나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1724 [2] 충청남도 태안군 태안읍 장산리 376-1 임야 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1724 [2] 충청남도 태안군 태안읍 장산리 376-1 임야 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매3계 2024타경1724 | 소재지: 충청남도 태안군 태안읍 장산리 376-1 | 감정가: 2,165,541,900원 | 최저가: 1,515,879,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 현황

사건번호: 서산지원 2024타경1724 (2)

소재지: 충청남도 태안군 태안읍 장산리 376-1 외 다수

용도: 임야 (현황 전, 도로, 묘지, 건축중 부지 등 혼재)

감정가: 2,165,541,900원

토지면적: 29132.00㎡ (약 8,812.87평)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

채무자/소유자: 강OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 특징 요약

본 물건은 충청남도 태안군 태안읍 장산리 일대에 위치한 총 29,132㎡(약 8,812.87평) 규모의 대형 토지 일괄 매각 건입니다.

공부상 용도는 임야가 주를 이루나, 현황은 전(밭), 도로, 건물 신축 중인 부지, 묘지 등으로 매우 다양하게 이용되고 있습니다.

계획관리지역에 위치하여 개발 잠재력은 높으나, 농지취득자격증명 요구 및 분묘기지권, 법정지상권의 성립 여부 등 해결해야 할 특수 권리가 다수 존재하여 철저한 권리분석이 선행되어야 하는 고난도 물건입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 충남 태안군 태안읍 소재 "삭선1교차로" 남측에 위치하고 있습니다.

주위는 농지를 중심으로 농가주택이 분포하는 전형적인 농촌 지역 환경입니다.

태안읍내와 비교적 접근성이 양호하여 향후 전원주택단지나 주말농장, 혹은 소규모 개발 부지로서의 잠재력을 가집니다.

2.2. 교통 상황

본 물건 및 인접지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 일부 용이합니다.

전반적인 교통 상황은 농촌 지역임을 감안했을 때 무난한 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

토지 이용계획상 '계획관리지역'에 속하여 용도 변경이나 건축 행위에 비교적 유리하며, 개발 여지가 높은 지역입니다.

다수의 필지가 일괄 매각되나, 각 필지별로 이용 현황 및 도로 조건이 상이합니다.

특히, 기호(2)는 건축 허가를 받고 공사가 중단된 건축 골조가 존재하여, 건축 인허가 승계 및 잔여 공사 진행을 통한 개발이 가능할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 채무 관계

본 경매는 강OO 소유자이자 채무자에 대한 채권자 농협의 부동산임의경매 사건이며, 중복병합사건으로 진행되고 있습니다.

매각 대상은 '토지매각'이며, 일괄매각 조건입니다.

3.2. 특수 권리 분석 및 주의사항 (필수 확인)

가. 농지취득자격증명 (농취증) 필수

목록 5, 6, 7, 8번 토지는 현황 '전(농지)'로 이용 중이므로 '농지취득자격증명' 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수됩니다.

나. 법정지상권 및 제시외 건물

제시외 건물 'ㄴ'과 'ㄷ' 및 목록 15의 제시외 건물과 관정은 매각에서 제외됩니다.

이들 제시외 건물에 대한 '법정지상권 성립여부'가 불분명하므로, 성립 시 토지 이용이 제한될 수 있습니다. (최저매각가격이 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.)

다. 분묘기지권

목록 10번 토지에 분묘가 소재하며, '분묘기지권 성립여부'가 불분명합니다. 분묘기지권이 성립되면 해당 묘지에 대한 토지 사용이 영구적으로 제한됩니다.

라. 공부와의 현황 차이

기호(2)는 공부상 임야이나 건축허가를 받은 부지이며, 기호(9), (10), (13), (14) 등은 공부상 임야이나 현황 전 및 도로 등으로 사용 중입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하므로 대규모 상업 시설이 존재하지 않으며, 상권 분석은 큰 의미가 없습니다.

투자의 초점은 '전원주택단지 개발', '귀농/귀촌을 위한 주택 및 농지 확보', 또는 '장기적인 토지 가치 상승'에 맞추어야 합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

생활 편의 시설은 태안읍내를 이용해야 합니다.

주위는 농가주택 및 농지를 중심으로 형성되어 있으며, 대형 산업 시설이나 주요 도시형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 농촌 지역 특성상 주변에 소규모 축사나 다른 분묘 등이 존재할 수 있으며, 물건 자체에도 분묘가 포함되어 있음을 인지해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 미제출 위험

농지인 목록 5, 6, 7, 8번에 대해 농취증을 기한 내 제출하지 못하면 보증금이 몰수됩니다. 농지법상 '원상회복명령'이 발하여질 가능성도 있어 농지 취득 목적 및 계획을 확실히 세워야 합니다.

5.2. 법정지상권 및 분묘기지권 관련 소송 위험

매각에서 제외된 제시외 건물(주거용, 사당 등)에 대한 법정지상권 성립 여부, 그리고 분묘기지권 성립 여부는 매수인이 잔금 납부 후 별도의 명도소송 및 지료 청구 소송 등을 통해 해결해야 하는 매우 큰 리스크입니다.

5.3. 맹지 및 도로 문제

일부 필지가 맹지(도로에 접하지 않음)이거나 현황 도로에만 접해 있어, 향후 개발 시 건축 인허가를 위한 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

5.4. 건축 중단 리스크

기호(2)의 건축이 중단된 골조는 인허가 서류 확인을 통해 공사 재개 가능성 및 추가 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 21억 원이 넘는 대형 토지 물건으로, 면적 대비 감정가 기준으로 '계획관리지역'이라는 큰 장점을 가지고 있습니다.

그러나, '농지취득자격증명', '법정지상권', '분묘기지권' 등 세 가지 핵심 권리 문제가 복합적으로 얽혀 있는 '초특급 고난도 물건'입니다.

경매 전문가의 도움 없이 접근할 경우, 잔금을 완납하고도 토지 이용에 제약을 받거나, 예측하지 못한 추가 소송 비용이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

법률적, 행정적 리스크를 감수하고 처리할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역에 위치한 대규모 필지로, 향후 개발 가능성이 높습니다.

개발 잠재력: 건축이 중단된 부지(기호 2)를 포함하고 있어 주택 및 시설 건축을 통한 가치 증대 기회가 있습니다.

저가 매수 기회: 다수의 특수 권리로 인해 일반인의 접근이 어려워 유찰 가능성이 높으며, 이에 따른 최저가 하락 시 감정가 대비 매우 저렴한 가격에 매수할 기회가 될 수 있습니다.

토지 집적: 다수의 필지를 한 번에 취득하여 대규모 개발의 기초를 마련할 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매3계