나이스옥션 법원경매 여주 2024타경33936 [1] 경기도 여주시 현암동 112 창고시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경33936 [1] 경기도 여주시 현암동 112 창고시설 경매

• 사건번호: 2024타경33936
• 주소: 경기도 여주시 현암동 112
• 감정가: 1,831,531,590원
• 최저가: 1,282,072,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 창고시설

여주지원 경매2계 2024타경33936 | 소재지: 경기도 여주시 현암동 112 | 감정가: 1,831,531,590원 | 최저가: 1,282,072,000원 | 용도: 창고시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경33936 (1)

소재지: 경기도 여주시 현암동 112

용도: 창고시설

감정가: 1,831,531,590원

경매구분: 부동산임의경매

채무자/소유자: 정OO

채권자: 중OOOOO

1.2. 물건 현황

토지면적: 6,229.00㎡ (약 1,884.30평)

건물면적: 754.92㎡ (약 228.37평)

제시외면적: 토지 0.00㎡ / 건물 118.00㎡ (약 35.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 매각에 포함)

특이사항: 농지취득자격증명 필요

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 여주시 현암동 소재 "현암3동마을회관" 북동측 인근에 위치함.

주변은 농경지, 임야, 중소규모의 공장 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 농촌 및 산업 혼재 지역의 특성을 나타냄.

2.2. 교통 상황 및 도로 현황

교통상황은 보통시됨. 인근에 지방도 및 버스정류장이 소재함.

기호2 토지는 차량 출입이 가능하며, 남서측으로 로폭 약 4-5미터의 포장도로와 접하고 있음. 기호1 토지는 지적도상 맹지이나, 기호2 토지를 통하여 출입이 가능하여 일괄 매각에는 문제가 없음.

3. 물건 상세 현황

3.1. 토지 현황 및 이용계획

기호1 토지는 부정형의 묵전 상태이며, 북동하향의 완만한 경사지를 이룸. 용도지역은 농림지역이며 농업진흥구역으로 지정되어 있어 개발행위에 상당한 제한이 있음. 이 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 규제를 받음.

기호2 토지는 부정형의 공업용 건부지이며, 북측하향의 완경사지를 계단식으로 조성하였음. 용도지역은 계획관리지역으로 기호1 토지에 비해 비교적 규제가 덜하나, 역시 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받음.

3.2. 건물 현황 및 구조

건물은 기호4~8로 구성되어 있으며, 대부분 2005년 8월 29일에 사용승인된 경량철골구조 또는 일반철골구조(기호6)의 판넬 지붕 건물임.

공부상 용도는 공장, 사무실, 체력단련장 등이었으나, 현황은 대부분 창고 및 일부 사무실, 휴게실 등으로 이용 중임. 기호6은 내부 중2층 구조로 되어 있음. 특이하게 기호3은 현황 멸실되었음.

제시외 건물(창고 ㄱ)-ㄷ)) 및 지하수관정 1식, 수변전설비 1식도 매각에 포함됨.

4. 권리분석

매각물건: 토지/건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 매각에 포함되므로 권리관계가 단순한 편임.

채무자/소유자: 정OO으로 동일하며, 부동산임의경매 사건임.

임대차 관계: 임대관계는 미상임. 매수인이 낙찰 후 명도(인도) 진행 시 임차인의 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 함.

주의사항: 일괄매각 물건임. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출 시 보증금 반환 불가).

5. 상권분석

본건은 여주시 현암동 소재 중소규모 공장 및 농경지 등이 혼재하는 지역에 위치한 창고시설로, 일반적인 상업적 상권 분석보다는 산업용 부동산으로서의 입지 분석이 중요함.

지방도 및 버스정류장 등이 인근에 소재하여 물류 및 직원들의 접근성은 보통 수준이나, 광역 교통망과의 연계성은 별도 확인이 필요함.

계획관리지역(기호2) 내 건부지로서 산업시설을 유지하거나 변경하는 데 비교적 유리할 수 있으나, 농림지역(기호1) 토지의 비율이 높으므로 전체적인 토지 이용에 제약이 많음.

6. 생활정보

본건 인근은 "현암3동마을회관"이 소재하는 등 농촌 지역의 특성을 띠며, 생활 편의시설은 다소 부족할 것으로 예상됨.

혐오시설: 감정평가서 요약 내용에는 별도의 혐오시설에 대한 언급은 없음. 주변 환경이 농경지, 임야, 중소규모 공장 혼재 지역임을 감안하여야 함.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지취득자격증명(농취증) 리스크

기호1 토지(묵전, 농림지역, 농업진흥구역)로 인해 농취증 제출이 필수임. 만약 매수자가 농업경영계획서 등을 통해 농취증을 발급받지 못할 경우 매각결정기일까지 미제출 시 입찰보증금을 몰수당할 수 있는 가장 큰 리스크가 존재함. 입찰 전 관할 관청을 통해 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

7.2. 건물 현황과 공부의 차이

일부 건물(기호4, 6)의 현황 이용 상태(창고, 휴게실, 사무실)가 공부상 용도(공장, 체력단련장)와 다르므로, 향후 용도 변경 또는 불법 건축물에 대한 문제 발생 가능성이 있음.

7.3. 임대차 관계

임대관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 미상의 임차인이 나타날 경우 법적 대응 및 추가 비용이 발생할 수 있음.

7.4. 토지 이용 규제

총 토지 중 상당 부분이 농림지역 및 농업진흥구역에 속하며, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 중첩된 규제로 인해 토지 개발 또는 용도 변경에 상당한 제약이 따름.

8. 종합 의견

본 물건은 대규모 토지(6,229.00㎡, 약 1,884평)와 충분한 면적의 창고/공장시설(제시외 포함 총 872.92㎡, 약 264평)이 일괄 매각되는 건으로, 여주시 인근의 물류 또는 생산/보관 시설 부지를 찾는 실수요자에게 적합함.

가장 중요한 것은 기호1 토지로 인한 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 하며, 이를 해결할 수 있다면 대규모 부지 확보의 기회가 될 수 있음. 전반적인 입지는 보통 수준임.

9. 투자 포인트

9.1. 대규모 부지 확보

총 6,229.00㎡ (약 1,884평)에 달하는 대규모 토지를 감정가 기준으로 취득할 기회임.

9.2. 제시외 포함 일괄매각

제시외 건물 및 설비(지하수관정, 수변전설비)가 모두 매각에 포함되어 추가적인 비용 없이 시설 전체를 인수할 수 있음.

9.3. 창고/물류 시설 활용도

건물들이 대부분 창고 및 사무실로 이용 중이며, 총 연면적이 충분하여 즉시 창고 및 물류 시설로의 활용이 가능함.

법원 정보

여주지원 경매2계