나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1724 [4] 충청남도 태안군 태안읍 장산리 832 전 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1724 [4] 충청남도 태안군 태안읍 장산리 832 전 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매3계 2024타경1724 | 소재지: 충청남도 태안군 태안읍 장산리 832 | 감정가: 5,456,000원 | 최저가: 3,819,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 서산지원 2024타경1724 (4)

1.1. 물건 개요 및 분석

사건번호는 서산지원 2024타경1724 (4)이며, 충청남도 태안군 태안읍 장산리 832 소재의 토지입니다. 본건은 부동산임의경매 사건으로 중복병합사건에 해당합니다. 매각대상은 토지(전)이며, 감정가는 5,456,000원입니다. 토지면적은 176.00㎡ (약 53.24평)입니다. 해당 토지는 공부상 용도가 '전'이나, 현재 '도로'로 이용되고 있어 입찰 시 주의가 필요합니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청남도 태안군 태안읍 장산리 832

용도(공부): 전 (현황: 도로)

토지면적: 176.00㎡ (약 53.24평)

감정가: 5,456,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 강OO / 강OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명 필요

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건 토지는 충남 태안군 태안읍 소재 "삭선1교차로" 남측에 위치하며, 주위는 농지를 중심으로 농가주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌지역입니다. 본건 및 인접지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하고 있어 기본적인 교통 접근성은 양호한 편입니다. 감정평가서상 기호(4)는 정방형의 토지로 현황 '도로'로 이용 중이며, 인접 도로상태는 '세로(불)'로 기재되어 있습니다.

2.2. 상권분석

본건은 농지 및 농가주택이 주를 이루는 외곽 농촌지역에 위치하고 있어 상업시설이 발달된 지역은 아닙니다. 따라서 자체적인 상권 형성보다는 태안읍 중심 생활권에 의존하는 입지적 특성을 갖습니다. 투자 시 상업적 가치보다는 토지의 용도변경 가능성 및 주변 개발 상황에 초점을 맞춰야 합니다.

2.3. 생활정보 및 혐오시설

생활정보: 태안읍 소재지로의 이동을 통해 주요 공공시설 및 편의시설 이용이 가능합니다. 주위 환경이 농촌 지역인 만큼 쾌적하고 조용한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

혐오시설: Google 지도 및 주변 검색을 통해 충청남도 태안군 태안읍 장산리 832 인근에 특별히 눈에 띄는 대규모 혐오시설(공동묘지, 쓰레기처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로 채무자 강OO 소유 부동산에 대한 채권자 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 청구에 의해 진행되고 있습니다. 등기부상의 권리 관계는 구체적으로 확인해야 하지만, 매각물건명세서상에서 인수되는 권리가 없다면(말소기준권리 이하 소멸) 깨끗한 권리관계로 취득 가능합니다. 다만, 중복병합사건으로 진행되는 점을 참고해야 합니다.

3.2. 토지 이용 및 제한

토지이용계획: 계획관리지역으로, 개발 행위에 있어 상대적으로 자유로운 용도지역에 해당합니다.

법적 리스크: **본건은 공부상 '전'이나 현황 '도로'로 이용 중인 것이 가장 큰 법적 리스크입니다.** 기호(4) 토지는 '도로'로 이용되어 있습니다.

제시목록 외의 물건: 감정평가서 요약에 따르면 본건 기호(4) 외 다른 기호들(2, 3, 11)에 건축이 중단된 골조, 주거용 건축물, 사당 등이 존재하나, **매각대상은 기호(4) 토지 176.00㎡만 해당됩니다.**

4. 현황 리스크 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 (농취증): 공부상 '전'이므로 매수인은 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. **미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.**

현황 '도로' 사용: 토지의 현황이 '도로'로 사용되고 있어, 농취증 발급이 거부될 수 있습니다. (지자체 문의 필수)

원상회복명령 가능성: 농지법에 따라 농지로서의 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. (도로->전)

토지 이용의 제약: 현황이 도로이므로, 일반적인 '전'의 용도(경작)로 사용하기 위해서는 원상회복이 필요하며, 도로로 사용되고 있는 동안에는 배타적인 사용·수익이 어려울 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 토지의 현황이 공부와 다르고, 농취증 발급 의무 및 원상회복 명령 가능성 등 복합적인 법적 리스크를 안고 있는 물건입니다. 따라서 감정가 대비 저가에 낙찰될 가능성이 높습니다. 입찰 전 태안군청에 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 현황 '도로'에 대한 구체적인 행정 처분 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

저가 메리트: 높은 리스크로 인해 유찰될 경우 감정가 5,456,000원(176.00㎡) 대비 매우 낮은 가격에 취득할 기회가 있습니다.

도로 지분 투자: 현황 '도로'로 사용되는 만큼, 주변 토지 소유자나 향후 개발을 염두에 둔 투자자가 도로 지분 확보 목적으로 접근할 수 있습니다. (알박기 또는 토지 합병 협상용)

계획관리지역: 용도지역은 계획관리지역으로 개발 잠재력은 있으나, 현황 '도로' 문제를 해결해야만 가능합니다.

**최종적으로, 이 물건은 고수익을 노리는 고위험 투자 또는 주변 토지 소유자에게 적합한 특수 물건으로 판단됩니다.**

법원 정보

서산지원 경매3계