나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1724 [3] 충청남도 태안군 태안읍 장산리 376-2 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1724 [3] 충청남도 태안군 태안읍 장산리 376-2 도로 경매

• 사건번호: 2024타경1724
• 주소: 충청남도 태안군 태안읍 장산리 376-2
• 감정가: 32,040,000원
• 최저가: 22,428,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 도로

서산지원 경매3계 2024타경1724 | 소재지: 충청남도 태안군 태안읍 장산리 376-2 | 감정가: 32,040,000원 | 최저가: 22,428,000원 | 용도: 도로

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 요약

서산지원 2024타경1724 (3) 사건으로 진행되는 본 경매물건은 충청남도 태안군 태안읍 장산리 376-2 소재의 토지입니다. 본 물건은 건물 없이 토지만을 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

본 물건은 전체 일괄매각 사건 중 목록 3에 해당하는 토지이며, 토지면적은 394.00제곱미터 (약 119.19평)이며 감정가는 32,040,000원으로 평가되었습니다.

소유자 및 채무자는 강OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본 사건은 중복병합사건이며, 제시외 건물 및 법정지상권 성립 여부가 불분명한 특이사항이 있습니다. 특히, 매각 대상 토지는 현재 주거용 건축물이 존재하는 상태입니다.

1.2. 최고의 입지

본 물건은 충청남도 태안군 태안읍 장산리 소재 "삭선1교차로" 남측에 위치하고 있습니다. 주위는 농지를 중심으로 농가주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 본건 및 인접지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 비교적 용이한 편입니다. 전반적으로 농촌 지역의 특성을 가지나, 주요 교차로 인근에 위치하여 접근성은 확보된 것으로 보입니다.

토지의 이용계획은 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 행위에 있어 타 토지이용계획 지역 대비 비교적 높은 활용도를 가집니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 가장 핵심적인 권리분석 사항은 '법정지상권 성립 여부 불분명'에 따른 위험성입니다.

매각 대상은 토지(394.00제곱미터)이며, 지상에는 제시외 건물로 분류된 주거용 건축물(109.54제곱미터)이 존재합니다. 토지 매각 후 해당 건축물에 대한 법정지상권이 성립된다면, 낙찰자는 건물을 철거할 수 없고 건물 소유자에게 지료(토지 사용료)만 청구할 수 있게 됩니다.

반대로 법정지상권이 성립되지 않는다면, 낙찰자는 건물 철거를 요구할 수 있으며 이 경우 소송 및 강제집행의 추가 비용과 시간이 발생합니다.

또한, 본 사건은 '일괄매각'으로 진행되므로, 목록 3 외에도 도로, 전(밭), 건물 신축 중인 부지, 사당 등 다양한 용도와 형태를 가진 다수의 토지들을 함께 인수해야 합니다. 이 중 다수의 토지가 맹지이거나 비포장도로에 접한 상태여서 개별적인 활용도가 낮을 수 있습니다.

구체적인 임대차 관계는 미상(미확인)이므로, 명도 과정에서 임차인이 존재할 경우 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본 물건의 주위 환경은 농가주택 및 농지를 중심으로 형성되어 있어 상업시설이 집중된 상권으로 보기는 어렵습니다. 따라서 상권분석보다는 주거 편의성 위주로 접근해야 합니다.

생활 정보 측면에서는 차량 접근이 가능하고 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 기본적인 교통 환경은 갖추고 있습니다.

다만, 구체적인 생활 편의시설(대형마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 감정평가서 요약 내용만으로는 파악하기 어려우며, 인근의 혐오시설 유무 또한 확인된 바 없습니다. 해당 지역은 계획관리지역으로, 추후 개발 행위 가능성이 있으나 현재는 전형적인 농촌 환경에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '법정지상권' 문제입니다. 이는 낙찰 후 건물 소유자와의 협상이나 소송으로 이어져 투자 기간과 비용을 증가시키는 주요 요인입니다.

다음 리스크는 '일괄매각'입니다. 목록 3 외에 맹지이거나 도로로 사용되는 토지, 건축이 중단된 골조가 있는 토지, 사당이 있는 토지 등을 모두 인수해야 하므로, 불필요하거나 처리하기 어려운 자산을 함께 취득하게 될 위험이 있습니다.

목록 3 토지는 현황 '주거용'이지만 공부상 도로는 '세로(불)'로 기재되어 있어 건축물의 유지 및 관리, 향후 재건축 시 도로 문제(접도 요건)에 대한 확인이 필요합니다.

제시 외 건축물에 대한 철거 또는 소유권 이전 관련 분쟁 가능성이 매우 높습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 명확한 권리관계에 대한 확신 없이 입찰하기에는 매우 높은 난이도를 가진 물건입니다. 법정지상권 성립 여부 판단이 필수적이며, 이는 현장 조사와 전문적인 법률 검토를 통해서만 해결할 수 있습니다.

일괄매각으로 인한 다수 필지(맹지, 도로 등) 인수의 부담과 함께 주거용 건물의 처리 문제까지 안고 있어, 초보 투자자에게는 적합하지 않습니다.

투자를 고려한다면, 건물 철거를 전제로 법정지상권이 성립되지 않음을 확신하거나, 성립 시 낮은 지료를 부담하며 장기 보유할 계획을 세워야 합니다. 높은 위험을 감수하고 낮은 가격에 매입하여 위험을 상쇄할 수 있는 경험 많은 투자자에게 적합한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

가격 경쟁력: 높은 권리상의 리스크(법정지상권, 제시외 건물)로 인해 유찰이 반복될 경우, 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 매입할 수 있는 기회가 생길 수 있습니다.

토지 용도 및 위치: 계획관리지역 토지라는 점은 개발 여력이 있어 긍정적이며, "삭선1교차로" 인근으로 접근성은 양호한 편입니다.

도로 확보 가능성: 일괄매각 물건에 도로 용도의 토지(기호 4, 12, 13)가 다수 포함되어 있어, 이 토지들을 활용하여 맹지였던 다른 일부 토지들의 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

장기적인 관점: 만약 법정지상권 문제가 해결된다면, 현재 주거용으로 이용 중인 토지를 확보하게 되므로 주거 또는 소규모 개발 부지로 활용이 가능합니다.

법원 정보

서산지원 경매3계