싱글 또는 신혼부부 수요를 충족시키기에 유리하여 높은 경쟁력을 가집니다.

* **교통 및 생활 편의성:** 주요 도로에 접하고 대중교통 접근성이 양호하며, 학교 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

7. 컨설팅 제언

본건은 복층형 오피스텔의 투자 매력이 높지만, 호실 표기 문제로 인한 법률적 리스크를 최소화해야 합니다. 입찰 전 관할 법원, 건축물대장, 현장 실사를 통해 *1101호*가 매각 대상임을 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 명도에 대한 철저한 시나리오를 준비해야 성공적인 투자가 될 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계